本月观点
数据显示：
1、商品房：公寓+别墅；公寓：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+复式/院落/复式别墅；别墅：独栋+连体
2、销售周期为3个月。
政策与热点
4月6-6日住房和城乡建设委通知
4月6日，上海住房和城乡建设委发布关于进一步提升办理住房公积金业务便利性的通知。1.增加电子营业执照作为企业办理公积金业务的证明方式。2.将办理再就业职工个人住房公积金账户设立的单位纳入“创业一条龙”服务平台。3.增加调整住房公积金基数的方法和渠道。4.通过调用电子凭证实现住房公积金业务材料免填。5.将退休提取住房公积金纳入企业职工退休“一站式”办理。6.个人住房公积金业务接入“一站式”服务。
分析：
•印发的6个通知中，通过落实“放管服”，实现全程网上办理、一张表填写、申报材料电子化，优化了营商环境，进一步提高了企业开办效率，有效实现了“一件事、零趟车、一次上网办理”的预期效果。
•个人住房公积金业务与“一站式”业务对接，职工可通过“一站式”办理租金提取、退休提取等个人住房公积金业务，进一步提高群众办事便利度。
4月16日-70个城市房价公布
4月16日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据测算，3月份，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海、上海、深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点； 二手住宅销售价格环比上涨0.4%，与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
分析：
•从新房看，一线城市环比增长0.4%，其中上海增长0.3%，环比下降0.1%，主要由于本市无新房入市，周边均为现房销售，均价较低。
•从二手房来看，本月北京出现明显上涨，主要是因为去年年底以来，在一线城市二手房价格大幅上涨的背景下，北京房价相对低调，说明北京二手房价格存在反弹的可能；上海中心城区购房需求在二手房市场得到释放，受区域影响，均价上涨明显。
4月23日-房屋管理局工作计划
4月23日，上海住房管理局在《上海住房管理局2020年工作总结及2021年工作计划》中表示，推动房地产市场健康平稳发展。加强政策协调，深化完善房地产联动机制，健全住房金融联动机制。严格落实住房限购和差别化住房信贷政策，加强商品住房销售管理。加大市场监管力度，开展市场秩序专项整治工作，严厉查处各类违法违规行为。加强监测预警和舆论引导，重在防范风险。
分析：
• 从《方案》中可以看出，上海将加强政府引导，贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，严格执行差别化住房信贷政策，大力发展租赁住房，保障租赁住房供应，扩大保障性租赁住房政策覆盖面。进一步完善住房限购政策，着力“稳地价、稳房价、稳预期”。
•上海将进一步加强金融与住房协同创新，深化完善房地产与土地联动机制，房地产调控更加完善。同时，通过实施专项督查治理，严厉查处各类违法违规行为，规范舆论引导，保障市场平稳运行。
4月26日-延长商品房认购期限
4月26日，上海房管局获悉，商品住宅认购时间将延长，所有挂牌销售项目，认购时间由原来的5天延长至7天。其次，要提前公布信息，所有挂牌销售项目，认购前至少三天，“网上房产”将公示该项目的认购地点、认购时间。第三，规范认购材料，规范认购所需材料清单，并在认购规则中明确。最后，还要严格销售监管，一经发现开发商设置障碍“屏蔽”客户等违规行为，将加大整改力度。
分析：
•新政策针对的是第二批以集中批量供应方式推出的房源，这些房源大部分是保障性住房，新政策加强了政府对这些保障性住房的管控，强化了“房子是用来住的、不是用来炒的”政策的落实。
• 通过延长认购期限、提前公布购房信息等方式，实现信息公开透明，缩小购房者与开发商之间的信息差距，增加消费者的选择权。同时，通过严格的监管政策，确保消费者不被人为筛选，进一步保障购房者权益，使上海房地产市场更加公平公开。
商品房市场特点
商品房市场
4月份，上海商品住宅市场供应规模较3月份明显增加，回归历史平均水平，新开盘项目逐步入市；本月总供应面积86.68万平方米，较上月明显增加；总成交面积81.95万平方米，较上月略有减少，较上年同期明显增加；本月外环以外商品住宅供应成交占比增加，受结构性因素影响，全市均价下跌至49984元/平方米。
商品房-成交排行
4月份，宝山区杨行板块四季城项目荣登商品房成交面积冠军，项目均价约46670元/平方米，4月中旬开盘，共推出382套房源，认购人数达462组，认购率达121%，刚好在130%的控制范围内，且未触发积分摇号政策。
公寓市场
4月，公寓市场供应规模回暖，较3月大幅增加；本月供应面积77.42万平方米，环比增长391%；成交量68.51万平方米，环比下降18%；成交均价49311元/平方米，环比下降8%，同比下降18%；本月新开盘项目主要集中在外环以外，带动均价下降明显。
公寓市场-成交排行
本月销量最好的公寓项目为四季都会项目，成交均价为46670元/平方米；排名第二的项目为闵行区浦江板块的新城千禧花园项目，项目紧邻浦江万达广场，生活配套齐全。
别墅市场
4月上海别墅市场恢复供应，供应规模9.26万平方米，处于历史平均水平；成交量回落至13.44万平方米，环比下降26%，同比增长34%；受区域结构性因素影响，成交均价回落至53419元/平方米。
别墅市场-成交排行
4月份，嘉定区安亭汽车城板块万科莱茵半岛项目延续上月成交面积第一的势头，该项目1月份开盘，目前已陆续售罄，本月均价为41914元/平方米，较上月略有上涨。
商品房存量
4月份上海商品住宅市场库存量环比小幅增加，供应量明显增加，成交量环比减少，导致销售周期延长至7个月。
上海环路商品房存量
2021年4月上海外环以外商品住宅存量占比环比减少，内外环以内存量占比环比均明显增加，全市商品住宅总存量面积环比减少，存量仍主要集中在外环以外区域。
上海各区域商品房存量
4月份，浦东新区存量最多，其次是金山区和奉贤区。
上海月度游客指数
本月上海旅客人数为10,377人次（上月为8,567人次），旅客指数为72，较上月（60）上升，环比上涨20%。
市场结构交易分析
交易区域结构
4月区域成交结构中，宝山、奉贤、青浦成交量排名前三，其中宝山区成交均价最高；宝山区杨航板块四季城项目4月16日开盘四期，目前已全部售罄；奉贤区主力成交项目香悦华庭，周边配套齐全，项目销售情况良好。
交易结构
4月份成交量排名第一的是金汇区块，其次是安亭汽车城、浦江区块；其中，金汇区块的香悦华庭项目为成交主力，均价为33285元/平方米；金山新城区块的铂廷项目为成交主力，均价约28046元/平方米；杨星区块的四季城项目为成交主力，均价为46670元/平方米。
事务循环结构
受供应影响，外郊环仍为成交主力，4月整体份额环比继续提升5%，郊环外成交份额环比小幅提升1%，内中环成交份额环比减少2%。
交易循环结构-项目排序
4月内环以内，新湖明珠城项目为销售冠军，均价10.11万元/平米；内中环，长丰睿仕菁廷卫冕销售冠军；中外环，经纬城市绿洲依然销售份额最高。该项目为积分摇号新政后首批开盘项目，销售情况良好；郊环外，首创禧悦芳菲项目为本月销售冠军。该项目位于青浦新城老城区，配套齐全，居住氛围成熟。
总交易价格结构
上海，总价300万至500万元的项目仍是市场成交主力，4月该价格区间成交占比继续提升10%，总价200万至300万元的项目成交占比继续减少1%，总价1000万元以上的商品房占比则降至9%。受供给影响，豪宅市场需求受到抑制，二手房市场需求得到释放。
总交易价格结构-项目排序
4月份，总价300-500万元的项目占据销售份额最高，其中杨杭板块的四季都会项目夺得销售冠军；总价500-800万元的项目中，安亭汽车城板块的万科莱茵半岛项目占据销售份额最高；总价800-1000万元的项目中，泗泾板块的绿城兰园项目夺得销量冠军；总价千万以上商住板块中，老西门馨园项目依然是成交面积最大的项目。
平均交易价格结构
4月份，3万至5万元均价区间仍为成交主力区域，成交4743套，占比63%，较3月增加11个百分点；均价5万至10万元商品住宅成交量环比继续下降5个百分点，10万元以上豪宅共成交346套，较3月继续减少3个百分点。
平均交易价格结构-项目排名
4月份，受市场供应影响，均价3-5万元的项目成交量最多，其中新城千禧花园项目在此均价区间销量最高；均价5-10万元的项目中，宝山区大厂板块的经纬城市绿洲项目保持了良好的销售率，夺得了此均价区间销量冠军；均价10万元以上的项目中，老西门板块的老西门鑫苑成交量最多，该项目去年年底开盘，目前依然保持着火爆的成交状态。
交易单元结构
4月份，上海商品住宅成交7511套，环比减少21.9%。从房型来看，成交户型以90—120平方米为主，占总成交量的47%，环比小幅上升4.4个百分点。市场豪宅成交进一步减少，140平方米以上成交户型占比继续环比下降2个百分点。
交易单元结构-项目排序
4月份90-120平米公寓销量最高，铂庭项目位列该户型板块销量第一。该项目周边配套商圈良好，价格与周边二手房相比倒挂，在该区域相对便宜；120-140平米面积，位于宝山区顾村板块的大华锦绣四季项目销量最高；140-200平米面积，位于安亭汽车城板块的万科莱茵半岛项目销售面积最多；安亭汽车城板块200平米以上面积的安亭瑞诗华庭项目销售套数最多。
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