7月2日，长沙市国土资源局、长沙市住建局联合发文，支持将公寓等住宅商品房改建为住宅，或者干脆“商改住”。虽然说起来容易，但实际做起来并不容易。因为土地规划一旦确定，原则上不能随意更改。
那么长沙为何会打破这个原则呢？要深入了解这一点，首先需要明确公寓与住宅的本质区别。最根本的区别在于土地属性。住宅用地绑定了城市中的多种资源，拥有更多的权益，比如落户、上学等基本社会功能。而公寓的土地属性一般为商业用地，产权年限相对较短，基本四五十年。由于本质是商业用途，公寓无法享有落户、学区等重要城市资源。这意味着公寓不太可能享受到城市发展带来的红利。比如当住宅物业因为周边有学校而产生学区溢价时，公寓就只能望洋兴叹。当市场下行，住宅价格下跌，公寓的跌幅通常更大，甚至可能导致流动性锁死。
此外，不同的税费也带来不同的影响。住宅物业在交易时税费相对较低，但由于面积大、总价高，整体租金收益率较低，基本在2%左右。因此从投资角度来看，住宅收益主要依靠二手交易时房价的上涨。公寓由于属于商业性质，在交易时需要面对较高的增值税，高达30%左右，也就是说二手公寓在过户时，税费会吃掉大部分房价的涨幅。公寓的优势是单价低、面积小、总价低、位置相对较好，因此租金收益率较高，基本在6%左右。公寓的收益主要依靠长期的租金收入。
前些年楼市火爆的时候，公寓销量也不错。主要原因有两点：一是当时各大城市都在限购，很多人买不起房，只能选择公寓；二是公寓便宜低价，再加上当时房价在上涨，很多人买公寓是为了投资升值或者出租。2017年长沙开始限购政策，住宅有限购，商业没有限购，很多想在长沙买房的人把目光投向了商业公寓。开发商也抓住了这个市场需求，在销售时申请审批为商办，但预留了可以改建成住宅的空间，验收合格后改造成类住宅物业交付给客户。
这些商业公寓之所以被称为准住宅，是因为它们不能接天然气，只能用电，收取高额的商业电费，水费也很高。在中国任何一个城市，绝大多数准住宅产品都是灰色地带的产品。如果严格按照法律法规，这类产品在商业、办公用地上是违法的。几年前，上海、北京用严厉的政策打压各类准住宅产品。现在长沙已经打开通道，允许灰色地带的准住宅产品转为正规住宅产品。
该政策最早在长沙推行，是因为长沙的公寓库存量过高。数据显示，截至2023年12月，长沙主城区五区商品公寓库存量高达405万平米，去库存周期需要106个月，也就是8.8年。从2021年下半年以来，房地产市场进入下行趋势，不仅房价下跌，之前限购的城市也取消了限购，所以公寓的优势就彻底丧失了。房价下跌，谁还去买公寓呢？毕竟公寓和住宅相比，劣势很多，40年产权、没有煤气、水电费贵、物业费高、没有学区，根本卖不出去。
受此影响，公寓价格一波三折。如雨花区金地博悦价格从2019年最高10000元/平米持续下跌至5888元/平米；雨花区碧桂园印象从13800元/平米跌至7888元/平米；岳麓区北辰时光里单价从最高15000元跌至8000元，跌幅达46.7%；岳麓区金茂建发博悦价格从13000元/平米跌至7288元/平米，跌幅达43.9%。即便价格普遍减半，公寓依然卖不出去。
据湖南省房地产研究院数据显示，今年前5个月，长沙市公寓成交面积10.24万平方米，同比下降64%。其中芙蓉区公寓成交面积下降96%，成交量几乎消失。这一现象不仅在长沙，在大部分一二线城市都存在。比如成都、武汉、广州等地，2017年前后限购市场中就出现了大型住宅项目，但现在基本都滞销了，库存高企。不仅是公寓，商铺、写字楼等商业物业的流动性也变得很好。数据显示，截至2023年底，北京写字楼空置率达18.3%，上海、广州、深圳等地的空置率也超过了20%。今年这一情况不仅没有好转，反而愈演愈烈。 据世邦魏理仕统计，今年一季度北京写字楼空置率为22%，相当于2018年的三倍。空置率最高的是深圳，2024年一季度深圳甲级写字楼空置率还将继续上升至27.0%。商铺就更不用说了，以前房价暴涨的时候，一铺难求、一铺养三代的说法早就成了笑柄，尤其是城市郊区、县城的商铺，不亏三代就已经不错了。
几乎中国所有城市都存在商业用地供应过剩的情况。由于中国城市建设用地的规划原则是重工业、轻住宅，导致大量的建设用地被分配给商业或工业用地，少量分配给住宅用地。中国顶级城市的住宅用地比例不到30%，而欧美、日本等发达城市住宅用地比例则在50%左右。这样的规划带来的后果就是住宅物业相对稀缺，且价格极高，而各城市商业地产都严重过剩，工业用地利用效率低下。因此长沙这次提出的商业转住宅思路也是从这一点出发，支持公寓等难以划定的住宅商业物业调整为住宅物业，同时还暂停公寓项目的规划审批。
当然，并不是所有公寓都可以改建成住宅楼，需要满足两个条件：一是项目总体规划已经获批，但开发分区面积存在困难；二是必须符合住宅建筑相关设计规范和套房设计要求。无法满足套房设计要求的小户型不允许调整。通俗地说，只有那些难以出售、可以设计成住宅单位的公寓，才有资格改建成住宅楼。
还要注意的是，这个把公寓转为住宅是针对新建的存量房，而不是针对已经交付入住的房。这个政策出台之后，购房者的首付比例会从商业的50%变成住宅的15%，契税交易成本也会降低，因为公寓的契税是4%。总之，买房的门槛大大降低了。对于开发商来说，如果房子能卖出去，钱就回本了，至少能把一部分土地款卖回去。对于政府财政来说，开发商如果要按照这个政策，一方面要交土地出让金，可以增加财政收入，另一方面要在这个区域修建学校、增加公共设施。土地的开发还可以带动各种税收。
但从另一个角度看，这个口子一旦打开，就意味着市场供给端会进一步放大，原有的房子会更加难卖。要知道长沙本来就有很多的住宅库存，根据中指院的数据，截至2024年5月，长沙主城区五区商品房存量面积736.77万平方米，销售周期20.8个月。商改住相当于增加了住宅供给，加剧了住宅市场的供大于求，一些表现良好的住宅公寓产品会冲击新房市场销售，甚至二手房市场，尤其是在市场低迷时期，对当下房价是一个很大的利空。
但长沙似乎从来不会关心小区业主们的意见，一直是楼市调控的模范生，无论楼市火爆还是低迷，长沙都实行最严格的限购限售，长沙是炒房者的坟墓，这句话在过去适用，在未来也适用。
此时，金融圈传来消息，中金公司一名90后女孩结束了自己的生命。有说她跳楼，有说是因为房贷，有说是因为降薪，有说是因为夫妻不和，还有说是因为产前抑郁。中金公司否认了不是跳楼的传闻，但人确实死了。据网上流传的信息，这名女孩今年刚满30岁，在浙江大学读本科和硕士，之前在另一家公司工作，近两年跳槽到中金公司从事证券业务。据知情人透露，死者去年刚在上海买了房，总价一千多万，收入很乐观，但进入2024年后突然遭遇降薪，丈夫也……
她还面临着沉重的还贷压力，这让她心情低落、绝望。很多人认为，即便有还贷压力，也不必走极端，最坏的情况就是卖房。其实，她这段时间也想卖掉房子缓解压力，但新房正处于限售期，无法顺利出售。
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