半夜睡不着，我摸黑打开电脑屏幕，点开了一个岛国网站。
我专心致志地看了半个小时，根本睡不着……
我点击的是homes.co.jp，日本著名的房地产网站。
所谓“日本最大的房地产、住房信息网站”，就是日本最大的房地产、住房信息网站。
本来我只是好奇现在东京的房价和租金是多少。
但经过一番查找，我感到很困惑。
尤其是对比了东京和上海目前的房价和租金，我的感觉很糟糕。
对于那些不熟悉东京的人，让我向您介绍一些背景信息。
所谓“东京”，有广义和狭义不同的定义。这里我们所说的是狭义的“东京都市区”，也就是俗称的“东京23区”。
东京23区是什么概念？
截至2022年12月，面积627.57平方公里，人口972万。
从面积和人口来看，东京23个区与上海外环以内的区非常接近。 （上海外环以内，面积630平方公里，人口估计约1200万）
东京23区的核心区域，即所谓的中央六区，也可以说是东京的中心，大致可以类比上海的内环。
东京市中心二手房均价是多少？
以室内面积70平米的单身公寓（注意，是室内面积，几乎相当于上海85平米的建筑面积）为例，折算成人民币，平均价格在48000/平方米至68000/平方米之间。单身公寓总价约335万至472万。
那么上海内环二手房均价是多少呢？
据市测量局最新统计，均价为9.95万/平方米。
但考虑到上海面积越小，单价越高，内环85平米住宅单价高于9.95万/平米，10万/平米至12万/平米米是一个合理的水平。
也就是说，粗略对比一下，上海中心的房价是东京市中心的两倍！
嗯，虽然我知道日本房地产泡沫破灭后，房价便宜，但只有上海的一半，还是让人不安。
要知道，2021年东京的平均工资为每月36.42万日元，几乎相当于每月1.9万元人民币。
同期上海的平均工资为11396元/月。
上海的工资水平几乎是东京的60%。
前天，日经中文网发表了一篇令人心碎的报道：
“日本家庭需要6.8年的收入才能买房，这阻碍了生育。”
文章提到，就房价收入比而言，截至2021年，日本的这一比例已达到6.83倍，在发达国家中处于较高水平。 （美国为5.07倍，英国为5.16倍，法国为6.14倍。）
文章还引用了研究数据：
“如果房价上涨1万美元，无房家庭的出生率将下降2.4%。”
那么6.83倍的房价收入比让东京人不想生孩子了。那么上海到底发生了什么？
查看东京和上海的出生率：
2021年，东京都的新生儿数（总人口3800万）为95,404人。
同年，上海（常住人口2487万）出生人口11.6万人。
换句话说，即使房价是东京的两倍，收入只有东京的60%，上海在生孩子这件事上仍然表现出了更大的责任感和韧性。
这让人稍感欣慰，但也让人好奇：
东京的房子有多压抑，让他们不想生孩子？
我随机点击了东京港区（公认的“富人区”）一套40年的二手房，两室一厅一卫，楼层高，装修精致。
售价为6990万日元，折合人民币361万元。
公寓布局如下：
客厅是这样的：
从阳台看出去的景色是这样的：
卧室是这样的：
厨房是这样的：
浴室是这样的：
然后，我在链家网站上搜索了上海同类地段、房龄和总价相近的在售二手房。
我在思南路上找到了一套待售的一居室公寓。该楼已有35年历史，挂牌价375万。
内部看起来是这样的：
前额……
我受不了了，对比太强烈了一点，心里一阵骚动……
我赶紧回到岛国网站查看东京的房租价格，转移注意力。
调查发现，东京市中心一套一居室公寓的平均租金约为每月6000元人民币。
直观上来说，这与上海中心城区的租金水平相似。
比如，静安寺附近这套已有20多年楼龄的一居室，目前租金为每月7500元。
怎么说呢，虽然价格差不多，但考虑到收入，在东京租房还是比在上海容易得多。
02高房价降低城市竞争力
比较东京和上海的房价和租金有何意义？
当然这是有道理的，因为这关系到一个城市的可持续竞争力。
根据中国社科院和联合国人居署定期发布的《全球城市竞争力报告》，东京的城市等级为A+，而上海仅为B+，落后两位。
报告特别指出了城市可持续竞争力与居住的关系，并给出了经济、安全、包容、韧性、可持续性五个观察维度。
其中，经济维度的“承受能力”，即“房价收入比”，是一个非常重要的指标。
这一点在之前的对比中已经看得很清楚了。上海的住房承受能力远不如东京，这直接影响到上海城市的可持续竞争力。
新华社还评论了房价与城市竞争力的关系，指出“保持合理的房价，建立兼顾各类人群的住房供应体系，是一个城市的竞争力”。
这篇2021年发表的新华社时评也提到，加快发展保障性租赁住房，解决新公民和年轻人的住房问题，是扭转不利局面的途径之一。
新公民和青少年的住房保障是当前的难点和主要矛盾。尤其是在一些人口净流入、房价高企的大城市，新市民、年轻人买不起房、租房子问题更加突出。 。此次加快发展保障性租赁住房的重点是针对新市民和年轻人。市政府要千方百计解决这些人的住房问题。
事实上，上海近两年就这么做了。
截至2022年底，上海累计建设融资保障性租赁住房38.5万套（间）。
03租金见顶，房价将悬而未决
最后我们来谈谈东京房价和租金的演变以及对上海未来房价走势的意义。
居民的住房需求可分为三类：投资需求、预防性需求和使用需求。
投资需求是指将房地产作为投资产品，追求资产增值收益而产生的购房需求。
预防性需求是指在房价预计将快速上涨的情况下提前购买住房的需求。
但只有与租金挂钩的可用性需求，才体现了最根本的基本需求，决定了市场的长期走势。
中银证券研究认为：
“投资需求和预防性需求都具有一定的‘顺周期’特征，即在市场情绪高涨时表现得更为明显，在市场情绪低迷时往往趋于消失。”
这是显而易见的。
但较少被注意到的是，在房地产市场疲软的情况下，使用需求，即租金变化的重要性会相对上升。
“以20世纪90年代日本房地产市场的运行为例，虽然日本房价在90年代初期就出现了泡沫破灭的迹象，但日本住宅投资的大幅下降，实际上更多与20世纪90年代日本住房租金见顶有关。 20世纪90年代中期，后者表明日本居民对住房的需求已经停止增长。”
如何理解上面这段话？
简单来说，如果租金停止上涨并见顶，就意味着居民的住房需求停止增长，房价泡沫可能即将破裂。
至少，当时的日本就是这样经历的。
那么上海房租现状如何呢？
大家可以参考本公众号不久前的文章：
“经济复苏有多暖和？”反正房租不能再涨了》
当然，本文仅反映目前的情况。
上海租金和房价后续发展值得我们持续观察。
