经济日报-中国经济网北京10月10日电：环渤海经济区位于东北亚经济圈中心。区位条件优越，自然资源丰富，工业基础雄厚。是我国经济增长最具综合优势和发展潜力的领域。作为一极，在我国对外开放和现代化建设全局中具有重要的战略地位。近日，58同城和安居客发布的《环渤海经济区房地产市场报告》提到，环渤海地区港口众多、航空业发达、有多条高铁。占据环渤海区位优势，形成了以北京为龙头的核心经济发展带。同时，报告分析指出，环渤海经济区存在区域经济发展不平衡、交通、教育等公共资源亟待升级、热点城市缺乏吸引力等问题。
58安居宾馆研究院分院院长张波指出，环渤海地区作为沿海经济带，优势非常明显，但与粤港澳、长三角相比，联动性较差。环渤海经济区区域间合作相对薄弱，核心城市与二三线城市协调发展有待加强。同时，要加快优势产业升级转移，实现区域均衡发展，提高经济集聚水平。
经济实力：70%城市GDP增速高于7%，北京一枝独秀
根据《环渤海地区合作发展纲要》，环渤海经济区的核心是京津冀、辽宁、山东，是北方地区开放的战略前沿。其中：京津冀地区是环渤海地区合作发展的中心区域，辽宁中南部地区成为我国东北重要开放门户，山东半岛成为我国重要开放门户对于我国北部。
《环渤海经济区房地产市场报告》显示，北京GDP总量排名第一，天津第二，青岛第三，烟台、大连、济南、唐山、沉阳、潍坊、石家庄在500-1万亿元区间。环渤海经济区GDP增速普遍在6%以上。其中，GDP增速大于6%的城市有21个，占全部城市的70%；增速大于7%的城市有7个，占全部城市的23%。
从人口来看，北京、天津凭借天然的经济优势聚集了大量的资源。北京常住人口超过2000万，天津常住人口超过1500万。同时，大学资源的聚集也吸引了众多年轻人留在当地，为当地发展注入新鲜血液。
值得注意的是，沿海城市中，除青岛、大连、烟台外，秦皇岛、葫芦岛、东营、威海、丹东等城市人口较少。在环渤海城市群开放战略规划下，沿海小城市未来发展潜力可期。
行业吸引力：山东住宅投资总额第一，房企购地多集中在二线城市
报告显示，山东省的房地产和住宅投资总额是环渤海地区最高的。截至2019年7月，山东房地产及住宅投资累计达3700亿元。但从投资增速来看，2019年以来，北京住宅投资增幅最高，其次是天津和山东，位居第三。
商品住宅施工面积方面，山东明显领先于其他省市。 2019年7月累计价值接近5亿平方米。然而，天津的增长速度最快。 2019年7月，累计住宅施工面积增长22.9%。商品住宅新开工面积山东也处于领先地位。 58安居客房地产研究院数据显示，截至2019年7月，山东新开工面积累计突破1亿平方米，同比增速保持相对稳定。北京2月至4月同比大幅增长，但6月和7月有所回落。
报告指出，虽然北京经济发展优势明显，但相对严格的调控政策对房地产企业投资造成一定影响，更多房地产企业选择在天津、潍坊、和青岛。 2019年上半年，天津以住宅用地成交面积800万平方米位居第一，潍坊、青岛住宅用地成交面积均超过550万平方米。
新房市场：沉阳新房最为火爆。天津购房人群中，北京人占12.6%
报告显示，2019年1月至7月，环渤海经济区新房搜索整体呈现“先升后降”的趋势。 3月和4月房屋搜索量达到顶峰，5月后趋于稳定。该地区的热点城市也呈现出同样的趋势。
从城市排名来看，北京、天津及三省省会城市购房热情较为集中。 2019年1月至7月沉阳找新房热情同比增长30%以上。 4月至6月青岛找房热情一度超过天津排名第三。少量。
58同城、安居客平台大数据信息显示，环渤海地区购房者以本地购房者为主。由于北京相对严格的限购政策，天津成为北京购房需求的第二门户，有大量人口居住在友好城市。天津市外地购房者中，北京购房者占12.6%。
从2019年1-7月新建商品住宅成交均价走势来看，北京成交均价在环渤海热点城市中领先，均价在4万元/平方米左右波动；其他城市房价平稳。
二手房市场：京津冀及省会城市需求占比超70%
报告显示，环渤海地区二手房挂牌量从1-2月开始增加，5-7月达到较高水平； 2月份之后，天津二手房挂牌量大幅下降。从二手房的城市分布来看，北京、天津的二手房挂牌数量明显高于其他城市。其他省份中，省会城市二手房挂牌数量没有明显优势。
从安居客二手房挂牌价格来看，北京依然以绝对优势领先整个经济区。 2019年1月至7月，北京二手房挂牌价突破6万元/㎡，第二名天津二手房挂牌价仅为2.2万元/㎡。其他城市价格均在2万元/㎡以下。
从二手房需求来看，北京、天津及三个省会城市占整个经济区需求的71.3%。 3月份以来，沉阳二手房参观量已超过北京，成为该地区二手房需求最高的城市，同比增长13.2%。
租赁市场：北京租赁住房供应量过半为中小套型，仍为主流
报告显示，在环渤海地区，北京在租赁住房供应方面具有绝对优势。 2019年1月至7月，全地区租赁住房占比为55.1%，天津为13.5%。其他地区的租赁住房比例较低，除沉阳外，大连以外的比例均不足5%。
从租赁住房供应面积来看，环渤海重点城市中，50㎡以下住房供应占比30.4%； 50-70平方米租赁住房供应占比25.2%。其中，天津50平方米以下的租赁住房供应占比超过70%，北京50-70平方米的住房供应相对占优势。
户型方面，58安居客房地产研究院数据显示，环渤海重点城市一居室租赁住房供应占比42.2%，两居室占比38.7%。中小型户型仍是主流。天津一居室户型占比65.8%；沉阳、大连一居室占比近50%；而北京的一居室占比为36.2%，与两居室几乎持平。
从租金来看，由于北京出租房屋数量领先，环渤海地区的租金价格受北京影响较大，28.3%的住房价格在6000元/月以上。各城市的价格区间分布各不相同：北京47.1%的房源价格在6000元/月以上，天津47.7%的租赁房源价格在1500-2000元/月之间。石家庄、唐山1000元/月以下的房屋比例较高。
报告指出，从整体租赁需求来看，北京超过2000万的常住人口带来了大量的租赁需求，占整体需求的20.3%。巨大的需求也推高了租金。北京月平均租金为97.7元/平方米·月，远高于其他城市。城市。青岛、沉阳、天津等城市的需求占比均不足10%。 20个城市的平均阅读租金在20元/平方米·月以下。
就业热门：求职、招聘集中在北京，难以形成集群效应。
环渤海地区人口和经济发展水平参差不齐，就业状况也存在差异。只有北京具有较强的就业吸引力。
报告显示，二季度一线城市招聘需求巨大，其中广州企业招聘最为活跃。北京仅排名第四，环渤海地区仅有1个城市上榜；长三角、粤港澳地区有多个城市上榜。
从求职热度来看，北上广深四个一线城市依然是求职者的首选，其中北京热度排名第二。环渤海地区仅有北京进入求职热度前十，难以形成集群效应。
从企业支付的平均工资来看，环渤海地区只有北京一个城市上榜。 2019年第二季度，上海企业支付平均月薪9506元/月，排名第一，北京企业支付平均工资7350元/月，排名第八。
报告指出，虽然二季度一线城市的招聘活跃度、求职热情和薪资水平普遍高于新一线城市，但新一线城市在增速上表现更为突出这些指标。除北京外，环渤海地区还需要促进区域内其他城市的共同发展。
58安居客房地产研究院分院院长张波指出，房企对环渤海地区有着强烈的偏好。 2019年上半年，以新城控股、融创中国、碧桂园、万科等为首的头部房地产企业在环渤海地区收购了房地产项目。土地价值同比增长15.6%，周边热点二三四线城市投资大幅增长。未来，随着大连烟台海底隧道的建成，山东半岛将主动承接一批高端经济产业项目转移，在京津冀协同发展下唐山与天津滨海新区的优势产业将不断对接，环渤海经济区核心城市的联动性将大大增强，也将带动房地产业不断突破城市边界，实现一体化发展。
