“兄弟，上海地铁口有不限购的商住楼，价格实惠，你考虑一下吗？”
“一手酒店式公寓，转让没问题，大开发商！”
连日来，记者陆续接到类似的销售电话。不过，上海住房和城乡建设委员会已经停止审批“公寓办公项目”，并规定商业办公项目交付使用前，必须由相关部门再次联合验收。不符合商务办公要求的，不得交付或加工。房屋交易登记手续。
严格政策调控下，“准住宅”为何卷土重来？ 《每日经济新闻》记者走访上海几家“热销”的酒店式公寓，却发现了不一样的景象。
实战探索：酒店式公寓的“一手后期销售”
上海宝山、嘉定、松江、青浦等地区是最受代理商青睐的酒店式公寓地段。一位自称绿地集团工作人员的房产顾问推荐，位于宝山顾村公园地铁口的绿地公园广场3号楼有十几套“后期销售”单位，面积从面积30至60平米，房间均为一居室。一个大厅的造价约为3万元/间。 ”
其中一些所谓的服务式公寓已经通了燃气，功能与住宅楼几乎相同。他多次强调，所有一手住房资源都是客户与开发商之间直接交易，房款打入开发商账户。
记者走访了其他中介推荐的绿地丽亭广场和绿地北郊广场。从大楼外观来看，这两个项目并不符合“新开发”的描述。从历史资料来看，这两个项目至少在8年前就已竣工。
绿地丽亭广场 记者 刘白 摄
在绿地公园广场的几家酒店式公寓里，记者看到各类公司、美甲店、儿童培训机构，但也有住户入住。
记者向绿地求证，对方表示，丽亭和北郊广场两个项目已经售空，绿地人员不可能出售。其中，丽亭于2010年12月开业，2013年出售；北滘广场于2011年开业，2016年12月出售。
已经售出的项目为何还有“最后成交”？
在记者的再三追问下，中介神秘地说：“当年酒店公寓管控很严格，房子先卖给一群人，然后再卖。不过不用担心，税费都是和一手房一样，只需要交3个点的契税，其他什么都不用担心。”
“现在上海场上的房子都是这样，还有松江青浦的房子，为了规避风险，把资产打包卖给个人或者其他公司，然后进行二手交易。 ”上述人士说道。
易居研究院智库中心研究总监颜跃进认为：“将整栋楼打包交易，然后倒卖，实际上是一种所谓的‘漂白’手法，即逃避监管。”今后这种情况也需要积极控制和防止出现各种规避行为。”
“类似住宅”的交易风险很高
事实上，上海住建委早在2017年1月就开始对此类“酒店式公寓”进行集中检查清理，期间暂停了此类项目的网上签约。五个月后的2017年6月，上海《关于开展商业办公项目清理整顿的意见》（以下简称《意见》）正式发布，明确了全面清理整顿“准住宅”项目。
《意见》明确，对于“已售未交付入住”的项目，今后将根据商务写字楼功能进行全面整治，并由相关部门联合检查验收。不符合商务办公条件的，不予交付，不予办理房屋交易登记手续。
那么这种“准住宅”如果进入二手交易环节，会不会受到限制呢？
当时的《意见》规定，对已交付入住的项目要严格把控，并将相关信息记入房屋交易登记信息系统。插层等违法建筑不按规定整改的，将在房屋登记时予以注明，并限制交易。
《每日经济新闻》记者在多个购房平台上看到，仍有不少带夹层的酒店式公寓在售。当记者以购房者的身份咨询上海购房热线时，得到的答复是：只要购房手续齐全，就可以过户，无论是住宅还是写字楼。
至于某些非法夹层、燃气、水连接的“酒店式公寓”是否会被限制交易，上海购房热线表示，具体办理时需要到具体区县窗口询问他们是怎么说的。它。
上海中原地产市场分析师陆文曦认为，此类房屋必须恢复原状才可以出售。对于买家来说，交易是以二手房的形式进行的。在此过程中，主管部门应明确其性质。如果不被有关部门发现，就相当于“偷偷”通过。
事实上，经过两年多的严格清理整顿，上海“准住宅”交易确实有所收敛，但仍呈上升趋势。据第一财经报道，闵行区的绿地风尚汇、万乐城、松江区的御丰商城已被监管部门点名整顿，但大部分仍保留夹层、水、电、气等违法建设。
严跃进指出：“住宅项目都是开发商自给自足，收入其实并不好，所以就有了卖的做法。此前，包括广州也有类似的‘放松’做法，本质上是由于对很多商住楼的去库存压力比较大，所以会有放松，当然，如果政策不放松，开发商进行私下交易，后续房产交易的风险就会被放大。甚至可能是视为违法建设。”
6月3日，闵行区再次开展大整治行动。一份《关于规范办公项目销售管理的通知》显示，以6月3日为界，小于150平方米的办公单元只能出售给企业，大于150平方米的单元只能出售给企业。 150平方米可以卖给个人，而别墅、联排别墅等独栋写字楼只能卖给企业。
在上海其他区县，绕圈子的案例也不少。
另一位经纪人悄悄向记者推荐了嘉信国际、新虹桥大厦等“一手”公寓，并保证：“这些公寓本来都是开发商自有的，现在像嘉信国际一样，整栋都卖了，这也算是一个不错的选择。”而且拿到预售证后，你买房的时候可以让他们给你看。”
然而，当记者试图要求经纪人出示预售证明和相关批文时，却被他以各种理由阻拦。
嘉信国际自称是入户天然气接入住宅物业，总价75万元起，其开发商上海国际机电五金交易中心有限公司显示风险等级为“启信宝平台上共有52条失信信息，截至7月1日，该公司累计欠税金额达546,015.24元。
此外，在杨浦区、松江区等地，类似自有项目转售的现象屡见不鲜，以总价低、宜居、能通水通水作为推广的“王牌”。
“从目前上海的做法来看，核心内容是商业项目不准与住宅功能挂钩。当然，二手房本身就比较复杂。从监管角度看，现有项目需要谨慎处理。”在后续的新增土地供应中，尤其是商业办公用地方面，拿地时要警惕各种私人规划的变化。”严跃进表示。
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