文字：任泽平团队
介绍
5月9日，杭州全面解除住房限购，购房者可办理入户。杭州是江浙地区最具活力的城市之一，每年有20万至30万人口涌入。同日，西安也全面解除限购，同时支持房企与经纪机构合作建立“以旧换新”购房模式，优化房地产交易全链条流程。截至目前，除海南省外，核心城市中，仅北上上海深四个一线城市和天津尚未全面解除限购。
北上广深等一线城市是否应该放开购房限制？我们认为：
1、从趋势上看，未来一线城市取消限购是必然趋势，北京放宽五环外限购，深圳放宽非核心区域限购，广州放宽120平米以上公寓限购。当前楼市弱势，房地产市场进入由“防过热”向“防过冷”转变的阶段，不必担心取消限购导致市场快速过热；中长期可以考虑在市场稳定后通过征收房地产税等税收机制调控市场，通过人地联动实现供需平衡，避免热点城市房价暴涨，一举两得。
2.从国际经验看，典型海外国家核心城市房地产市场早已对国内外开放，不限购、不限售，遵循市场规律，通过价格、税收等方式调节，而非人为的行政手段。人口和产业不断向大都市圈、城市群聚集是发达国家的共同经验。核心城市房地产市场不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动，提升城市竞争力。
3、从目前情况看，销售、投资等指标来看，房地产市场已经出现过度调整（参考《当前房地产市场是否已经过度调整？》），对经济、就业、地方财政等造成较大拖累，一线城市应适当放松限购，提振房地产人气，提振市场信心。
短期来看，三项措施可以拯救房地产行业：1）成立住房银行，收购开发商土地和商品房存量，用于租赁住房和保障性住房；2）彻底取消限购，回归市场化，释放刚需和改善性需求；3）降利率，包括下调存量二套房抵押贷款利率，通过下调存款准备金率等方式降低银行负债成本。
中国不会重复日本90年代的命运，未来城镇化、改造、城市更新还有很大的空间，但需要尽快推动软着陆，引入新模式，房地产是周期之母，稳了经济才稳。
长远看，加快构建以“城市群战略、金融稳定、人口与土地联动、房地产税收与租购结合”为核心的房地产新模式。
若长短期措施相结合，有望促进房地产市场软着陆，为中国经济复苏和就业做出贡献。
文本
1.房地产基本面持续低迷，对经济和就业拖累明显
5月9日，杭州全面解除限购，购房者可办理入户；同日，西安也全面解除限购，并支持房企与经纪机构合作建立“以旧换新”购房模式。截至目前，除海南省外，核心城市中，仅北上上海深四个一线城市和天津尚未全面解除限购。
除一线城市外，我国大部分地区已全面解禁限购，但提振作用不及预期。房地产行业基本面持续探底，已然出现过度调整。从2021年下半年开始，房地产调控政策持续放松用了近三年时间，但至今市场仍较为冷淡，2024年金三银四季度质量不佳。3月1日至5月16日，38个城市商品住宅销售22.9万平方米，创2012年以来新低，同比下降40.3%。
此前全面解除限购的太原、合肥、厦门、苏州、南京、长沙等城市，也只是在短期内获得了一定程度的提振。如南京2023年9月全面解除限购，10月新房、二手房成交面积同比分别增长8.0%、28.9%。厦门2023年11月全面解除限购，12月新房成交面积环比增长33.5%。可见，现在，房地产市场已经进入由“防过热”转向“防过冷”的阶段。“存量时代”，去库存正在推进，不用担心取消限购导致市场快速过热。房地产市场的长期复苏，取决于居民的支付能力和市场预期。
当前我国一线城市商品住宅成交量、价格、库存积压等情况也不容乐观。
1）销售方面，2024年一线城市“金三银四”并未带来成交明显回暖，2024年初至4月底，北京、上海、广州、深圳四地商品住宅累计成交面积分别为176.7亿、321.8亿、172亿、74亿平方米，同比分别下降33.5%、37.9%、39.5%、28.8%，成交规模为2021年以来最低。
2）价格方面，根据我们长期跟踪链家二手房交易数据，2024年第一季度，北京、上海、广州、深圳等地房价较2021年第二季度均下跌10%以上，部分楼盘房价下跌幅度高达30%。
3）库存方面，截至2024年5月10日，北京、上海、广州、深圳四市销售周期分别为28.7个月、8.9个月、22.9个月、25.7个月，除上海外，其余三城销售周期均处于较高水平。
2.一线城市限购放开是必然趋势
海外国家核心城市房地产市场早已对国内外开放，不设限购、限售，遵循市场原则，以价格和税收调控，而非人为的行政手段。人口和产业不断向大都市圈和城市群集中，是发达国家的共同经验。核心城市房地产市场不设限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动，提升城市竞争力。
在日本（包括东京）买房没有身份限制和购买限制，只要年满18岁，有资金就可以买。外国人需准备身份证、护照、个人信息公证、印章、宣誓书。如果是全额买房，只需要提供相关身份证明文件即可；如果是贷款买房，需要有在日本的长期签证和工作及纳税状况。
在美国买房没有身份限制和购买限制，联邦法律规定年满18周岁的任何人都可以在美国购买和拥有房产，无需绿卡或特殊类型的签证。如果用现金购买，需要准备有效护照和签证、买房资金证明（国内银行的存款证明）和美国当地银行的账户；如果用贷款购买，还需要准备在职证明、经过公证的工作收入和自付部分的资金证明。
相较于海外，我国一线城市核心区域的购房政策显然更加严格。以上海为例，上海籍单身人士，无自有住房，且在2011年1月31日前与父母共同拥有不超过2套住房（含2套），可购买一套新房；非上海家庭，一方在过去63个月中已缴纳60个月社保/个税，可购买一套新房。外籍个人（外国人）需提供在沪工作满1年劳动合同及相应的个税/社保、工作类居留许可，并限购一套。
一线城市全面取消限购意义重大：
1）限购政策原本是房地产市场过热时期出台的临时政策，如今已抑制了刚需和改善性需求。解除限购意味着让过热的房地产市场回归正常市场状态，接受供需调整，并非煽动泡沫和过热的“刺激措施”。中长期来看，待市场稳定后，可以考虑通过开征房地产税等税收机制调控市场，同时为地方财政增加稳定的税源，通过人地联动实现供需平衡，避免热点城市房价暴涨。
2）一线城市解除限购将带来积极的政策信号，提振整体市场信心，改善民生，满足合理住房需求。化解房地产危机的关键在于需求端信心的恢复，信心提振了销售才会回暖。目前，我国对住宅市场冷淡、购买力较弱的地区，包括部分一线城市非核心区域，均已放宽限购，但提振作用有限。一线城市核心区域楼市是全国房地产市场的风向标，聚集了较为强劲的住宅购买力。解除限购，可以满足新市民合理的住房需求，有效提振需求端信心。
3）化解库存、稳定房价、稳定市场、稳定经济。房地产市场进入存量房主导时代后面临调整分化，需要消化前期高房价、高库存、高杠杆。房地产是国民经济第一大支柱产业，事关经济复苏和金融风险，房地产稳则经济稳。当前我国一线城市成交量、价格、库存积压等情况也不容乐观，但一线城市住房潜在需求高，对全国投资、置业人群吸引力很大。全面解除限购将带来销售提振，有利于去库存、稳定房价、稳定市场、恢复经济。
3. 不仅要全面开放前线，还要修复资产负债表
房地产行业面临的不是简单的限购，还有居民支付能力和预期问题，以及人口结构问题。房地产去库存时代，库存积压严重，成交量价回升需要更多时间和政策刺激。要取代“房地产-土地金融-金融”的老循环，必须出台扩张性财政政策，通过财政扩张带动包括房地产投资在内的整体投资回升和经济复苏。
回顾上世纪90年代以来日本“失去的三十年”和上世纪30年代美国的“大萧条”，辜兆明提出“资产负债表衰退”理论来解释，凯恩斯则称之为“流动性陷阱”。如何避免重蹈覆辙？“资产负债表衰退”理论认为，最有效的办法是政府通过扩张性财政政策扩大总需求，弥补严重需求不足的缺口，从而推动企业和家庭资产负债表的修复和经济复苏。
2008年，面对国际金融危机，伯南克提出自己找到了避免大萧条的办法，就是财政和货币再扩张，于是就有了三轮QE。中国经济也通过4万亿财政刺激计划走出了低谷。2020年疫情冲击以来，美国经济保持韧性，也是因为联邦政府通过QE、消费券、企业补贴等方式保住了居民和企业部门的资产负债表，也就是没有让企业和居民埋单，而是通过货币和财政政策化解，所以居民有消费能力，企业有投资能力。
对比2014-2016年的房地产周期，放宽限购限贷只是政策的起点，关键的一步是恢复居民的消费能力和信心，而这又需要恢复资产负债表，进而带动房地产去库存、增量需求，进而促进销售和新开工。2014年4月，部分地方开始放松房地产限购，2014年6月，呼和浩特率先发文全面放宽限购，此后，各地密集放宽限购限贷，此外，地方政策还涉及房贷贴息、购房补贴、放宽户籍等，2014年9月底，全国仅北京、上海、广州、深圳、三亚五个城市尚未放宽限购政策。随后，2014-2016年大规模推进新建棚改和棚改安置货币化，就是消化库存、优化增量的过程。
当前关键问题是纾困主体，提振居民购买力。除了放松一线城市限购政策外，还要注重房地产相关财政、金融工具支持政策的落实和力度，比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、提供购房补贴等，同时也要利用QE降息、注资等手段。
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