一年一度的“金九银十”到来，正是各大房企冲刺业绩的关键时刻，上海各大基建、网红、豪宅楼盘纷纷开盘，正是购房者精挑细选的好时机。
但买房是人生大事，走完整个流程并不是一件容易的事：关于购房资格、住房信贷、相关税费的最新政策，你是否真的了解？
合格
购房资格审核是买房的第一步，在看房之前不妨先了解一下自己是否具备购房资格。
1本地户籍
目前，上海籍已婚家庭限购两套住房（含新建商品房和二手房）；上海籍未成年人在本市无房产的，限购一套住房；上海籍未成年人，只要其家庭不属于限购范围，可以自行办理房产证。
限购政策实施前（2011年1月31日），在上海出生的购房者，若其与父母共有2套及以下住房，并提供关系证明，则其购房套数不计算在内。
2. 非本市户籍
对在上海无任何住房且网签之日前63个月内已缴纳60个月社会保险或个人所得税的非上海户籍家庭，限购一套住房；对在本市拥有一套及以上住房的非上海户籍家庭，暂停在本市销售住房；对不能提供网签之日前63个月内已缴纳60个月社会保险或个人所得税证明的非上海户籍家庭，暂停在本市销售住房。
暂停向本市非本市户籍单身人士出售住房。
3. 企业购房
由于上半年“翠湖天地”企业购房占比过半，上海自2018年7月3日起出台新规，收紧企业购房政策。
购买商品房的企业须同时符合以下条件：成立满5年；在上海累计缴纳税金100万元人民币；从业人员10人以上且企业缴纳社会保险或住房公积金满5年。但累计缴纳税金500万元人民币以上的企业不受上述条件限制。
此外，企业购买的商品房重新挂牌交易的年限由“3年”延长至“5年”。
4其他特殊群体
集体户口：本市集体户口按照上海户口政策执行，但需要注意户口证号码，如90/96/97都是上海户口，99是上海辖区内的户口，不是上海户口。
外国人及港澳台居民：提供1年以上劳动合同的，可购买住房1套。
高学历：博士、博士后在读人员，已婚并提供学历证明，无需提供5年社保或个人所得税，可购买一套住房。
住房贷款
1商业贷款
首套住房：对在本市无自有住房且在全国范围内无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的家庭，申请商业性个人住房贷款时，首付比例不得低于35%；
第二套住房：对在本市无住房，但通过人民银行征信系统查明有商业性住房贷款记录或者在全国范围内有公积金住房贷款记录的居民家庭（无论是否已经还清）；或通过本市房地产交易系统查明拥有1套住房的居民家庭（无论是否有住房贷款记录、住房贷款是否已经还清），实行第二套住房贷款政策，即购买普通自住住房，首付比例不低于50%；购买非普通自住住房，首付比例不低于70%。
此外，申请商业贷款并非每个家庭都能达到最高贷款额度，而是对现金流收入有非常严格的要求。
一般来说，银行要求每月还本付息不超过家庭工资流的50%，比如一个家庭月收入5万元，那么每月最高还贷额只能是2.5万元，按照这个标准，即便没有达到最高贷款额度，也不能增加贷款。
贷款利率主要由央行政策决定，目前受政策收紧影响，大部分银行不再提供优惠，一般在基础利率上调10%-20%，但具体利率取决于个人信用资质、不同银行等因素。
2 公积金贷款
对职工家庭购买首套住房且未动用公积金的，差别化公积金信贷政策不调整，即首付比例维持在30%（住房面积大于90平方米），90平方米以下的最低首付比例为20%。
购买第二套住房首付比例提高，普通商品住房首付比例为50%，非普通商品住房首付比例为70%，第二套普通商品住房贷款利率上调10%，第二套普通商品住房个人贷款最高限额降低10万元。
将借款人公积金账户余额确定贷款额的倍数由40倍降至30倍，补充公积金余额确定的倍数调整为10倍；还款能力计算比例降低为不超过月本金还款额与工资基数的40%。
税金计算
买房不仅包括房价，还包括各种税费。税费在购买房产中占了相当大的比重，通常由买家承担。尤其是二手房，总价上千万元的房子，要比一手房多交上百万元的税费。一般来说，开发商拿到新房的产权证后，房主只需要缴纳契税就可以办理产权证；但二手房除了契税外，还需要缴纳增值税、附加税和个人所得税。
1契税
契税是房地产交易中纳税的基本组成部分，契税税率一般为3%，但也有税率优惠政策，契税税率的影响主要看是否为“唯一居所”。
如果是第二套房，不管面积大小，新房契税是总价的3%，二手房是（评估价-增值税）*3%。
如果是第一套，根据房子大小，分两种情况：
90平方米及以下房屋，收费标准为：新房总价的1%、二手房总价的（核定价-增值税）*1%；
90平米以上新房收费标准为总价的1.5%，二手房收费标准为（评估价-增值税）*1.5%。
对于车位、商铺、写字楼等非住宅物业，一般情况下契税=（评估价-增值税）*3%。
2.增值税
自2016年全面实施“营业税改增值税”试点以来，商品房不再缴纳营业税，改为缴纳增值税。
在增值税及附加的征收中，房屋是否“楼龄2年以上”、是否为普通住宅是关键因素，与卖方缴纳的税额直接相关。
第一，对于普通住宅，如果建筑年限在2年以上，免征增值税及附加税。
不足2年的，按照全额（评估价）÷1.05*（5%+0.65%）计税，其中5%为增值税税率，0.65%为附加税率。
其次，对于非普通住宅房产，若使用年限超过2年，则按照（税务评估价-购买价）÷1.05*（5%+0.65%）的差额计税，其中5%为增值税税率，0.65%为附加税率。
不足2年的，按照全额（评估价）÷1.05*（5%+0.65%）计税，其中5%为增值税税率，0.65%为附加税率。
此外，对于非住宅物业，将按照差额（税收评估价格-购买价格）÷1.05*（5%+0.65%）征收税款，其中5%为增值税税率，0.65%为附加税率。
需要注意的是，在上海的部分郊区县，增值税附加税率可能略有不同，如奉贤、南汇为0.55%。
3.个人所得税
在缴纳个人所得税时，房屋是否拥有五年以上且为家庭中唯一一栋，是决定是否缴纳个人所得税的关键因素。“五年以上且唯一”是指房屋拥有五年以上，且是家庭名下唯一的一套房子。
如果转让人已经是家庭名下唯一住所满五年的，则免征个人所得税。
如果转让人未拥有该房产五年，或者未拥有该房产五年，则按“利润”的20%征收个人所得税。利润是指从房产的评估价格中扣除购买价和一系列费用后的收入。
特别说明
1 普通住宅和非普通住宅
住宅物业包括普通住宅物业和非普通住宅物业，除了面积、价格、容积率等差异外，普通住宅物业和非普通住宅物业对应的税收政策、贷款政策也有所不同。
普通居住建筑是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的用于居住用途的房屋；非普通居住建筑，多指面积大于普通居住建筑或用于商业用途的房屋。
按照2014年11月20日实施的普通住宅标准，上海普通住宅标准必须同时满足以下三个条件，否则不属于普通住宅：
（一）五层以上的多层住宅楼和五层以下的旧式公寓、新式里弄、旧式里弄；
（2）单套建筑面积小于140平方米；
（3）实际成交价不超过同级地块房屋平均成交价的1.44倍，内环以内成交价不超过450万元/套，内外环之间成交价不超过310万元/套，外环以外成交价不超过230万元/套。
2. 价格审批
价格核查是指交易中心委托价格核查部门对房地产买卖房屋的合同价格进行核查，主要是为了防止一些交易当事人故意压低“房价”以达到“避税”的目的。因此规定，如果合同价格明显低于市场价格，买卖双方的纳税标准以价格核查部门发布的市场指导价为准。
