费用过高容易导致交易频率下降，不利于二手房的流通；收费过低容易导致中介服务供给不足，无法满足消费者的换房服务需求。中介费用过高或过低最终都会损害消费者的利益。
中国房地产报记者李野丨北京报道
尽管距离张杰、谢娜被霍姓经纪人曝光“跳单”已经过去一周，但该事件的影响仍在酝酿。
2月7日，一名霍姓房产经纪人在网上发帖称，他曾于2019年6月21日和22日两次给张杰和谢娜看房子，后者抱怨说自己不喜欢这套房子。不再购买。此后不久，霍发现夫妻俩为了避免大笔中介费，私下联系房东上海资产管理中心购买该房。
消息一出，迅速引起热议。 2月8日下午，谢娜、张杰通过上海兰迪律师事务所发表声明，否认“跳单”。
此后，事件多次“反转”。从“跳单”、“货比三家”的争议，到爆料人身份被“限制”，再到夫妻俩购房时使用的公司未按规定期限成立的质疑对于当地的购房要求，舆论中充满了不同的声音。
中国房地产报记者注意到，这些声音中，关于中介收费模式的讨论占了很大比例。其中，不少网友和媒体认为“按照交易总价收取高额中介费不合理，需要讨论”；有网友表示，“通过中介买房更有保障，给别人提供服务收取佣金也比较合理”。 ;与此同时，也有人提出彻底取消中介机构。
2月14日，记者就上述“跳单”事件及中介收费模式争议，采访了中介行业从业者、专家和律师。
关于“跳令”的争论
根据霍某提供的信息，张杰、谢娜购买的房屋为上海思南公馆东园7号101室。出售为二手房，面积341.77平方米。 2010年竣工，售价6200万元，折合单价约18.14万元。
2019年6月21日至22日，霍某两次带张杰、谢娜参观该房产。最后，后者表示不会买这个房子，因为他不喜欢它。到了2020年夏天，霍发现夫妻俩已经买下了这套房子。
霍某向媒体提供的一份2021年11月1日印制的上海房产登记簿显示，该房屋的业主为重庆眉开眼笑文化传媒有限公司（以下简称“眉开眼笑公司”）。记者通过企查查了解到，美开笑公司属于广播电视电影及唱片制造业。成立于2019年10月，注册资本300万元。它是一家小微企业。实际控制人为该公司所有者谢娜。 99%股权。
此外，还有网友称，最终与谢娜、张杰完成交易的中介公司是上海永业房屋销售有限公司，网上签约价为5920万元，低于当初的6200万元。霍先生之前提供的观看价格。 280万元。 “张杰和谢娜属于‘货比三家’，而不是‘跳单’。”
但有媒体指出，上海永业房屋销售有限公司与张杰夫妇购买房屋的原房东上海四合资产管理中心均属于上海永业企业（集团）有限公司。 。
如何判断“跳单”还是“货比三家”？中国房地产报记者采访了北京汉华律师事务所律师齐正。
齐正告诉记者，“跳单”通常是指买卖双方通过中介联系后，跳过中介自行完成交易或通过其他中介公司办理手续以少付或少付的行为。没有佣金。衡量是“跳单”还是“货比三家”的关键是看买家是否利用了中介提供的信息、机会等条件。如果购房者没有利用中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以接触到的合法渠道获取相同的房屋信息，购房者有权选择有资质的中介机构。低廉的价格和良好的服务有利于销售合同的建立。不构成“跳单”违约。
“如果霍某确实有证据证明买卖双方之间存在‘跳单’，且中介机构与买卖双方签订了含有反‘跳单’条款的合同，那么中介可以选择在此事件中，霍某表示自己与谢娜没有签订过合同，但双方并无相关书面协议。根据我的经验，推测他们可能连反“跳令”条款都没有口头约定，即使提起诉讼，霍某的主张也没有权利。法院不太可能支持。”齐正说。
另一方面，据霍先生透露的信息，上上海公馆东苑7号101室已于2019年12月14日正式完成网上签约。
根据上海2018年出台的《规范企业购买商品房暂行规定》，企业在上海购买商品房须符合以下条件： 1、企业成立5年； 2、企业在上海累计缴纳税款达到100万元人民币； 3、企业有职工10人以上，并按规定在企业缴纳社保、公积金满5年。企业近年纳税额在500万元以上的，购买房屋不受上述企业成立年龄和职工人数限制。
2019年10月成立的美开小公司在成立两个月后就完成了房屋过户，这也引发了舆论猜测。
2月14日，记者就上述事项拨打美凯燕销公司预留电话，但无人接听。
对此，齐正认为，美开小公司是否违反购房规定的关键是看该公司在过户时是否如实向房产交易主管部门提交材料。如果公司在过户时未向房地产交易主管部门提交虚假信息、材料，则不存在违法行为。
代理费漩涡
“跳单”事件的真相尚未确定，网友的焦点已经开始转移。关于中介佣金的讨论持续升温。
有网友认为，现在房价居高不下，很多购房者购房压力很大，二手房交易中额外的中介费用是一个巨大的负担。另一方面，一些房产中介机构可能利用渠道优势，垄断二手房买卖信息，这也增加了“跳单”的频率。
在张杰谢娜“跳单”话题热搜中，有网友计算出，如果夫妻俩购买的房子按原价6200万元出售，基于中介普遍收取2%的费用作为交易价格的佣金，他们将向中介机构支付近120万元。
霍先生在接受媒体采访时还表示，虽然当时还没有讨论中介费问题，但按照惯例，买家1%，卖家1%，总佣金近120万元。 。
事实上，代理费问题一直存在争议。在微博上的类似讨论中，有人表示，“通过中介买房比较有保障，别人也提供了服务，所以只要合法合规收取佣金就没有问题。”还有人认为“中介只是提供信息交换。对电影、电影等服务收取如此高的费用是不合理的。”甚至有人建议彻底取消中介机构。
记者采访多家品牌中介时发现，目前市场上收取的中介费用为房屋交易总价的1%至3%不等，部分中介公司还规定了上限金额。不同地区中介费的收取模式也存在差异。在北京，房屋中介费由购房者承担；在上海，代理费由买卖双方共同承担。
采访中，某品牌机构上海分公司的工作人员告诉记者，“我们对佣金问题非常敏感，不方便透露具体数据。”
北京一家专门从事豪宅交易的品牌机构工作人员表示，“代理费为成交价格的2.7%，会有相应的折扣。具体折扣根据交易情况而定。如果一切都谈妥的话，那么佣金还是有折扣的，佣金不会成为签订合同的障碍。”
对于中介收费标准问题，亿居科瑞部门副总经理缪猛在接受中国房地产报记者采访时表示，市场上交易的房产价格越来越高，中介费也越来越高。相应上升。但在服务方面，总价5000万元的房产和总价500万元的同业房产，中介提供的服务并没有太大区别，但有收费相差10倍，这显然不合理。从行业情况来看，很多实体行业（中小型）辛辛苦苦干一年，产值可能还没有中介佣金多。
对于市场认为未来中介机构将被淘汰的声音，缪萌表示，市场对中介行业仍有需求，但一刀切的收费标准已不再适合当前市场，要根据情况分段收费。向目标价应该是一个发展方向。同时，加强对中介行业合法权益的保护也应取得全社会的共识。
利益平衡
“二手房交易主要由供求关系决定，中介费对供需影响很小。如果供求关系没有发生明显变化，二手房交易也不会发生明显变化。”对于中介费对房屋交易的影响，一位不愿透露姓名的中介领域资深研究员告诉中国房地产报记者。
他介绍，不同总价的二手房交易对应的服务是不同的，尤其是一线城市的高价房，因为涉及资产配置，税费金额大，交易风险较大，产权复杂。权利转让流程和手续繁琐。交易程序需要较强的专业性，因此高价房屋中介服务的作用更多体现在置业顾问的作用上。目前，不同城市高价房屋中介费的收取尚无统一标准。一般来说，只有少数中介机构能够高效、顺利地完成高价房交易。例如，北京链家规定代理费上限为50万元，以及其他知名的世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯、戴德梁行等高端二手房机构的收费标准不确定，由机构和消费者协商确定。
二手房交易中买家、中介、卖家的利益该如何平衡？
研究人员表示，二手房交易应兼顾买家、卖家和中介机构的利益。中介机构的作用是为买卖双方提供专业服务，降低交易成本，其中主要包括减少买卖双方寻找合适贸易伙伴的时间成本，降低交易成本。处理风险、提高交易效率等，同时收取与服务相匹配的中介费用。中介机构是二手房交易的润滑剂，中介市场的运行对二手房交易市场产生重要影响。一个运转良好的中介市场必须是买方、卖方和中介机构合作共赢的市场，包括中介机构与买方之间明确的代理权责、中介市场的有序竞争、行业协会发挥自律监管作用、实现二手房市场的良性循环。
面对高昂的总价，中介机构如何收费更合理？
研究员认为，由于高价二手房交易涉及大量税费计算、交易风险较大、产权转让流程复杂、交易程序繁琐，需要较强的专业知识才能顺利完成交易，保障购房者和购房者双方的利益。卖家。合法权益下，中介机构在交易过程中的作用极为关键。合理收费应坚持市场定价、行业自律和政府监管相结合，收费过高或过低都不利于行业健康发展。费用过高容易导致交易频率下降，不利于二手房的流通；收费过低容易导致中介服务供给不足，无法满足消费者的换房服务需求。中介费用过高或过低最终都会损害消费者的利益。
“合理收费应当建立在市场自由竞争、消费者与中介机构充分协商、行业协会加强价格形成和收费方式自律、政府保障消费者对中介收费的知情权和自由选择权的基础上，确保中介机构收费合理。”价格明确且公平。交易。其中，分级收费和灵活收费是可选的收费方式和手段。”
