房地产已经到了历史的转折点，5月17日中午，央行、金监局连续发放了三个“大红包”，包括降低首付比例、取消商业贷款利率下限、降低公积金贷款利率。
下午，国务院又举行例行政策吹风会，住房城乡建设部、自然资源部、人民银行、金融监督管理局负责同志介绍保障房交付使用支持政策有关情况。
正如业内专家分析，市场形势出现新变化，亟待更加精准高效的去库存政策，稳定房价和预期。国家层面，各项政策都要落实；地方层面，杭州新政起到了示范作用。北上广深是否也有机会全面放开限购呢？
太凶了杭州
去库存行动最果断的城市是杭州，也是除北上广深之外，最具代表性的二线城市。
5月15日，杭州开先河，决定收购临安区一批商品房作为公租房。严跃进评价说：“这样的政策信号非常显著，给地方政府去库存提供了很强的信心。这可以理解为今年国家在消化存量房地产方面，除了以旧换新政策之外的又一重大政策创新。预计其他城市也会效仿。”
事实上，就在一周前，“杭州七条措施”出台，使其成为4月下旬中央政治局会议后全国首个全面取消限购的城市，为后续一二线热点城市进一步放开限购打开了空间。
杭州也是全国首个明确“以房定地”政策的城市，此次杭州明确提出优化住宅用地供应，对房源量大、销售滞后的区域，优化土地供应模式，促进供需平衡，这也是全国首次对自然资源部土地供应新政作出回应。
新政策明确提出，购房即可落户。此次，杭州明确表示将优化积分落户政策，在本市取得合法产权的外地户籍居民，可申请落户。通俗地说，就是买房就能落户。
杭州的政策明确规定，购房者在购房所处城市无自有住房，或在该购房所处城市仅有一套住房且目前在售，新购住房的抵押贷款可认定为首套住房。
明确退出摇号，促进优质住房供给，也意味着未来还将陆续形成优质住房的土地供应、交易等一系列配套文件。
此外，在加强住房信贷支持方面，5月15日，杭州调整了现有二套房抵押贷款执行标准，允许按照首套房标准购买。
显然，在城市间竞争加剧的背景下，杭州一系列新政的出台更有利于提升其竞争优势。杭州的一系列新政虽然比其他强二线城市来得晚，但力度却比任何一个一线、二线城市都要大。
房价：杭州跑赢北京、广州、深圳
在全国房地产市场持续低迷、深度调整的背景下，杭州市场也不可避免地进入低迷期。据中指院监测数据，2024年1-4月，杭州市区新房成交量仅为188.3万平方米，新房热度持续下降，供需双方信心不足，4月成交量不足50万平方米，环比、同比均有所减少。
但从4月份商品住宅销售价格的走势来看，可以对比一下杭州与北京、上海、广州、深圳等地的市场压力。
国家统计局数据显示，4月份一线城市房地产市场延续调整，商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。
杭州4月份新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下降1.1%；新房价格同比上涨0.4%，二手房价格同比下降6.5%。从数据看，4月份，杭州新房、二手房价格环比均下跌，二手房价格环比、同比均下跌，同比跌幅均有所扩大，同比跌幅创2015年6月以来最大。
相比之下，4月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点，其中北京、广州、深圳分别下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上涨0.3%。一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州、深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。
同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格下降2.5%，降幅比上月扩大1.0个百分点，其中北京、广州、深圳同比分别下降0.5%、6.9%和6.7%，上海上涨4.2%。一线城市二手住宅销售价格同比下降8.5%，降幅比上月扩大1.2个百分点，其中北京、上海、广州、深圳同比分别下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。
库存：杭州销售周期短于北京、广州、深圳
看库存，据中指学院统计数据，截至4月底，上海可售面积798万平方米，销售周期（以近6个月月均销量计算）为9个月；北京截至4月底可售面积1068万平方米，销售周期21.7个月；广州截至4月底可售面积1188万平方米，销售周期24.8个月；深圳截至4月底可售面积1779万平方米，销售周期24.9个月；杭州截至4月底可售面积638万平方米，销售周期9.2个月。
从两个维度的对比来看，杭州的“压力”远低于北广深。为加速去库存，北广深均有放松限购的举措，但只是重点关注郊区。
比如，北京允许已拥有一定数量住房的家庭或单身成年人在五环外购买新房。据中原地产研究院统计，北京约80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外新增供应与可售库存占比也在80%左右。因此，此项政策将为北京新建商品住宅销售带来较大利好。
在深圳，非深圳市户籍居民在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区等7个区购买住房，个人所得税和社保缴费年限由3年缩短为1年；本市有2名以上未成年子女的居民，可在以上地区再购买一套住房。
广州去年率先在黄埔、番禺取消住房限购，今年又取消120平方米以上住房限购。
而对于大家期盼的上海新政，虽然还未出台，但市场对于上海五城放宽限购的呼声已经很强烈。
杭州之后，一线城市将全面取消限购？
“杭州的政策值得满分，是今年以来最宽松的政策，市场反馈和提振作用都很好，有很好的标杆和启发作用。”易居研究院研究总监严跃进说。
杭州全面解禁限购后，新房市场最明显的变化来自于原本限购的四个中心城区，热度迅速升温。如拱榭区绿城陈安银悦里成为解禁后首个要求缴纳社保的楼盘项目。该项目首开141套，均价33545元/㎡。公证摇号入围户数共计1008户，综合中签率达13.99%，有房家庭最终入围条件为118个月社保。此外，部分续售项目在新政策发布后也出现了明显看房量增长。
与此同时，杭州二手房房源数量激增。杭州贝壳研究院的数据显示，与4月份日均相比，新政首日二手房问询量环比增长54%，二手房新房源环比增长91%。杭州我爱我家的数据显示，5月9日至13日，多个老旧小区成交火爆，这些小区成交均价大多在200万元以内。
5月17日，国家发布四大政策，对市场影响深远，各种组合拳正在逐步落地，随着政策落地执行力度的加强，未来房地产市场去库存的力度会越来越大。从地方层面看，杭州在新政出台后也取得了积极成效，继杭州之后，一线城市能否全面解禁限购成为各界关注的话题。
中国指数研究院市场研究总监陈文静认为，一线城市有望继续根据区域和需求制定政策，包括大面积放宽限购、向特定群体发放更多住房配额、降低社保要求等可能是重要方向。
景建咨询创始人张宏伟认为，北京、上海、深圳等一线城市的房地产限购等政策有望进一步有针对性地放松，如郊区限购全面取消、二手房交易增值税免征期限由5年缩减为2年、普通住宅标准大幅下调等。从不同城市去库存的节奏来看，只有一二线城市房地产市场政策放松、市场逐步回暖，才有可能带动其他城市市场回暖、其他城市进一步去库存，二三四线城市楼市下行压力才会减轻，楼市基本面才会逐步恢复。
根据一系列组合措施实施后的市场反应，易居研究院研究总监严跃进预计，受惠于目前政策组合措施的落实，5、6月份成交量肯定会出现反弹。加之6月恰逢房企半年报业绩冲刺阶段，各大房企必将抓住政策“窗口期”，积极促销去库存。6月份在多重因素影响下，市场成交量将出现明显反弹。
采写：南都晚报财经记者 王艳玲
