昨日，浦东祝桥公元2040项目突然发布《关于公元2040项目正式信息发布的声明》。
起因是某公众号爆料，该项目预售证已获批，推出建筑面积约86-117平米的公寓，预计单价4.99万元/平米！
距人民广场31.3公里、距外环线12.5公里、毗邻浦东机场的祝桥，卖近5万？这真的让我震惊！
如果这个价格能够确定的话，上海整个房价体系可能都要重建！
为什么这么说呢？我们来看一下具体的分析：
按照现在的地价来看，竹桥应该卖多少钱？
我们先来看一下新房的价格：
除此楼盘外，祝桥板块另有一全新在售房源——同济东时代小区。
同济东时代小区地理位置比该楼盘更高，距离浦东市区更近，公寓均价仅为29151元/平方米。
再看看当地二手房价：
数据显示，8月祝桥二手成交均价为31339元/平方米。
综上所述，朱桥目前的位置价值只能支撑3万出头的房价，如果真的以近5万的价格卖出去，随着区域的发展，或许还需要很长时间才能消化。
如果该房产真的以49,900的价格出售，其信心如何？
说到祝桥，就不可避免的要提到几个词，“上海东站”和“浦东机场”，这可以说是祝桥的核心亮点。
这很容易让人联想到近年来热议的另一个世界级项目“大虹桥”。
这使得开发商喊出了“西虹桥、东祝桥”的口号。
但祝桥的规划真能与大虹桥相媲美吗？
1.上海东站
2016年，上海规划和国土资源局官网发布《沪通铁路二期专项规划调整通知》，明确了上海东站的位置和规模。
位于浦东祝桥，规划设10座站台、22条线路（含正线），规划控制面积约46公顷，超过上海站、上海，成为浦东第一、上海第二大火车站。
2.浦东国际机场
未来浦东机场延伸段将与上海东站连通，形成“空铁”一体化无缝衔接。
预计全部建成后，上海浦东机场与上海东站组合将形成一条世界级的交通大动脉，承载全球60%以上的来华游客。
3. Subway
除了2号线、11号线和16号线较远外。
祝桥还规划有两条地铁线路：21号线（11号线的延伸）和最近公布的上海轨道交通机场线（虹桥站-上海东站）。
4.国际航空城
相比目前以服务业为主的虹桥，祝桥更适合打造高技术、高附加值的产业集群。
结合浦东机场的先天优势和其带来的高附加值的航空相关产业，祝桥航空城应运而生。
铁路+机场+地铁+产业，不可否认，祝桥与虹桥确实有很多相似之处。
但必须看到，无论是水平还是人才，朱桥与大虹桥相比还存在很大的差距。
第一，规划层级不同，大虹桥是副市级规划，祝桥只是浦东区管辖的一个规划。
第二，区位资源有差异，大虹桥距离市中心仅15公里，紧邻成熟的长宁、闵行区域，价值转移和人口流入会更快。
浦东机场距离市中心30多公里，东临大海，西侧紧邻冷门、发展不畅地段，几乎没有价值拉动作用。
整个祝桥国际航空城的规划，相当于在沙漠里建造一片绿洲，难度极大。
更要知道的是，虹桥自2009年出台规划以来，已经开发了9年，交通、商业、办公、产业等都已经比较成熟，目前房价仅6万元。
祝桥的规划才刚刚开始，房价却逼近5万，就算有潜力，也被提前挖掘得太多了。
是否要以远超其当前价值的价格去换取遥远的未来，是值得深思的。
浦东祝桥目前配套设施怎么样？
交通方面，楼盘被3条地铁线路“远围”，距离11号线迪士尼站10.3公里，距离16号线惠南站5.8公里，距离浦东国际机场6.3公里。
但未来11号线、21号线及机场线的延伸，将能适当缓解该项目公共交通的尴尬。
商业配套方面，项目周边大部分商业配套尚在规划中，目前仅有两家社区超市能满足日常需求，主要商业配套在1公里外的白溪路商业街。
教育配套方面，项目附近目前已有重点进才中学东校区、上海实验学校光明附属学校东校区、东港小学、白溪幼儿园等教育资源，且项目门口还有一块规划中的教育用地，当地基础教育资源依然有保障。
医疗资源方面，基本没有医疗资源，仅有一个规划中的祝桥区域医疗中心。
如果从区域配套、生活氛围这两个买房常用指标来看，地铁可达的惠南足以秒杀祝桥，而目前惠南新房售价刚过3万。
总结：祝桥现有的配套、交通便利性都不如惠南，同等价位水平还能比，但如果每平米高出近2万元的话，市场或许会给出残酷的结论。
上海哪里可以买到单价4.99万的新房？
据统计，2018年1至10月，上海内外环路平均价格为65428元/平方米，外郊环路平均价格为43057元/平方米。
外环路内单价5万元左右的房子很难找到，但外环路内选择范围很广，距离市中心约15公里。
宝山上大滨江公园一号、嘉定南翔豪仕凤翔花园、嘉定江桥龙湖天浦二期等，在街区形象、区域配套、交通便捷性等方面都远超距离市中心30公里的祝桥。
如果再多花一点钱，可以买到中环边缘的大华碧云天，地铁学区内的森兰铭轩，单价5.5万。
总结：5万左右单价，上海外环选择还是比较多的，目前市场以自住需求为主，客户在选项目时会比较配套、交通甚至学区等，但都不占优势，该楼盘前景堪忧。
此房产的产品价值是多少？
项目由三家知名地产公司联合打造，整合金地、招商、融创三方优势，以360°健康社区景观、定制化微气候，呈现更加健康、舒适、心灵自由的“空中生活”生活方式。
目前一期推出建筑面积约86-117平米的公寓楼盘，精装修交付！
总体来说，该项目的产品还是比较有吸引力的。
卖这么高价的根本原因就是地价！
2016年，祝桥G10巨型纯住宅地块在23家开发商的激烈竞争中被金地以88亿元夺得，楼面地价为每平方米33023元，已超过当地新房售价。
更重要的是，该项目仍有大量部分无法出售！
按照规划，该地块将建设28栋14层高层住宅、25栋5层复式别墅、5栋15层自有房+保障性住房。
该项目可售部分预计售价约115.7亿元，分摊到21.1万平方米的开发面积上，每平方米售价已达5.5万元。
如此高的地价，如果项目真的能卖到4.99万元/平米也就不足为奇了！
总结来说，这个地产项目的产品很可观，祝桥的规划也很有前景，虽然期限很长。
但开发商提前透支了计划，以天价拿下土地，我们这些购房者是否应该接手呢？
这是一个值得深思的问题。
