各位友人，近来是不是老是刷见一种声响：国内的房价仍处于调整阶段，国外的经济亦是不景气，然而为何澳大利亚的房价，恰似坐上了火箭般，飕飕地往上升呢？特别是像阿德莱德此类城市，历经五年时间几乎翻了一番！
我自身处于阿德莱德，看着周边工地接连不断，新房一经挂牌便被抢购一空，租金也随之持续升高。心里感到疑惑：不是都说大环境不佳吗？为何澳洲楼市会如此与众不同？今天我们就来详细剖析一下，澳洲房价上涨背后的六个关键逻辑。
1. 人口暴增，需求爆炸！
疫情过后，澳洲的国门大大敞开，留学生、技术移民、持有工作签证的人、因家庭团聚而来的人等等各类人群，像潮水一般蜂拥纷至。在一年的时间里，净增加的人口差不多接近50万！这么多的人来到这里，总得先有个居住的地方？租房的市场瞬间就被挤得满满当当，要是租不到房子该怎么办？没办法，只能咬着牙去买房。投资者看到租金上涨得如此迅猛，也都纷纷进入这个市场。人变得越来越多，然而房子建造的速度却没有那么快，房价怎么可能不上涨？
2. 房子是真的不够，盖得也太慢！
澳洲存在缺房情况，这属于结构性问题，建房审批流程缓慢，建筑人工成本高昂，建材价格上涨，工会力量强大，这些因素致使开发效率低下，甚至有不少开发商难以支撑下去而倒闭，官方自身都进行了预测，在未来几年，尤其是悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德这些主要城市，房子在长期内都会处于供不应求的状态，并非不想去盖房子，而是实际上根本盖不快呀！
3. 政府政策：明面控价，暗里托底
即便澳洲政府推出了诸如印花税、贷款审查以及加息等举措，似乎是打算来抑制房价。然在另外一方面，像首次购房补贴、印花税减免、低首付政策、负扣税、资本利得税优惠等，这些极为实在的福利可是一项都未曾减少。从本质上来说，房产在澳洲与养老体系紧密相连，政府完全不敢让其大幅度下跌，稳定地上涨才是其最为看重的。
4. 租金暴涨，直接垫高房价地基
这些年间的澳洲，租金上涨百分之二十至百分之四十的情况并不罕见，众多城市当中那种租房的空置率是低于百分之一的。投资者所打的盘算极为简单：租金回报率如此良好，银行方面也更加乐意去贷款，投资所存在的风险看上去似乎就比较小。租金处于持续上涨的态势，宛如实实在在地将房价的地基给抬高了。
5. 澳洲人的买房执念，超乎想象
会出现这种状况，是因为很多新移民可能对这一点有所低估，而对于许多澳洲本地人来讲，拥有自身的房子乃是安全感以及成家的一种标志，并且父母帮子女凑首付这种情况极为普遍，这种需求刚性十足，绝非市场情绪波动能够轻易使之动摇的。
6. 城市高度集中，好地方永远抢手
澳大利亚地域广袤人口稀少这是事实，然而工作、教育、医疗等优质资源差不多全都集中于东海岸的几个大城市以及阿德莱德，其结果便是，人口全都朝着这些热点区域拥挤，内陆区域很少有人去关注、过问，热点城市以及区域的需求，基本上是永久性的旺盛。
那么问题来了：为什么加息都压不住？
很多人持有这样的看法，利率有所上涨啦，买房所需的成本变高了，那么房价应该就要下跌了吧？然而澳洲实际呈现的情况是，存在许多房主，他们的收入颇高，具备较强的抗压能力，并且银行也准许延长贷款的期限。有不少人宁可在生活中节衣缩食来偿还贷款，也不愿意把房子卖掉。再加上租金出现了上涨的情况，这抵消了一部分偿还贷款的压力，所以市场上并未出现恐慌性抛售的现象，房价自然而然地就保持坚挺的态势了。
未来会跌吗？
短期内出现小幅回调存在可能性，比如说某个城市的供应忽然间增加了。然而像全国性暴跌百分之二十到百分之三十，又或者像美国次贷危机那般出现崩盘的情况，其概率是极低的。这是由于澳洲的贷款审核极为严格，高首付比例属于常态，根本不存在“零首付”那种大规模泡沫 。
总结一下：
所以呀，澳洲房价所存在的问题呢，或许已然并非是“会不会出现下跌的情况”了，而是“上涨的速度比较快还是上涨的速度相对慢一些”。其核心的驱动力量在于：长久以来人一直都存在，然而房屋却不够居住，并且还有相关制度在背后起着支撑的作用。
