2024年2月24日，“二手房业主选择自己卖房”的消息在房地产圈爆红，并登上微博热搜。消息称，在抖音、小红书等平台上，不少博主喊话：“卖房，房东直卖，能省几万到几十万的中介费！”在社交平台上输入“卖房”两个字，就能看到不少业主的待售房源，甚至还有一些业主分享“如何快速卖房”的经验。
此前，多地已对“业主直卖”模式开了绿灯。2021年8月，杭州率先试行“房东直卖”，杭州市住房保障和物业管理局官网上线“杭州市二手房交易监管服务平台”，开通“个人自挂房源”功能，为杭州二手房自挂交易提供了更加规范的线上官宣渠道。
此后，深圳、上海、宁波、徐州、苏州、九江等地纷纷效仿“房东直卖”模式。其中，苏州推出全市二手房自助交易平台“苏招房”。上海房地产交易中心开通二手房自助交易“网上签约”服务，并表示买卖双方可在此实现自主交易，无需经过中介。由于这些基本由政府主导的服务平台均未公布交易量，因此无法得知其成效。
卖家和买家需要经过哪些流程才能对接？
如果没有中介，买卖双方如何保证交易安全？据21世纪经济报道2021年报道，与买家完成二手房交易的业主赵宇欣（化名）透露，其房产无抵押，不涉及赎回房产的手续。买家在资金、房票等方面也符合要求，交易流程比较简单，买家只需按照银行贷款政策申请银行贷款即可。此前，赵宇欣在小区业主群里意外发现了有购房需求的邻居，两人对接并谈妥后，交易流程大致是这样的：
1、在官网下载网上合同，签订购房合同，然后与银行签订房贷合同；
2.买卖双方资料齐全并提交审核；
3、先等待公积金贷款审批（大概15个工作日）；
4.公积金审批后商业贷款审批（3-5个工作日）；
5、组合贷审批通过后，买卖双方到住房公积金管理中心进行面谈及资金监督（90%以上首付监督，买方面谈前在供款卡中存入90%以上首付，面谈后第二个工作日资金冻结）；
6、首期款项冻结后，开始合同盖章流程（约5个工作日）；
7.盖章后请提前两个工作日预约转账；
8、过户后5个工作日内换发新的房产证（收据上有换发日期）；
9、证明出具后，住房公积金管理中心收缴；
10、您拿回证件后，住房公积金中心会在3-5个工作日内解冻首付（直接转入卖方账户，无需经过买方）；
11、解冻一周左右即可释放首付款；
12.银行获取证据后，启动商业贷款发放流程，银行将在5-15个工作日内（以银行为准）发放尾款；
13、银行备案并通知买方领取产权证、贷款合同等文件。
赵宇欣指出，中介的作用基本体现在前半部分，网签前签订三方合同，保障买卖双方利益，网签完成后，后续流程几乎不需要中介介入，“资金可以直接到住房公积金管理中心或者银行监管，比中介靠谱多了。”
不过赵雨欣是幸运的，一来她发的信息正好碰到有购房需求的邻居，很快就联系上了，对于急于卖房的人来说，时间成本很重要；二来因为一开始就付了全款，省去了相应的手续。
社交平台如何为房地产交易赋能新生态系统
相比于以往通过官方服务平台卖房，或者在朋友圈、群里发布卖房信息的做法，近期不少房东选择通过抖音、小红书等直播方式卖房。这些社交平台给房东带来了多方位的赋能，尤其在同城交易场景中发挥着重要作用。
首先，抖音、小红书等平台用户规模庞大，活跃度较高，房东可以通过直播展示房源，直接接触潜在买家，拓宽销售渠道。相比传统中介模式，房东可以自主掌控房源曝光量，减少对中介渠道的依赖。
其次，社交平台的实时互动特性使得房东与买家之间的沟通更加直接透明。房东可以直观、详细地展示房源详情，解答买家疑问，增强买家信任度。买家也可以通过直播了解更多信息，做出更精准的购房决策，从而提高交易效率。
此外，同城模式的优势在这些平台上被放大，在抖音、小红书等本地化内容丰富的平台上，房源信息更容易被同城潜在客户获取，区域市场的精准投放提升了房屋的区域匹配度。
信息筛选和其他隐性成本
社交平台虽然为房东提供了更为广阔的展示空间、更为多样化的交易模式，但也面临诸多问题。
比如，有的中介可能会冒充卖家。据《每日经济新闻》报道，在网络平台卖房的谢旺称，他的房子挂牌后，确实有不少人私信，但大多是“客气地问价”，有的问了价之后就没跟进。“可能有些中介只是问底价，并不是真想买。”信息筛选成本是房东面临的第一道坎。
另一位卖家程英说：“其实社交平台给我带来的看房人次没有中介多，大部分都是来问价的。房子信息我都有在社交平台和中介平台上发，但最终成交还是要靠中介的流量。”
可以看出，相比积累了更多用户数据的专业中介机构，社交平台带来的客源还是不足的，毕竟一个素人的抖音或者小红书账号很难吸引太多人的关注。
交易安全与专业服务也是不可忽视的关键环节。直播卖房的兴起虽然在一定程度上降低了中介成本，但也带来了产权核实、合同签订、贷款办理等专业服务缺失等一系列问题。对于普通购房者来说，房屋贷款、房贷信息查询、租房状态确认、资金安全、合同过户、贷款交付等一系列复杂流程，操作难度大、风险大。正如专家所说，房产交易流程的专业性、复杂性决定了普通购房者在自主交易过程中，可能会面临选房、价格谈判、合同签订、后续手续等一系列麻烦，这些环节需要投入大量的时间和精力，稍有不慎就可能造成经济损失。
因此，房东在享受便利的同时，也需对交易流程有清晰的了解或寻求专业的法律建议，以确保交易的合法性和安全性。
显然，短期内期待“房东直销”完全取代中介是不现实的。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，目前全国约85%的二手房交易都是通过中介完成的。尽管如此，“房东直销”模式的出现，促进了交易信息的透明化、提高了交易效率，也促使中介行业重新审视自身的定位和服务价值。
尤其是在当前房价下行的形势下，中介行业更应致力于提供更加专业细致的服务，帮助购房者解决交易过程中的复杂问题，进一步降低过高的交易费用，否则，更多的房东会选择“自力更生”。
至于“房东直销”模式能否大规模推广，关键在于如何平衡简化交易流程与保障交易安全的关系。政府部门应进一步完善相关法律法规，优化网络交易平台功能，确保交易过程合法合规，降低欺诈风险。同时也要加强对普通购房者交易知识的普及和引导，提高其自我保护能力。
