今天我要跟大家讲的是上海楼市的一个“现象”。
我最近发现了一些非常有趣的事情。
普陀光新地段宝华城市之星挂牌价已达14.2万：
之所以有趣，是因为我们之前说过，这个社区就像“鹤立鸡群”。
其所在的普陀广新路段南临内环路，北有铁路穿越。这不是一个特别高质量的部分：
该路段老公房较多，城市界面很旧，房屋价格分布如下：
你看到宝华城之星的均价至少是周边的一倍吗？
这个小区2018年开盘时均价9.5万，总价刚过千万。从我买下来到现在，2年多的时间，价值已经增加了近500万。
这是买房吗？这是买彩票。
为什么会发生这种情况？答案是：质量、质量、质量。
正如我们在之前的文章中所说，宝华城市之星是“品质引领者”，人车分离+社区会所+豪华车库。
这些“筹码”足以让宝华城星拿到大市场的第一波肉。
而且我发现，自2016年市场大繁荣以来，上海的购房者越来越愿意为“品质”买单。
新旧买房观念的鲜明冲突。
事情是这样的，前段时间我们接待了一批顾客，典型的新上海家庭。
儿子留学归来，定居上海，在外企工作，收入不错，也即将结婚。
父母住在外地，属于中产以上阶层，所以用自己的经济来源帮助儿子上海买了房子。
这个两代人的总体目标是一致的，但在“去哪里买”的问题上却存在着比较大的分歧。
我儿子的首选是闵行华漕万科市一区。该房子是2014年第二新的，是一家大品牌开发商。房子的布局和功能划分在理念上都是前卫的。位置也在虹桥的影响范围之内。
我父母的首选是内环第一代商品房。它于2003年左右竣工，是一座比较方形、老式的飞机屋。它不如新房子，但比老房子更小，更舒适。但关键是这房子自带强学区。
我们先来说说结果。这群顾客最终选择的是2003年老学区的房子，主要原因是父母有经济实力，有话语权的儿子无奈妥协。
把这个案例分享给大家的关键不在于谁对谁错，因为懂行的朋友都知道，这两种选择都没有不好。关键是出发点不一样。
父母想要的是切实解决儿子未来的问题，比如孩子的上学、上下班时间等。
我儿子想要的是过得舒服，让社区看起来时尚，活得有尊严。
这两个诉求并没有什么错，无非是意志问题。
但这种意愿恰恰说明上海购房者越来越愿意为“品质”买单。
2016年，上海房价到达了分水岭，购房者也到达了分水岭。
众所周知，2016年至2017年上海市场出现了一个大趋势。
经过这样的市场形势，上海购房群体完成了一轮“代际更替”。
你看，2015年初，上海的房子均价才3万出头。截至2016年底，上海房价均价已跃升至5.2万左右。
这只是整个上海的平均价格。当涉及到行业和社区时，价格分化就更加严重。
这种市场状况将导致上海中心城区和热点地区的购房群体日益“精英”。
什么是“精英化”？我们一直说，上海绝对不缺房子。上海缺的是好房子。
所以能在上海买好房子的人群，要么是上海原住民中的精英，要么是全国、世界的精英。
这个群体有两个特点：
首先，购买力产生得非常快。正如01所概括的案例一样，这个年轻人在2003年按照父母的建议在老学区买了房子，注定他的余生都不会住在那里。
不过，5-8年后，年轻人一定会买一套自己喜欢的更高品质的房子。为什么？
这类来上海买房的外地家庭，在当地早已经历了一波筛选。他们过着富裕的生活，也为上海打下了坚实的事业基础（外资企业）和资产增值基础（学区房）。
其次，要消息灵通，更加了解什么是好房子。这是字面意思。这些人见过世面，知道高质量社区的标准特征是什么。
让我给你举一个非常真实的例子——物业费。一般原住民对于三元以上的物业费都会义愤填膺，但这群人却深知，五六元甚至更高的物业费对于社区的生活危害很大。品质意味着什么。
一句话，每次上海市场上涨，包括去年年底的市场，上海的购房群体都会进行一次洗牌，留下或增加对房子品质更容易接受的群体。
除了宝华城之星的惊喜之外，另一个例子就是泗泾的融创一号公馆。 2018年开盘时，48100元有点滞销，但现在可以引领板块上涨。
以上几点，注定意味着上海的“高品质”社区将越来越受欢迎。
2015年之后，上海的房子本身也发生了一些变化。
不知道大家有没有发现，面积85到100平米的三居室绝对是现在市场上的主流。
而且，一些类似的物业，基本上都会有社区跑道、人脸识别、人车分离等。
我个人的体会是，一些刚需的房地产项目不具备分流人车的条件。后期物业和业主不得不封堵个体车辆分流。
其实，上述内容并不古老。一个重要的节点是2015年。
2015年之前，上海建房的总体思路是大面积、低单价。现在网上可以找到很多这样的房子，而且建筑越老，越明显。
这个想法其实是2005年左右老建筑的延伸。可以建一套120平米的两居室，而且墙体不能改。
2015年以后，随着房价上涨，户型越来越紧凑，总价高、单价高，多房逐渐成为主流。
而且，住宅或者社区的科技感越来越强，各种会所、泳池、停车场的概念纷纷涌现。
一开始，包括我在内的很多人都认为建造90平米的三居室是异端。
但慢慢地，2018年之后，甚至去年底的一波行情之后，房价已经到了这个地步，需求的变化已经拉平了共识，大家都可以接受。
典型的变化是9号线泗泾站旁的泗水鹤鸣和金地西郊风华两个楼盘项目。
泗水和明主要销售88-98平方米的三居室公寓，甚至还有两间浴室；
金地西郊奉化提供带3-5浴室的四居室公寓，价格为165-175。
当时，两个地产项目同时启动。结果，金地西郊丰华击败泗水鹤鸣。
如今，下一期即将开播，泗水赫明的人气再次超越了金地西郊的优雅。
归根结底，一切需求的变化都来自于购房群体的变化。上海目前的房价决定了，谁能在“螺丝壳”里打造出尽可能漂亮的房子，谁就是赢家。
最后，让我和你一起展望未来。
很早以前，政策层面就会告诉你，我们现在要实行7090政策。
现在，你需要自己感知市场的变化。
我在这里做一个预测。按照这个逻辑，类似南国某岛的优质60平四居室，大概率会出现在上海的热点地区。
我相信，这种无声而剧烈的变化是每个购房者都应该意识到的“战略层面”的洞察。
通过这种洞察，重新审视一套房子是否适合购买，才是做到高维低维、在房产投资中立于不败之地的真正之道。
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