来源：东方IC
近日，一则关于艺人张杰、谢娜购买6200万元豪宅时涉嫌“插队”的新闻引发网络热议。在这起火爆的事件中，到底算不算“插队”成为焦点。什么是“插队”？哪些行为会构成“插队”？如果中介与委托人没有签订协议，就不算“插队”吗？针对这些公众关心的问题，记者采访了多位法律专业人士，为您一一解答。
接受咨询的律师均表示对该案并不乐观。
“跳单”是中介圈的一个行话，指委托人接受中介服务，利用中介提供的成交机会或中介服务，绕过中介，不支付中介费直接签订合同的行为。北京盈科（上海）律师事务所资深房地产及保险律师刘建一向新民晚报透露，2020年8月，事件中的举报人H先生曾向他咨询“跳单”一事。H先生通过微信发送大量证据，寻求专业的法律意见，刘建一称提供免费咨询服务。2020年，H先生称曾两次带张杰、谢娜看房，是思南公馆一套341.77平米的房子，但这对明星夫妇“跳单”，私下直接和房东达成交易。
“我仔细分析了这些材料后，觉得大部分证据不清，关键证据缺失，很难证明张杰、谢娜存在抢单行为。”刘建一称，仅从中间人H先生提供的证据来看，“我对这场官司的胜诉率并不看好。”从H先生提供的证据，以及目前媒体披露的情况来看，如果这些材料属实，那两次看秀应该就是真的。至于是否是“抢单”，还需要各方提供更有效的材料来证实。
什么情况下才构成“插队”？
委托人“抢单”什么情况下构成违约？上海律师事务所律师赵杰解释，从合同关系看，双方建立了信任关系。信任关系的认定，首先要看双方是否签订了书面代理合同；若未签订书面代理合同，是否有其他证据证明双方建立了事实信任关系，如微信、短信等聊天记录；电子邮件、信函等通信记录及电话录音等证据。
从履行上看，中介已经履行了作为中介服务的义务，已经向买方通报了合同订立的相关事宜，并且提供了与合同订立最密切相关的推荐、看房服务。中介在提供中介服务后没有立即促成交易的原因和责任并不在中介。最后，买方在接受中介服务后，利用中介提供的信息机会或中介服务，绕过中介直接订立合同。
《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者中介服务，绕过中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。赵杰解释，一旦“跳单”被认定，中介人可以要求委托人支付约定的报酬，也可以要求委托人承担合同约定的违约责任，赔偿损失。
哪些行为不构成“跳单”？主要有四点。1、双方当事人没有建立委托关系；2、中介方在建立委托关系后，没有履行中介义务；3、由于中介方的原因，中介方提供中介服务后，没有立即促成成交；4、中介方没有取得独家销售代理权，委托人没有利用中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他社会公众可以知晓的合法渠道获得了同一房产信息。委托人有权选择自己选择的其他中介公司促成合同的成立，不构成“跳单”违约。
不仅基于书面协议
资深房地产律师刘建一指出，由于中介行业本身存在不规范现象，多数中介在首次看房时并未签订《看房确认书》或《经纪协议》。但如果中介确实提供了房源，并约定了最终成交价格，即便中介没有及时与客户签订《看房确认书》或《经纪协议》，如果客户绕过中介，直接与对方进行交易，依然构成“插队”。
中介提供交易对方信息后，房屋交易双方“手拉手”，双方是否构成“跳单”？中介是否应该收取全部佣金？刘建义表示，“手拉手”是指房屋交易双方不经过中介，直接完成交易。如果交易双方都委托中介，那么“手拉手”双方就构成“跳单”。提供房源或购房者信息也是中介服务之一，但不是完全的中介服务。房屋交易双方绕过中介，直接交易，依然需要支付佣金，但如果没有特别约定，法院通常会酌情减少佣金。
新民晚报记者 夏云
