我是善叔，在房产行业已经工作了十余年，是一位资深的房产投资专家。我已经为一万多名购房主找到了合适的家。善叔属于实例派，只会给你说最有用的方案，从来不会像其他自媒体那样打马虎眼。
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01
善叔，请问在上海的郊区当中，哪个郊区具有潜力并且脱颖而出呢？
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几日前，松江区第五届人民代表大会第九次会议拉开帷幕。此次会议公布了诸多好消息。去年，松江的经济在逆环境中取得了高质量的发展。地方财政收入达到 220.62 亿元，与去年同期相比增长了 4.8%。并且已经连续 60 个月保持正增长，其增速在全市位列第一。预计地区生产总值能实现 1620 亿元，同比增长 4%，增速同样位居全市第一。
今年松江将加快沪苏湖铁路和松江枢纽建设
启动轨道交通12号线西延伸建设
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开工建设有轨电车T2线西延伸
力争泖亭路、昆港公路等竣工
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善叔你好，我的预算是 800 万，想买一套三房的房子。这是我的首套房。我的通勤地址有张江、隆昌路、漕河泾。我比较倾向于浦西的房子。请问大连路附近有合适的小区吗？或者您对区域有什么建议呢？谢谢
800 万在大连路无法买到好的三房。若要买到品质好的三房，以这个预算，只能在大华大场等区位进行考虑，或者放弃中内环，转而考虑中外环的大虹桥、莘庄、三林这一带。
03
善叔您好，我关注您有一段时间了。您一直强调不要碰老破小。但对于有 2 娃且想买带学区房子的人来说，只能选择买老破小用来挂户口。因为预算太有限了。目前我手上只有一套位于浦东张江、价值 400 多万的老破小，贷款还有一些，孩子已经上一年级了。这种情况下，我应该置换到另一种双学区或一贯制的老破小吗？（像东园一村、金桥酒店公寓这样的地方），还是去投资一套有潜力的（公元 2040 与仁恒海和院）呢？等到过三四年，大娃快要初中前一年的时候，再去置换初中学区房吗？真的很迷茫，希望能得到解答。
有学区的老破小是可以考虑的，主要在于学区方面具有优势。投资老破小学区房需要具备一定的眼光，因为今年它已经有了一定的涨幅，而下一步购买哪套房子则取决于房源的情况。学区房在最近几年的涨幅会保持稳定，从长期来看，高基数效应会对涨幅产生略微的影响，这一点需要辩证地看待。你所说的祝桥和崇明都不属于有潜力的地块，能够选择大虹桥和三林等这些地方，它们的潜力更大。你有初中学区房的需求，所以我建议你购买初中学区房，这样既可以自用，也可以进行投资。
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善叔，我是首套房，预算 400 万。我想买新房或者次新房。我上班在 8 号线、9 号线的陆家浜路地铁站。请问有推荐自住的区域吗？
这个预算，若想购买新一点的房子，就只能考虑 8 号 9 号线沿线外环外的房子了。用这个预算买新房，距离会很远，大概要到松江新城和鲁汇那样的地方，我觉得有些太远了，应当优先考虑稍微近一点的二手房，比如可以考虑九亭、泗泾、浦锦路一带的次新房。
05
善老师，您好。我自住的是建平实验初中学区房，孩子已经在那里就读了。我现在准备把这套房子给父母居住，我有 1000 万的预算，想在附近再购置一套 3 房。我看了融都金桥园的一套房子，是 4 房，150 平，它不靠高架，在最里面。这套房子的优点是 2004 年的商品房，比较新，实际得房率高，自住很适宜，还有固定车位。缺点是小区比较小，也比较冷门，没有学区，价格浮动较大。我想知道这套房子是否适合购入，我不要求增值，只想让它保值。谢谢。
没有学区的小区且楼盘较小的，若要增值，主要得依靠地段。你所说的这个户型偏大，且不在最具优势的地段，所以增值较为困难。不过，自住以及保值方面问题不大。在上海，房子一般不会下跌，即便下跌，也是因为之前涨得过多才会出现。
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善叔，我想请教一下。我名下在市区有三套房子。我打算卖掉其中两套小区环境不太好的房子，然后置换到青浦赵巷的别墅，这样做可以吗？市区的这两套房子卖掉后能有 600 万，我打算以儿子的名义进行首套贷款。不过我又有些担心购买别墅后跑不赢大盘。我确实很喜欢那套别墅，但是暂时又不会去住，而且也租不出去，这让我有些为难。您能给我一些好的建议吗？
别墅属于消费型产品。自住的话会很不错，然而出租或出售都较为麻烦。倘若你确实是为了自住，那么可以考虑购置别墅，但不要对其增值性抱有过高期望。如果不考虑增值性，不如前往大虹桥和三林核心区购买品质房。
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