近日，上海楼市销售回暖、房价引领全国上涨的消息引发各大平台热议。
媒体报道称，自2023年1月下旬以来，已连续出现五次“日盘”，部分项目经历了“千人抖”的市场。
国家统计局数据显示，2023年1月上海新建住宅价格环比上涨0.7%，领跑全国。
对此，我们查询了2022年底至2023年1月具体项目的销售情况发现，单纯从均价来看，2023年1月，上海商品住宅成交均价确实有所上涨一定程度上达到了70965元/平方米。
不过，这个价格主要是受到上海多个高端项目集中供应的影响。克而瑞数据显示，2023年1月上海排名前五的项目均价均突破10万元/平方米。
我们认为，上海部分地区销售确实出现一定回升，但整体成交均价并未出现明显上涨。部分月份，受上海新房供应集中的影响，可能会出现较高的价格。从全年来看，“房价并没有明显上涨”。受“地价联动”影响，上海房价整体保持稳定。
2023年2月16日，国家统计局公布2023年1月70个大中城市住宅销售价格。经过一年的下降，70个城市房价环比首次止跌。 1月份，城市数量环比增加。增至36家。其中，上海新建住宅价格环比上涨0.7%，涨幅领跑全国。
克而瑞数据显示，2023年1月，上海商品住宅成交均价为70965元/平方米，环比上涨1.71%，同比上涨15.20%。
具体看项目，2023年1月上海成交金额排名前10的项目中，有6个项目成交均价超过10万元/平方米，其中前5名均为单价为10万元/平方米的高价项目。 10万元/平方米以上。从面积来看，成交面积排名前10的项目中有4个项目成交均价超过10万元/平方米。
可以看到，2023年1月上海成交的项目中，10万元/平方米以上的高价项目占比明显较多。在这些项目成交均价的带动下，仅出现了2023年1月的成交均价。显着增加。
上海自2021年起实行新建住房集中供应制度。截至目前，上海已推出新建住房供应15批，其中2021年全年推出住房集中供应共6批，累计推出住房集中供应8批。 2022年全年已推出一批住房集中供应。2023年至今，将推出一批住房集中供应。
在此背景下，上海新房成交数据受供应集中影响较大。例如，2022年9月，上海商品住宅成交均价为56592元/平方米，为近一年来最低。
这并不是因为2022年9月上海房价有所下降，而是因为2022年第四批、第五批新房供应主要集中在郊区。
当时的热门项目有虹桥光明公馆、宝华紫微花园、金地丰汇等，这三个项目均价分别为59595元/平方米、69158元/平方米、49015元/平方米。
正如硬需项目的集中供应和成交最终导致2022年9月上海成交均价下降一样，2023年1月上海成交均价的上涨也受到了高需求项目集中供应的影响。结束项目。
特别是2022年11月13日第七批新增住房供应，共核准项目57个，共计16060套住宅。许多未能拿证的高价项目在这批集中上市，如普凯江南里、红印里、勤丰雅苑、宝坻东郊四季、海泰北外滩等。
据统计，2022年第七批新增住房供应中，均价超过7万/平方米的项目有21个，其中均价超过10万/平方米的项目有11个。其中不少于10个项目将于2023年1月竣工，红印里就是一个典型的例子。
2023年2月6日，上海首批新增住房供应正式公布，共有25个项目，约74.2万平方米，共计6958套。此次，市中心新增住房供应项目较少。新增住宅项目主要集中在宝山、浦东、闵行、青浦、嘉定等地区。总体来看，主要是针对新增住房需求和新装修住房。
受此影响，未来几个月上海成交均价也将较之前有所下降。
由于上海短期平均成交价格受上海新房供应集中的影响较大，上海房价涨幅不能简单地以单月成交价格来判断，而需要从从全年总体供给来看。
事实上，对于购房者来说，整体市场均价的参考意义不大。这主要是因为上海价格差异较大。有的核心区房价在10万元/平方米以上，有的郊区可能在2万-3万元/平方米。
对于购房者来说，真实的市场情况需要具体项目具体分析。从典型项目表现来看，2023年以来，上海部分区域和项目的销售率确实有所上升，但同等条件下，价格与2022年底保持一致。
例如，位于青浦徐泾的招商虹桥·光明时代于2022年12月新增推出234套小高层住宅，均价为6.3万元/平方米。当时认购440组，认购率188%，售完率100%。得分为43.97分，入围421组+第二批未入围的2组被清算。 2023年1月31日，该项目再次推出，共计147套小高层住宅。均价不变，但认购率和积分有所增加。共有305组订阅，订阅率为207%。合格率为100%，得分为45.24分，在265组中晋级决赛。
位于浦东临港的鹏瑞云景湾于2022年10月新增推出小高层房源541套，均价33962元/平方米。当时共认购218组，认购率为40%，售罄率为27%。 。到2023年2月，该项目再次推出193套小高层住宅，均价不变。此次认购201套，认购率达到104%。
可以看到，上海部分区域项目2023年初的开盘表现确实好于2022年底，但项目均价仍与2022年底一致。
从目前来看，与2022年相比，上海部分地区销售已开始出现回升，主要体现在“倒盘”或多重优势叠加项目上。一方面，按照历史规律，由于春节返乡，新年后基本会有一轮需求释放；另一方面，疫情的彻底缓解也将释放部分补偿性购房需求。从目前热销项目来看，主要集中在一、二、三线核心区域。能否从一处扩张到另一处，还有待市场前景的验证。
我们认为目前市场复苏的迹象已经显现，但对于目前个别项目的热销不宜抱过于乐观的预期。整体恢复需要时间。
