2024年上海二手房
交易报告
2024年上海二手房交易数据分析
市场总结与预测
交易概览
据网上房产签约数据显示，
2024年上海纯住宅二手房交易数量约为213,376套
同比增长20%
2015-2024年上海全年二手房交易笔数
近十年来，上海二手房交易量已达近240万套。与上年相比，2017年二手房交易数量减少了一半以上。今年以来，上海楼市经历了住宅准住宅整顿、土地市场新政策、开市新摇号规定等。 、住房“十三五”规划等一系列重大政策调整。今年我们告别了房产证，迎来了房产证时代。
2020年，各大房企积极布局一线城市。上海新潮流热，学区房难找。由于上半年疫情影响，下半年需求将大量释放。房价上涨太快，监管政策也随之跟进。
2021年是上海新房市场最值得纪念的一年，也是二手房从天堂跌入地狱的一年。离婚追溯三年、增值税由2改为5、止赎房限购、新房积分抽奖限制、升学新政策。 、二手房价格核查、三个价格中较低者……但成交量仍维持在较高水平。这是由于年初交易量较高。最终后果将在2022年承担。交易量已回落至五年前。非常有趣的是，2024年的交易量也恢复到了接近五年的水平。难道我们几年前的水平真的在不断轮回吗？
近两年楼市出现了一些新的变化，这里不再赘述。近日，有消息称新增采购将被取消。原因是成交量虽有所增加，但降价势头尚未稳定。根据以往经验，明年政策大概率会进一步放松。让我们拭目以待吧！
2024年上海月度二手房交易笔数
今年只有两个时间点值得记住，527和929。
527新政微不足道。仅维持一个月高成交量，随后进入连续三个月下跌期。这都是可以预见的。 9月份已经进入一年中的最低点。这个时候，大家都知道新政要来了，但也有人担心这只是527新政的翻版，急于逃避。对于顾客来说，确实享受到了实实在在的折扣。
2024年上海二手房交易循环分布
2024年上海二手房交易区域分布
2024年上海二手房交易分布
2024年上海二手房交易价格分布
像环路、板块、区域、价格区间之类的我觉得没什么好说的，因为每个板块的情况都不一样，具体问题需要具体分析。如果真要比较的话，只能和往年的数据进行比较。有的自媒体在说，哪里都买不到，哪里都买不到。然而，现实是，到处都有交易。这只能说明上海什么样的房子占大多数。你的选择都是对的，只要承担起责任就可以了。
2024年上海二手房交易前50名
2024年上海16区二手房成交前20名
报告摘要
市场总结与预测
1、2024年上海楼市将迎来近十年来最宽松的政策期，929新政以来成交火爆。
2、新房价格上涨，倒挂减少甚至逐渐消失，积分触发项目减少。但豪宅成交屡创新高，未来还会出现进一步分化。
3、房价下跌趋势尚未完全稳定，限购可能进一步取消。
4、猜测明年房价会大幅上涨，尤其是次新房。取消新房限价、取消新房积分摇号制度、解除限售、解除限购……
《2025年上海购房政策》
限购政策
评论
公司只能在购买5年后才可以出售房屋。境外注册的公司不能在上海购买商品房。
特殊群体购房政策（符合条件限购1套）
上海博士生
①迁入学校集体户口就读的非本市居民
②学校证明
③您名下在上海无住所，且您是博士。上海学生
上海博士后
① 持有“100”户口卡（或户籍证明）
②加盖设立单位公章的《博士后进站注册证明》
驻上海现役军官
籍贯非上海户口，单身或已婚，持有军官证（士官证）、驻沪部队证明。
房地产赠与政策
①2021年7月24日起您名下的房产赠与他人的，受赠人必须具备购房资格（遗产除外）；
②2024年5月27日起，名下财产已赠与他人的，不计入赠与人名下；
③有监护权的父母可以向未成年子女捐赠房产，无需审核购房资格。
该家庭名下已拥有多套住房
家庭拥有的住房套数是指家庭成员单独拥有或与他人共有的完整住房套数。
1.居民家庭已拥有住房，包括：
① 已取得房产证的房屋
② 已完成网签但尚未取得房产证的房屋
③ 已具备认购资格的新建商品住房（如未实际购买，注销后可淘汰）
2、限购政策实施日前（2011年1月31日）（简称限购前）
上海户籍购房者家庭与父母各拥有2套住房（≤2套）并提供亲属关系证明的，无需计入房屋数量；上海户籍购房者为未成年人时，与父母共有2套住房（≤2套）。
3、认定住房套数时，“住房认定”是指本市内的住房，不包括本市外的住房；
4.非住宅用途不计入住房单元数，如办公楼、商业、办公室、厂房、停车位、配套公共基础设施建筑、仓储等。
贷款政策
个人公积金贷款额度的确定
1、职工家庭在本市无住房且从未在全国范围内使用过住房公积金个人住房贷款，或已结清首笔住房公积金个人住房贷款的，视为首次住房贷款。符合本市住房公积金共有产权担保住房贷款条件的，视同首套房贷款。
2、缴存职工家庭在本市已有住房且未在全国范围内使用住房公积金个人住房贷款或已结清第一笔住房公积金个人住房贷款的，按第二套改善型住房认定贷款。
申请公积金贷款的条件
①本市缴纳公积金的在职职工（退休、辞职职工除外）；
②申请贷款前，住房公积金已连续缴存不少于6个月且目前公积金状况正常，且无剩余公积金提取业务；
③申请贷款前，配偶双方均无住房公积金贷款或正在办理还款；
④购买的房屋必须是公寓、新建楼等住宅性质（非住宅住房不能使用公积金贷款）。
借款人的家庭或共同借款人有下列情形之一的，不予贷款：
（一）全国范围内有住房公积金个人住房贷款余额；
（二）全国范围内有两条以上住房公积金个人住房贷款记录；停止向购买第二套未改良房屋或第三套或更多房屋的借款人发放贷款。
公积金贷款金额
商业贷款期限（以较低者为准）
① 房龄
一般来说，房屋的使用年限要求在40年以内。
最长贷款期限计算公式：贷款期限+房龄≤70年；
②主要贷款人的年龄
一般男性可达65岁，女性可达60岁（退休年龄自2024年3月1日起生效）。
最长贷款期限的计算公式为：贷款期限+主贷款人年龄≤70年。
③户型
居住年龄不得超过30年。
非住宅建筑（如办公楼、商店等）的使用年限最长不得超过10年。
公积金贷款期限
一手房屋
公积金贷款期限不得超过30年。
二手房
购买房屋房龄不满20年的，公积金贷款期限不得超过30年；
购买房屋房龄在20年（含）至35年之间的，公积金贷款期限不得超过50年与房屋房龄的差额；
购买房屋房龄超过35年（含）的，公积金贷款期限不得超过15年。
税收政策
个人所得税特殊情况
注：利润包括购房合同价+购房缴纳契税+销售增值税及其附加+装修费用（≤购房合同价的10%）+抵押贷款利息。
①免税的情况
（一）继承土地、房屋所有权免征个人所得税
（二）夫妻变更姓名、分割房屋、财产时，免征个人所得税。
（三）直系亲属之间的赠与（取得新出生证明后转售的情况除外）免征个人所得税
②直系亲属与非直系亲属之间继承/赠与房屋后出售的个人纳税计算
如果卖方通过继承或赠与获得房屋然后出售，如果不符合个人所得税免税条件（仅限五年），则只能按20%的税率缴纳个人所得税，不能按全额×1%或2%计算个人所得税。
个人所得税退税政策
2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有房屋，并在现有房屋出售后1年内（以天计算）在市场上回购房屋（必须先卖后买），可享受退税优惠将缴纳出售现有房屋所缴纳的个人所得税。
其中，新购房屋金额大于或等于现有房屋转让金额的，全额退还已缴纳的个人所得税；如果新购买的房屋金额小于现有房屋转让金额的，则按照新购买的房屋金额与现有房屋转让金额的比例退还新购买的房屋金额。已缴纳个人所得税。
契税免税的常见情况
①继承土地、房屋所有权的合法继承人（包括配偶、子女、父母）免征契税；
注：豁免仅限于继承土地和房屋所有权的第一顺位继承人。如果有第一顺位继承人，则第二顺位继承人不能免税。
②夫妻变更姓名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割免征契税；
③ 房屋改造房（售后公房、装修房、购买公房）出售前后1年内（以网上合同签订日期为准），卖方家属、父母或成年子女购买房屋时可以申请免征契税；
计算方法：新购房屋需要缴纳的契税=（新购房屋核定价格-出售房屋时的发票价格-新购房屋增值税）×契税新购买的房屋应缴纳的费用
（购房税核定价格低于销售房屋发票价格的，全额免征购房契税）
④上海被拆迁居民使用拆迁补偿款购买新房可享受契税免税（被拆迁人直系亲属可使用），且新购房屋网上签约日期必须在签约后搬迁协议日期。
计算：新购住房应缴纳契税=（新购住房网站价-拆迁补偿价-新购住房增值税）×新购住房契税税率
（新购房屋签约价低于拆迁补偿价的，全额免征契税，差额可继续使用）
企业购买/出售房屋时需要纳税
公司购买房屋需要缴纳税款：
契税、印花税
无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购买的房屋，都需要按照房价的3%缴纳契税，并且不征收契税。享受减半税率；此外，还需缴纳0.05%的印花税。
财产税
根据1986年10月起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产每年须缴纳房产税：房产年值×70%×1.2% 。
具体操作过程中，不同地区可对不同性质的企业（如高新技术企业、扶贫单位等）给予三年免征房产税的优惠。
土地使用税
同时，土地使用税还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收。
未按时缴纳房产税、土地使用税的，需按日加收0.05%的费用。
公司需要缴纳房屋销售税
增值税及附加费
按（不含税收入-原购买价（不含税））×5.6%征收
土地增值税
根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条：土地增值税实行四级累进税率。
1、增值税额中不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 2、增值税额中超过扣除项目金额50%但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
3、增值税额中超过扣除项目金额100%但不超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4、增值税额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
印花税
按交易价格×0.05%征收。
企业所得税
目前一般按房地产转让净利润的25%征收。企业所得税一般按季预缴，年底汇算清缴。
新家园点
结尾
