彼得·斯威策
房地产末日专家又开始预测房价会进一步下跌。我不禁想知道，那些之前预测房价会下跌 30% 的人是否会像 SQM 的 Louis Christopher 一样，继续向房主做出同样糟糕的预测。但事实上，自去年 5 月澳大利亚储备银行开始加息以来，那些预测房价会下跌 30% 的人一直都错了，房价实际上上涨了。
propertyupdate.com.au 的著名房地产观察员 Michael Yardney 对近期的价格走势进行了如下总结：
在央行连续13次加息、通胀率居高不下、借贷能力有限的情况下，房价仍连续10个月上涨。
据CoreLogic显示，澳洲房价从峰顶到谷底的变化幅度为9%，而PropTrack的数据显示仅为4%，这让那些认为加息会令房价下跌15%、20%甚至30%的分析师感到困惑。
现在很明显，房地产市场已经触底，我们正在进入下一阶段，今年迄今为止，我们的首府城市的房价增长了 8%。这与澳大利亚储备银行和几家银行的经济学家的观点一致。一年前的悲观预测恰恰相反。
有一位专家敢于做出大胆的预测，而且经常预测准确，他就是我的好朋友 Chris Joye，他是 Coolabah Capital 的创始人，也是《澳大利亚金融评论报》备受尊敬的撰稿人。他也是《房价警告》一书的作者。财政部一直处于“30% 降幅阵营”，并设定了现金利率必须达到 4.25% 的条件。事实上，目前的现金利率已经达到 4.35%！
他在 2022 年 6 月写道：“如果澳大利亚央行一如预期，将现金利率从疫情后的低点 0.10% 提高至 4.25%，澳大利亚房价可能会下跌 30% 以上。”利差或融资成本的急剧扩大将意味着最便宜的浮动抵押贷款利率将从 2.25% 左右升至 6.50% 甚至更高。
他补充道：“这项最新研究旨在完善我们对澳大利亚房价的预测。自 2021 年 10 月以来，我们预测，如果澳联储加息超过 100 个基点，住宅价值可能会下跌 15-25%。 ”
预测总是充满挑战，而克里斯和他的团队所做的预测似乎有些偏离。除非 2024 年给房屋卖家和房地产经纪人带来一些令人震惊的事情，否则这个预测很难做出。有道理。
Propertology.com.au 的创始人 Simon Pressley 一直对房价大幅下跌持怀疑态度。他密切跟踪澳大利亚 550 个不同的房地产市场，因此他不会轻易被诱惑加入那些呼吁“大规模抛售”的人的行列。我对房价大幅下跌持保留态度，但就连我也没有想到在利率接近 4.35% 的背景下房价会上涨。去年澳大利亚新增了 39 万名新移民，预计到今年年底这一数字将达到 1 亿 52 万。令人难以置信的是，这种移民的涌入，加上住房存量的严重短缺，竟然推高了房价，这也足以说明我们澳大利亚人有多么热爱砖瓦！
今天，《每日电讯报》在其《2024 年房地产繁荣与萧条报告》中发布了 SQM 的最新预测。以下是该研究机构的预测摘要：
标题写着“悉尼房价即将进入下降通道”，主要原因是利率大幅上涨。然而，SQM 实际上预测房价只会下跌 6%。
报告预测，将会有更多陷入困境的卖家出现。
即使考虑到一些激进的情景，SQM 的预测也相对温和，在这一预测下，其假设“现金利率保持在 4.1% 至 5% 之间，人口增长不超过 46 万，失业率控制在 4.5% 至 5.5% 之间”，房价可能最多下跌 4%。
在接受《每日电讯报》采访时，以往准确率较高的路易斯·克里斯托弗承认：“如果我的预测错误，房地产市场再迎来繁荣的一年，那可能是因为稳定的就业增长或移民增长速度超出预期，也有可能是业主成功适应了较高的贷款利率环境。”
总体来说，没有太多需要担心的，但是必须强调的是，如果全国房价下跌4%，有些地区跌幅可能会更大，而有些地区的房价可能还会上涨。
我个人认为，13次加息加上所有借款人在2024年都将面临的从低固定利率转换为高浮动利率抵押贷款的困难，可能会导致比澳联储预期更严重的经济衰退。然而，这意味着澳大利亚储备银行将不得不比预期更早降息，从而为房价提供支撑。
当然，如果澳大利亚央行加息幅度过大，且降息步伐缓慢，我们可能会看到房价进一步下跌，失业率进一步上升。这将给新任澳大利亚央行行长米歇尔·布洛克和总理安东尼·阿尔巴尼斯带来重大挑战，因为他们可能对生活成本大幅上涨负有主要责任。
