•首先，简单介绍一下我自己和我的基本情况；
•梳理整个买房流程，让大家对这三个月有个大概的了解；
• 我将与大家分享我过去三个月购买止赎房产的完整心路历程。这部分会很长，可能长达五六千字，所以大家需要耐心。
我的情况
大家好，我叫张胜，今年四十多岁，现居住在南京，经营自己的公司，家里有一些自有房产，我和丈夫生活和睦，儿子在国外读书，学业有成。
我有很多爱好，比如喝酒、品尝美食、听音乐、四处散步。
我工作也挺忙的，要飞来飞去，去上海那两三次，都是奔波在路上，这大概就是我们这些中年大叔的日常生活吧~~
为什么要在上海买房？
这个其实没什么好说的，我们打拼了大半辈子，走遍了半个地球，这么多年做生意也积累了一些积蓄，如果把这些积蓄和一些三四线城市的房子换成一线城市的房子，保值能力会强很多。
如果真的需要钱，一线城市的房子变现速度比较快，就算不卖，银行的贷款政策也好很多。
另外，如果孩子将来想回国发展，大部分都会选择一线城市，一般来说，在经济能力范围内，在一线城市建一套房产是必要的。
其实这个想法我很多年前就有了，但是一直觉得买不到，所以就只是想法而已。
后来我偶然了解到上海有些房子不仅可以正常购买，还可以正常融资，深入了解后就做出了决定并付诸行动，不过这个过程也耗时近三个月，具体细节我会在心路历程里详细说说。
03
三个月买房过程总结
阶段❶：明白有这么个东西，并默默学习
2019年3月份的时候，我偶然看到一篇帖子，比较详细地介绍了如何在上海非限购房，觉得还算有用，就收藏了下来，并关注了相应的公众平台“康康置家｜肖然学房地产”。
我花了整整一个周末的时间听《手把手教你如何购买上海司法拍卖行》这门课程，正是这一系列的课程让我对上海司法拍卖行有了一定的了解，让我清楚的知道可以正常购买，应该值得一试。
我又花了半个月的时间在百度上对课程中提到的内容进行逐一核实和确认，发现课程内容不仅全面详细，而且经得起推敲，于是决定联系他们，去上海面试。
阶段❶摘要：
一个独立的学习和判断过程其实很重要。《手把手教你买上海司法拍卖行》是我能找到的最基础、最全面的课程。买司法拍卖行需要了解、学习、掌握的知识都在课程里整理出来，每一个都讲解得很深入。
课程涵盖了止赎房产的基本知识、如何申请止赎房产贷款、如何规避购买止赎房产时可能出现的风险、以及如何应对购买止赎房产时通常出现的风险。这22节课一一解答了这些问题，只要你愿意投入时间学习，就能学会。
如果你真的想通过止赎买房，我真的建议你至少选5门课程完整地听完，把相关内容记下来，然后通过百度反复验证、核实。我就是这么做的，效果非常好。
阶段❷：初次接触、评估、调整、认可、了解市场
•4月16日，我们与袋鼠家安排团队进行了第一次接触。
40分钟的线上会议解答了我很多关于上海司法拍卖房产的疑问，初步评估他们的专业性与课程上表现的一致。
•4 月 20 日，第一次面试。
当时正好在上海出差，就利用周末的空余时间去拜访了“袋鼠之家”团队，接待我的是他们的小冉老师，非常专业，经过一个半小时的面试，我们签订了正式的服务协议。小冉老师还问我是否考虑先签意向书，再签正式协议。我说不用了，既然决定了就不应该犹豫。
•4月21日，我看了4套房子。
小冉团队的燕子开车带我看了4套房子，杨浦2套房，静安1套房，闵行1套房，浦东1套房。基本上把浦东和浦西都逛完了。看房子的同时，也了解了上海。我们从早上8点一直看到了晚上8点，让我对上海的生活有了一定的了解。
也对上海看房的方式有了一定的了解，确实和南京看房不一样，燕子也把一切都安排的很顺利很合理，她在这个行业工作了十年，确实够专业了！
•4月22日，公司注册成立。
上午在肖然老师的协助下在上海注册了公司，为后续的贷款做准备，只用了短短一个上午就搞定了，专业又高效，下午就飞回南京了。
•5月，深入了解市场。
整个五月，在燕子的协助下，我对之前看过的四套房子进行了跟进，并与肖然团队一起对房子的最终成交情况进行了研究、讨论、预测和跟进。这个月让我对之前课程的内容有了更深刻的理解，对上海的司法拍卖行有了非常清晰的认识。对于自己想通过上海司法拍卖购买什么样的房子，也有了更清晰的标准。
阶段❷摘要：
整个四五月份，用肖然老师的话来说，是模拟实战期，这期间，没有任何要求必须参加拍卖，说自己还没准备好，好吧，看来不只是因为资金还没到位。
但必须完整跟踪至少2到3套房子，从调研、财务预算、模拟拍卖价格预测，到房子成交后的讨论总结，并且需要充分表达自己的观点，坦诚沟通。
直到六月份参加我中标的房子的拍卖，我才意识到之前模拟的真正价值，也正是因为有了这次模拟的经历，我才有能力和机会去把握这次机会。
阶段❸：我真的准备好了吗？从犹豫到全力以赴！
•6月11日，目标出现，资金不足。
接到肖然老师的电话，他告诉我，有一套房子一定要深入了解一下。听了他的分析，我觉得确实挺适合我。不过，15天后就要开始拍卖了，我和肖然老师都预测成交价接近1200万，现在我手头只有650万，还差一半，30天之内还要再准备600万，总觉得不可能，准备放弃了。
•6月13日，全力备战。
我觉得自己时间不够，这个案子虽然适合，但未必是我的命数，我想了想，也没做什么。萧然说：没做之前，我接受不了，拼了命也承认，错过了，也的确是事实，所以我决定全力以赴准备。
•6月19日，意外的惊喜。
肖然先生查看了我的个人信用报告和银行对账单后，告诉我应该可以帮我申请到300万左右的抵押贷款。这真是一个意外的惊喜，我之前从来没想过可以办到。说实话，直到7月3日贷款发放的时候，我都有点不敢相信。
•6月21日，注册账号即可参与拍卖。
燕子提醒我，最好提前一两个工作日在公开拍卖网站上注册，因为实名认证还有时间。
•6 月 22 日，参观该物业。
我早上九点左右坐飞机到达上海，在燕子的陪同下去看了要拍卖的房子，同时还准备了一套位于浦西静安的房子。燕子准备的非常充分，来之前就给我发了一份十几页的调研报告，同时和银行工作人员沟通，详细核实了房贷的相关事项，对一些特殊情况的材料办理也给出了非常高效便捷的建议。
正是这次上海实地核实，不仅让我们对资金更加有信心，也让我们对肖然团队推荐的两套房子有了更深入的了解，这对我们后续的拍卖非常非常重要。真心建议每一位朋友，不管你是在上海还是其他地方，在参加拍卖前，一定要亲自去看房子，没有条件一定要创造条件。
•6月23日，一切准备就绪。
我差不多又稳稳的凑齐了300万自有资金，参加拍卖前基本就稳稳的凑齐了1200多万的资金，半个月前我还以为自己应付不了这事儿。
23号晚上12点左右，我和肖然老师通了电话，讨论了一下我们看过的两套房子的优缺点，通话持续了半个多小时，肖然老师用两张对比表和两张图片解答了我的疑惑。
阶段❸摘要：
犹豫源于不确定性。不确定现在是否是最佳时机，我真的应该现在就买吗？还是应该再等一段时间？
我不确定我是否能在不到一个月的时间内拿到资金。差额如此之大，似乎很难。我不确定这个机会和这套房子是否真的好。
而且香港骚乱会不会影响上海经济？中美贸易摩擦这么严重，经济已经受到影响，是不是要等形势明朗了再行动？
上海的房价会跌吗？我买了这个房子会跌吗？还有没有更好的时机买？现在有必要买吗？
对于中美贸易冲突，肖然教授只是跟我分享了她在同济EMBA课程中学习到的一些内容，然后问了我几个问题：
1. 购买这套房子的钱对你们公司的经营有影响吗？
嗯~其实也不是，因为这笔钱原本就是打算用来买房子的，现在买或者以后买，对我来说都没有太大的影响。
2. 如果你的生意真的陷入困境，需要资金支持，你有备用方案吗？够支持你半年或一年吗？
有三条记录，所以一年半是没有问题的。
3. 您认为购买这套房子后，其价值会下降吗？为什么？
我觉得不是，这几天问了好多朋友，有的正好住在附近，在这里住了十几年了，都说这地方很好，建议我找到合适的就买下来，以后我们还可以做邻居。
另外这个房子的情况我们也分析的很清楚了，内环以内，二手房，近地铁，140平三房，小区是中高端，这样的房子跌价的概率不大。
更何况这套房子还配备如此优秀的学区资源，优质教育资源在过去五年里已经非常稀缺，尤其是这次小学注册模式的改变，优质学区房更是稀缺，价格下跌的可能性并不大。
另外我也看过那个区域的规划，以前看房的时候路过，确实如老师说的，升级改造后利润提升的概率比较大，我也知道上海这几年在黄浦江沿岸投入很大，这些规划我也看过。
4. 这样的机遇多吗？
嗯~~好像这两三个月看了好几套这种户型的房子都在我购买范围之内，也符合我的选房标准，目前来看，这个真的是最合适的。
当老师这么问我的时候，我想了想，觉得真的没什么好犹豫的，应该尽全力去准备，去争取，去把握这个机会。
阶段❹：参加拍卖，3个半小时后，我花了1200万
•6月24日，上午9点40分支付了押金。
如果不是燕子提前帮我注册认证，开通消费限额，我不可能注册得这么成功。其实我也想早点注册，但是资金需要T+1，21号才到账，而且后面两天都是周末。幸亏早上九点半资金就到账了，不然之前的努力就白费了。本来打算看房回来就马上注册的。
•6月24日，拍卖会将于上午9:50开始。
远在南京的我，开启了第一次正式的拍卖之旅，在肖然团队的协助下，战斗一直持续到下午1点20分左右，整整3个半小时，其中大概一个半小时是花在一个人竞拍上。
据肖然分析，这次的对手也是高手，叫牌三十多次，每次叫牌都精准到只剩一分半钟，这给了我很大的压力，如果只有我一个人叫牌，没有肖然和燕子的帮助，我根本坚持不下来，不可能想出这么多策略，用得这么准，更别说叫牌成功了。
如果不是肖然老师敏锐的察觉到对方的变化，并对这些细微的变化立即做出应对计划，我们可能就无法中标了，因为我们的预算已经快用完了。
在竞标过程中，特别是在接近期望价格时，您肯定会面临这些问题：
如果出价达到1180W，我需要准备多少钱？是什么样的钱？什么时候？还没结束，我还需要加多少钱？我最多可以下注多少？只剩下30秒了，我应该再加吗？
在竞价过程中，燕子会实时把最新的价格基金表发到群里，把上面的问题回答清楚，20秒之内算出来发给我，这个在竞价过程中其实很重要。
而这只是竞标过程中的一个细节。
•6月24日下午13:32开始标后清点工作
经过三个半小时的努力，我终于中标了！2周内必须付清全款。我现在该做什么？怎么做？要注意什么？
中标后第一时间就接到了小冉团队燕子的电话，她详细地给我讲解了接下来需要做什么，马上要做的事情，注意事项等等。
十分钟后，我就收到了肖然团队根据我的案例定制的《竞标后工作清单》，上面详细列出了从中标当天到拿房产证拿房子需要做的事情、最晚时间节点，以及用红色标注的注意事项等。有这样一支团队的支持确实让人很安心，而且从目前的结果来看，这个团队确实值得信赖。
•6月25日，签署借款合同。
我飞到上海签了贷款合同，6月28号把所有文件办好，7月3号上午11点38分银行就放出了贷款，房子的最后还款日是7月8号，小冉的团队果然做到了承诺。
•7月15日，我们收到了裁决。
上午9点半，我们在燕子的陪同下，去法院领判决书。今天早上，我们的经历相当奇葩，本来计划马上去税务审核，下次再办理过户，但最终没有成功。
•7月24日，税务审查及税卡处理。
税务审核比较麻烦，经过法官、拍卖行、被执行人三方交涉，燕子表示不能再被人牵着走了，房子已经解封了，还是尽快办比较稳妥。
在燕子的鼓励下，7月24日早上9点左右我又来到了上海，下午1点左右终于把税务稽查办完了，终于办完了，心里也终于可以放心了，这几天有点焦躁，不过终于平安的办完了税务稽查。
其实这个时候我们最担心的就是在这个过程中，房子可能会再次被查封，虽然法官说不可能，但是以前也发生过这样的事情，如果真的发生在我们身上怎么办？
肖然和燕子跟各方沟通之后，分析说我们已经做了该做的事情，肖然还找他们公司的律师帮忙写了一份通知书，提前告知了相关人员。
因为需要为上游公司垫税，资金有些紧张，小然帮我办了两家银行的税卡，行程都是提前几天确定的，当天去一一办理就可以了。由于一天要去多个地方，提前做好相应的沟通和准备非常重要。小然的团队在这方面做得非常好。上午该做的事情拖到了下午，但小然还是很快办完了另外两个行程，并在下午四点之前全部办完了。
•8月16日，过户及交付房产。
下次去上海，我会再办最后一件事，房子+房产证。燕子说这应该是常规流程。如果有什么特别的事情发生，我会和大家分享。
阶段❹摘要：
从四月十六日第一次接触肖然的团队到现在，也不过三个月的时间，前两个月都是在准备，真正的战斗是在最后半个月，也就是第四阶段，这也是真正考验自己和合作团队实力的时候。
它考验我选人的能力，考验我选择的团队是否值得信赖；考验我是否具备相应的知识和学习，以判断我选择的团队是否专业、可靠。
检验入选团队真正的专业能力，从前三个阶段已经确认了这个团队是有能力的，第四阶段的一系列工作充分证实了这确实是一支专业、负责、经验丰富的团队，是一支值得信赖、值得信赖的团队。
04
2021 案例补充
袋鼠之家新增内容：
拿到房产证大概一个月后，张先生家顺利入住了这套房子，装修一番后就租给了一户人家，目前一切顺利，风平浪静。
2019年6月24日，张先生家以1252万元（含税费）购买了这套位于浦东内环学区内、面积143.56平米的三居室。截至2021年7月4日，这套房子市场价近1800-1900万元，两年涨幅达66%。
上海这两年只有在2020年10月以后才出现过一波平均30%左右的涨价潮，张胜这套房子总涨幅达66%，远高于上海大部分房子的涨幅，说明当时的中标还是比较成功的。
注：2019年6月至2020年9月，上海几乎没有涨幅，有的地方还在跌，2020年上半年有的房子卖出价还没有2017年买入价高，这是当时的市场情况。
05
后记 | 关于这次购房的 3 点想法
•买房是一件非常专业的事情，买止赎房更是一门专业技术，让专业的事做，最大程度规避各种风险和猫腻！
•信任你选择的团队，不要雇用你不信任的人，并且信任你雇用的人！
•竞拍前先参观房产！参观房产！参观房产！只有充分了解您要竞拍的房产，才能在最关键的时刻做出正确的决定！
最后，我想用一首《定风波》来表达一下我这三个月的经历的感受：
别听风吹落叶的声音，何不一边唱歌一边慢慢走呢？
燕子携泥迎雾雨，我们走吧！萧然掌控着局面。
魔幻城天空中的那栋建筑让人羡慕的影子都有些冷漠，这要是抢购的话价值可是一千金币啊。
回首荒凉之处，恰到好处！小院落，慰藉我的生活。
最后祝愿所有想要在上海配置资产的朋友，都能一帆风顺，心想事成。
以上近6500字是我和肖然老师在整整七天的时间里写出来的，写的都是我近三个月来的真实经历，也是我这次购买上海司法拍卖行的真实经历。
希望一直想买但不知道怎么做，有各种顾虑的朋友看完这篇文章后可以行动起来，想了这么多年，不行动就没有结果，我用我的亲身经历给大家梳理了可行的路径和结果。
希望很多和我一样，不具备一线城市买房资格，也想在一线城市置业的朋友，看到我详细的分享之后，能够少走弯路，收获好的成果。
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袋鼠庄园
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