《360度家庭财富管理》第28期（连载）
第 9 章 第 1 节
中国房地产的涉税处理
案件
方先生是中国税务居民，在中国拥有多处房产。 考虑到未来如何将财产传给儿子小方（中国税务居民），方先生的税务问题颇多。
1. 赠与或继承，将房产传给孩子如何节省税款？
2、如果通过出售、转让的方式将在中国的财产转让给子女，会涉及哪些税费？
3、上海、重庆试点的房产税如何监管？
4、未来的房产税改革会对“我”产生大的影响吗？
问题1
赠与或遗产，如何将财产传给孩子以节省税款？
解析
通过合法继承方式继承房产的，如果儿子小芳在父母去世后继承了房产，则需要按照《房产转让文件》的税目缴纳0.05%的印花税，并且无需缴纳个人所得税、增值税和契税。 等待。
如果方先生生前将房子赠与儿子，相比法定继承方式，除了0.05%的印花税外，还需要缴纳契税。 契税税率为3%~5%。 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率范围内提出，报全国人民代表大会常务委员会报全国人民代表大会常务委员会、国务院备案。 如果方先生的房产在市场上的交易价格为1000万元，适用的契税税率为3%，那么通过捐赠，与法定继承相比，需要多缴纳30万元（1000万元×3 %=30万元）契税。
从纯粹的税收角度来看，通过合法继承的税收成本低于通过捐赠的税收成本。
问题2
如果在中国的房产通过出售、转让的方式传给子女，会涉及哪些税费？
解析
可能涉及个人所得税、契税、增值税及附加、印花税、土地增值税等。
第一，个人所得税。
符合“五个独特”条件的，免征个人所得税。 满五年是指个人购买房屋至转让的时间超过五年。 唯一是指纳税人（有配偶的为夫妻）在同一省、自治区、直辖市仅拥有一套住房。 当不满足“满五岁”的条件时，有两种情况：一是如果卖方能够提供房屋原值或者税务机关能够核实房屋原值的话，那么房屋原值的差额、房屋转让时缴纳的税费及相关合理费用，从房屋转让价款中扣除，按20%的税率征收个人所得税； 其次，如果出卖人未能提供完整、准确的原值证明，无法正确计算房屋原值和应纳税额，那么将对其所得收入征收全额个人所得税。财产转让，税率为1%至3%。
二、契税（买方缴纳契税）。
个人购买家庭唯一一套住房（家庭成员包括购房者、配偶及未成年子女，下同），面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税%; 面积超过90平方米的，减征契税。契税税率为1.5%。
如果购买第二套住房，契税税率为3%。 符合一定条件的，可以享受契税优惠政策。
个人购买第二套改良住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税； 面积在90平方米以上的，减按2%征收契税。 （北京、上海、广州、深圳四个城市不能享受此优惠政策。）
三是增值税及附加。
根据《营业税改征增值税试点过渡政策规定》，个人住房转让实行差别化政策。 除北京、上海、广州、深圳以外的地区，出售个人购买不满2年的住房，全额征收5%的征收率。 缴纳增值税； 个人购买2年以上（含2年）以上的住房销售，免征增值税。
北京、上海、广州、深圳四个城市，个人购买不满2年的住房销售，按5%的税率全额征收增值税； 个人购买2年以上（含2年）的非普通住房销售，税率为5%。 房屋销售收入与购买价款的差额，按5%的征收率征收增值税； 个人购买2年以上（含2年）以上的房屋销售，免征增值税。
第四，印花税。
销售个人住房暂免征收印花税； 出售个人非住房，买卖双方需按《房产转让文件》税目缴纳0.05%的印花税。
五是征收地方增值税。
销售个人住房暂免征收土地增值税； 出售个人非住房时，出卖人需要依法缴纳土地增值税。
问题3
上海、重庆试点的房产税如何监管？
解析
根据《上海开展部分个人住房征收房产税试点暂行办法》和《重庆市开展部分个人住房征收房产税改革试点暂行办法》，自1月起2011年12月28日，上海、重庆将在房改试点地区率先对符合规定的个人住房征收房产税（见表9-1）。 通过以上规定，我们可以看出以下几点。
上海自2011年1月28日起主要对新购住房征税，如果用两个字概括的话，那就是“新购”。 上海居民新购买的第二套及以上住房需纳税。 如果用五个字来概括，那就是“第二家园及以上”。
重庆方面，独栋商品房和新购高档住宅纳入征税对象。 我们用两个字来概括它：“高端”。 笔者了解到，无户籍、无经商、无工作的个人新购买的第一套及以上普通住房，可能是非重庆户籍居民在重庆购买的以投资为目的的住房，可概括为“投资”两方面：字。 谈到及时纳入个体高端住房和多套普通住房的问题，我们可以得出结论，重点是“高端”和“多套”。
从上海和重庆关于房产税征收对象的规则可以看出，拥有多套房且房产价值较高的高净值个人更有可能为其拥有的房屋缴纳房产税。
计税基础：从上海、重庆目前的房产税试点来看，上海的计税基础是房屋交易价格的70%，重庆的计税基础是房屋交易价格。
税率：我们看到不同的地方在不同的条件下有不同的税率。 如果我们研究一下上海、重庆的相关暂行办法，共同点是，房屋成交面积价格越高，适用税率越高； 房屋交易面积价格越低，适用较低税率的可能性就越大。
上海和重庆都设立了一定的免税区。 根据上述规则，如果一个家庭拥有的房产越多，房屋面积越大，就越有可能需要缴纳更多的房产税。
问题4
未来的房产税改革会对“我”产生大的影响吗？
解析
很多人可能认为我国还没有征收房产税，但事实上，房产税在我国已经实施了30多年。 《中华人民共和国房地产税暂行条例》（简称《房地产税暂行条例》）是根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》制定的税收配套暂行条例关于税收征收和管理的问题”。 1986年9月15日国务院发布，1986年10月1日起施行。2011年1月8日根据国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订规定”。
《房地产税暂行条例》已经施行30多年。 为什么很多人感觉不到它的存在呢？ 原因是，《房产税暂行条例》中，个人拥有的非经营性房产免征房产税。 最常见的情况是，根据《房产税暂行条例》，我国居民自用房屋免征房产税。 房产税改革一个非常重要的考核内容，就是考虑对免征《房产税暂行条例》的个人所有的非经营性房产（如居民自有住房）征收房产税。
2021年10月23日，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点的决定》发布。 我们可以看到，试点地区的房产税是针对住宅和非住宅等各类房地产征收的。 也就是说，在房产税试点地区，住宅房产也纳入房产税征税范围。 虽然房产税是保留阶段的税种，不涉及买卖过程，但一旦对住宅征收房产税，就会增加保留阶段持有房产的成本。
关于房产税改革的目的，我们可以总结为以下三点。
首先，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点的决定》中提到“促进房地产市场平稳健康发展”。 可见，房产税改革的目的并不是要导致房价暴跌，更不是要导致房价大幅上涨，而是要发挥更重要的稳定房价的作用。 房价的大幅下跌和大幅上涨都不会促进房地产市场平稳健康发展。
其次，税收可以调节收入或财富分配，促进社会公平。 在共同富裕的背景下，房地产税改革试点可以在一定程度上调节财富分配，促进社会公平。业内普遍认为，房地产税改革
改革试点工作的实施，将对试点地区拥有大量房产或房产价值较高的高净值家庭造成一定影响，增加拥有房产的成本； 而对于只有一套普通房子的普通家庭来说，影响可能不大。
三是完善地方税制度，培育和扩大地方税源。 2020年5月11日，《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》发布。 文件指出，“妥善推进房地产税立法。健全地方税制度，调整完善地方税制度，培育和扩大地方税源，稳步扩大地方税收管理权限。” 房地产税的改革和立法，有利于培育和扩大地方税源，满足政府提供公共服务的需要。
正如我们之前所说，房产税改革试点将增加试点地区拥有多套房产或房产价值较高的高净值家庭的房产拥有成本，而对于只有一套普通房产的普通家庭来说，拥有房产的成本会增加。房子，可能影响很小。 高净值家庭在资产配置过程中，应尽量控制应税资产，适当增加免税资产，提前实现资产多元化，以更从容地面对不确定的未来。
2022年3月16日，财政部相关负责人表示：“综合各方面考虑，今年不具备扩大房产税改革试点城市的条件。” 未来是否会试点房产税？ 我们认为，从土地财政向房产税转型是大势所趋。 房地产已经从增量时代走向存量时代。 开征房产税势在必行，但其改革试点的时机可能需要关注宏观经济形势。
专家建议：
针对本节涉及的内容，笔者提出以下建议：
1.房地产的涉税处理需要考虑多环节、多税种。 购买房地产可能涉及契税和印花税，持有过程可能涉及财产税。 资产配置需要综合考虑相关收益和成本。
2、房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。 “对于人口流入的核心城市和核心地区，房产拥有一定的抗通胀能力。对于人口净流出的地区，未来核心地区的房价两极分化会更加明显。”
