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编者注
今年以来，一线城市豪宅供应量爆发，成交量爆发，呈现火爆、特殊的市场态势，因此2024年被业界称为“豪宅新时代”，凤凰地产上海【今日豪宅】旨在通过测评研究、案例分析、访谈沙龙等形式，为大家解读新时代的豪宅市场。
说起杨浦，很多人都会想到：棚户区、破败的老巷子……
其实，你对杨浦了解得太少了：它曾经是上海的市政府和城市中心，中国最早的近代工业在这里发源，中国最早的城市规划在这里实施……
杨浦不仅有复旦大学、同济大学这些令人瞩目的象牙塔，还有全球最大的永久性极限运动公园、全球首个安徒生童话主题公园、全市唯一的生态岛式公共中心……
杨浦2035的宏伟蓝图更是令人期待：这里将建设286万平方米的CAZ中央活动区，长达15.5公里的上海中心城区最长的滨江岸线即将贯通，一排滨江豪宅正在规划中.....
除了城市界面不同，现在房价也存在差异，据悉，杨浦目前有14个项目等待入市，最低联动价9.2万元/㎡，最高联动价21万元/㎡。
第 1 部分
全新面貌
虽然杨浦区因种种历史、地理原因，长期处于衰落状态，但如今正呈现崛起之势。俯瞰杨浦，江岸芦苇摇曳，昔日的“工业锈带”已变身为“生活秀带”，杨浦滨江焕然一新。
交通方面，已形成“一桥两环五线五隧”立体交通网络，目前区域内轨道交通线路有4号线、12号线、18号线、20号线、24号线，未来，杨浦还将打造“一桥两环八线九隧”立体交通网络，出行更加舒适便捷。
商业上，说起杨浦的商圈资源，首先要说的就是江湾五角，这里与徐家汇、淮海中路、中山公园等顶级商圈齐名，是上海四大副中心之一，十大商业中心之一，吃喝玩乐一应俱全。
还有被誉为上海北方“小淮海路”的控江路—鞍山路商圈，位于五角场南北，相互呼应，避免了人气分流的隐患。
教育方面，杨浦拥有多所重点高中，被誉为“上海高校中心区”，此外，复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海第二军医大学、上海理工大学、中国人民解放军海军军医大学等一批内资一流大学均落户杨浦。
还有不少优秀的公立学校，包括大虎山路第一小学、二师附小、上海音乐学院实验学校、复旦二附、铁岭中学等等，说杨浦没有弱校也不为过。
医疗方面，新华医院、长海医院、肺科医院、东方肝胆医院、红房子妇科医院（杨浦院区）等均为全国顶尖的三级医院。
产业方面，按照规划，到2025年，杨浦滨江将有30家以上线上新经济龙头企业、3000家以上线上新经济企业、20多万从业人员在这里聚集，产业规模突破3000亿元，成为全国经济最密集的区域之一。
目前，杨浦滨江已聚集了美团、抖音、哔哩哔哩、中国交建、中国节能等国内外知名龙头企业，吸引投资总额超千亿元，在龙头企业的带动下，一批“瞪羚”“独角兽”企业不断聚集在杨浦。
同时精心设计和利用工业遗产，吸引海内外高水平创新创业人才，到2026年，杨浦滨江南段将有270万平方米商业办公用地投入使用，27万名创新创业人才将在这里集聚。
第 2 部分
在争夺积分的同时，销量不佳
与市中心其他区相比，杨浦区新房供应量还是比较充足的，尤其是杨浦滨江区域。
据统计，2023年，全市七个中心区共推出32个房地产项目，供应住房11530套；杨浦区共推出8个项目，供应住房3200套。
从开盘情况来看，人气不均现象明显，一些热门板块的热门楼盘屡屡触发点数，甚至需要排队开盘沙盘，比如上千人认购的瑞诗云耀静庭、开盘四天即售罄的漫云上海。
2023年3月，满云上海项目首次开售，2.5小时售罄43亿元；2023年5月，项目第二次开售，认购率262%，评分81.68分；2023年9月，项目第三次开售，4小时售罄10万套，成交额6亿元。
12月16日，曼云上海迎来第四次开盘，开盘3小时便实现销售41亿，至此，今年9个月累计销售151亿，成为当之无愧的年度销售王。
在中国指数研究院此前发布的2023年1至11月上海商品住宅销售金额榜单中，曼云上海以100.66亿元的销售金额位居榜单第三名。
瑞诗云瑶菁婷也是去年的热门楼盘，项目去年4月首次开盘，共推出341套房源，均价10.99万元/平米，最终项目共收到1097组意向认购，认购率高达322%，成为去年新房市场为数不多的吸引上千人参与摇号的热门楼盘。
去年6月，该项目第二批房源开售，尽管仅过去两个月，但项目仍获得594组意向认购，认购率达291%。
有些地方，楼盘优惠力度挺大，但客流量和销量却很一般，市场显得有些惨淡。
去年11月，北京金隅的项目金隅外滩东海岸上市，项目位于杨浦内环，紧邻周家嘴路（北横通道）及内环高架，均价11.96万元/平米。公寓建筑面积约99平米，但即便位于一手豪宅稀缺的内环，可售户数也仅有60套，项目认购率仅为73%。
据CRIC数据显示，该项目开售首日销售率仅为37%，目前仍在销售中；据网上房产数据显示，截至目前，该项目60套在售房源仅剩27套，销售率为55%。
另一个销售业绩不佳的项目是中原板块的杨浦城投阅江湾，该项目今年1月首次开盘，一度推290套，均价9.9万元/平方米。
其官方微博显示，项目认购期间共收到上海意向179份，认购率约61.72%，开售首日仅售出约52%，售出住宅套数134套，线上销售率为46%。
事实上，上海新建住宅市场板块间、板块内冷热不均的现象由来已久。
不同区域之间由于市场认可度、政策支持、以及项目本身的产品力等因素的差异，导致了明显的分化，这也是目前整个市场都面临的问题。
未来各个区域之间的分化将进一步加剧，而不仅仅局限于杨浦区。
以目前购房者对于新房产品的认知，已不再局限于地段、户型、面积、总价，在供需逆转的时代，只有真正打动客户的产品才能脱颖而出；尤其是对于想要改善居住条件的购房者，对项目的产品力有更深层次的追求。
此外，随着市场日趋成熟，该领域的客户群体可能会演变为主要基于改善需求，一些项目会降低价格和功能来吸引入门级客户，而另一些项目则会瞄准高端客户。
第 3 部分
供应“井喷”，新房价格再度上涨
过去两年，既是杨浦招拍挂市场的淡年，也是杨浦旧城改造的大年。
从去年以来截至目前，整个杨浦区共计在公开市场出让4宗住宅用地，在私募市场出让8宗，总出让金额达268.84亿元。
据不完全统计，杨浦未来将有14个楼盘推出，大部分集中在杨浦房价最贵的区域——白台头核心区（平凉路街道）和大桥东核心区（大桥街道），房源类型有低层、联排、独栋别墅等，总价在1000万至5000万不等。
其中，中建一品浦江之星、保利朗御、瑞安翠湖滨江三个项目为首开先河；中信洋浦滨江白台头项目、保利地产华利家族平凉社区项目、招商蛇口平凉社区项目、上海城投集团四个项目均于2023年拿地；而越秀长海社区002-05地块、中建三局定海社区H4-10地块、保利发展平凉街道45街区等则在今年拿地。
此外，上汽集团开发的滨江京典项目也有可能在今年推向市场，但地块很小，共计仅有42套住宅。
值得注意的是，随着大量新房供应的到来，杨浦区新房价格将再度上涨至一个新的水平。
过去我们一直认为新天地、浦东陆家嘴、浦西外滩等传统豪宅区是上海的高价值区域，但看看目前的新房价格，会发现杨浦滨江正在崛起。
2023年平凉路多块历史性地块中标结果公布后，中信泰富、招商、瑞安组成了上海内环内一个总价近5000万元的低密度豪宅街区，这三个项目不仅形成整体开发，挂钩价格或将超过20万+元每平米。
结论：
经过二十多年的发展，21世纪的杨浦已经成为内环以内相对舒适的居住社区，特别是杨浦江沿岸，与世纪初相比焕然一新，齐全的生活配套、便捷的交通、全新的城市界面、多元的社区定位，让这里成为众多置业者的首选。
城市更新、景观建筑、杨浦科技创新带等项目是杨浦未来的重点，虽然还需要耐心等待，但好在，相比很多没有空置土地、没有拆迁预期的区域，杨浦至少可以等待。
