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2021年7月9日，上海住房管理局召开会议规范二手房挂牌管理，要求上海在现有挂牌核查基础上增加价格信息核查，交易管理部门将根据真实市场价格对每一处房源进行核查，未通过价格核查的房源不得向社会公布。
7月14日，上海房地产交易中心进一步发布《关于进一步规范存量房源核查和信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请住房实行挂牌价信息核查，挂牌价核查不合格的，房地产经纪机构、房地产信息服务平台公司不得向社会发布该房源信息。
政策实施一个多月后，我们走访了上海房地产中介机构，不少人表示，相比房价的涨跌，更严重的影响还是房贷问题，在“三价低”原则下，首付比例的提高，让不少准购房者不得不放弃购房。
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在“三价最低”原则下，弃购率大幅上升
2021年7月，上海启动二手房“定价核查”，要求房地产经纪机构、房地产信息服务平台公司对挂牌价格未通过核查的房源信息，不得向社会发布。
在调控二手房价格方面，上海并非第一个尝试，深圳、宁波、成都、西安等城市今年均出台相关政策，严厉打击“二手房价格虚高、投机炒卖”等行为。
据CRIC监测数据，自深圳新政发布以来，二手房成交量不断下滑，2021年6月单月成交仅26万平米，处于近年来的历史低位。成交均价方面，在“指导价”出台后，整体成交均价稳步下滑，至6月底已低于新房成交均价，“一二手倒挂”现象不复存在。
对此，我们走访了上海部分地区，了解上海二手房“限价政策”出台一个月后，上海上海房市场是否也像深圳一样出现了明显降温。
宝山一家门店的中介经理小孙告诉我们，他们家主要在四塘、通河、呼玛村有房源。“从我们门店的挂牌情况来看，其实变化不大，这边小区的价格变化不大，疫情之后有过一波涨幅，但涨幅不算多，没有其他地方那么夸张。这次‘认证价’出来之后，我们门店的一位房东就把自己的房子下架了，主要原因是之前期望值太高，顶楼的房子比二三楼贵，而且没有电梯，他觉得自己的装修还不错。”
小孙说，最近他所在的房产中介群里有好几个客户都放弃买房了。“现在的价格叫‘最低价原则’，我举个例子，我们卖一套500万元的房子，因为房子比较旧，所以售价只能是300万元贷款的65%，剩下的要现金付。这就意味着，500万元的房子只能贷款195万元，要现金付305万元。而原价是按照500万元算的，所以只需要付175万元。”
闵行一家门店的房产中介小韩在回答我们的询问时表示，“我们主要在虹桥地区，我们门店没有出现明显的大规模降价，但也有一部分人放弃购买，主要是很多人负担不起那么多钱。”
当被问及是否有商量的余地时，小韩说，“可以商量，价格可以商量，有的房东接受分期付款，比如先付一半，明年再付另一半。但有能力的可以分期付款，没能力的再给一点时间也没用。现在是银行限贷的问题，这是很大一部分。”
据了解，受影响的不仅仅是老旧二手房，一些新建房屋也受到影响。如松江九亭上湾社区一套2015年建成的房子，售价424万元，评估价265万元。光华城一套113平米的二手房近期以1000万元的价格成交，但办理抵押贷款时银行只能贷出500万元，最终不得不解除合同。
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“价格核查”后16个区11个区房价下跌
具体来说，通过对比2021年6月CRIC监测的2417个小区的挂牌价与不同社区二手住宅成交均价可以看出：第一，约95%的小区的挂牌价（即目前设定的最高成交价）仍然高于或等于该小区的平均成交价；二手房“价格核实”对其成交的影响并不算太大；
二是价格“倒挂”的小区，挂牌价与成交均价的比值大多集中在0.8左右，相当于房主“两折卖房子”；
三是部分单价超过8万元/平方米的高价位楼盘挂牌价与成交均价存在明显差价，而这些楼盘也是本次政策的重点调控对象。以浦东九间堂为例，挂牌价为22万元/平方米，但6月份成交均价却达到27万元/平方米，单价差超过5万元，倒挂倍数达0.81。
图：上海指导价后成功上市的部分小区价格与6月二手住宅成交均价对比
（单位：元/平方米）
数据来源：公开资料、克而瑞中国房地产决策咨询系统
从成交数据来看，2021年7月上海商品住宅成交面积196.7万平方米，同比下降17.68%，环比下降13.7%；成交均价41644元/平方米，同比上涨3.72%，环比微涨0.91%。
图：2021年1-7月上海二手房成交面积及成交均价
