三十年功名，花落尘埃
——法律视角下的上海房地产三十年
胡海云、耿天天，资产管理业务部
前言
广州有几千栋楼，一定是最先引领潮流的。 自20世纪90年代初，上海开始大力推进住房商品化改革，至今已整整三十年。 这一时期，人民生活质量得到极大提高，房地产业从无到有，继而蓬勃发展，最终成为国民经济的支柱产业之一。 过去的三十年，对于上海房地产业来说，可谓是一个“百花齐放”的时代。 本文试图从法人的角度，通过房地产行业政策法规的历史变迁来回顾和探讨上海房地产行业三十年来的蓬勃发展。
1. 住房制度改革：福利与产权
（1）福利房分配：蓝卡房
1990年3月14日，上海人民代表大会常务委员会颁布了《上海城市公共住房管理条例》（以下简称《管理条例》）； 1991年1月29日，上海政府颁布了配套的《上海条例》（以下简称《管理条例》）。 《城镇公共住房管理条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第十六条规定，公有住房受让人应当凭《住房分配表》和《户籍簿”。 因此，之前的各种租赁凭证逐渐被统一印刷的半A4尺寸的蓝卡所取代。 人们遂将单位分配的住房称为“蓝卡房”，其租金标准由市政府统一。 得到正式认可的。 蓝卡房虽然基于租赁关系拥有使用权，但根据《管理条例》和《实施细则》等相关规定，其租赁权相对稳定，事实上可以继承。 因此，其租赁期限几乎可以视为“永久”。 因此，蓝牌房成为当时上海绝大多数人选择的住房模式。 从此，在蓝卡住房基础上推出的“售后住房”，拉开了商品房时代的帷幕。
（2）产权：售后房屋
1993年12月25日，上海政府发布《公有住房出售暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。 1994年5月，颁布了配套的《公有住房出售实施细则》，这就是著名的“94计划”（此后又推出了“95计划”、“96计划”。篇幅较长，本文不再赘述）。 《暂行办法》一开始就明确指出：“为了进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度……根据国务院关于加快城镇住房制度改革的文件精神，制定本办法。 根据《暂行办法》第十条可见，按标准价格购买公有住房时，购房者拥有该房屋的全部产权。 已付清购房款且购买后居住满五年的，其房屋可以在房地产市场上出售、出租、转让，收益归自己所有，但必须缴纳土地税转让费及相关税费按规定办理。 另外，根据“94计划”户府发[1994]19号可知，1994年公有住房销售成本价为每平方米建筑面积902元，乘以增减销售时在地段、朝向、层次等方面考虑系数和新房折价率，新房折价率为每年2%。 同时，为了鼓励购房，政策还为购买成本价公房的人提供了多项福利：比如可以按规定享受年长等优惠、按规定享受住房补贴等。 、免征房产税、契税、缓缴土地租金，以及购买新建公共住房的。 、免征固定资产投资方向调整税等。在各项优惠补贴下，内环线蓝卡房只需加付单价三四百元即可变产权房。 但考虑到当时“商品房”的概念尚未深入人心，不少人对此仍持犹豫态度。 经过五年的不断推进，已有约一半的蓝卡房改建为售后房。 这些“首次购房者”大多后来通过售后住房的原始积累购买了更适合居住条件的商品房，得以赶上住房商品化时代。
（三）福利住房的终结
1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出停止住房实物分配，稳步推进住房商品化，发展住房商品化。住房金融（即银行向个人发放抵押贷款）。 从此，福利房正式退出历史舞台。
2、让百花齐放：商品房时代
（一）商品房法律制度设计
1994年7月5日，全国人民代表大会常务委员会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）。 该法奠定了商品房制度的设计蓝图，即“土地财政+商品房预售+抵押贷款”。
1.土地使用权流转制度
《城市房地产管理法》第七条规定：土地使用权出让，是指国家在一定期限内将国有土地使用权转让给土地使用者，土地使用者缴纳土地使用权出让金的行为。向国家收费。 第十八条规定：土地使用权出让金全部上缴财政部门，纳入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。 法律规定，土地出让金全部纳入财政预算。
2、商品房预售制度
《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定：商品房预售必须符合下列条件： （一）已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证； （二）建设项目持有规划许可证； （三）以预售商品房为基础，开发建设资金投入达到项目建设总投资的25%以上，且建设进度和竣工交付日期已确定； （四）县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，领取商品房预售许可证。
3. 抵押贷款制度
1998年5月9日，中国人民银行颁布实施《个人住房贷款管理办法》，明确鼓励银行向个人购买商品房发放期限最长为20年的抵押贷款（后延长至最长期限）。 30年）。 至此，土地出让、商品房预售、抵押贷款等已经形成了我国商品房市场运行的基本框架。 在这种模式下，购房者可以向银行申请贷款，并预支未来三十年的收入购买商品房，立即提高现有的生活水平； 开发商可以利用有限的自有资金启动商品房项目，边建边售。 ，实现滚动发展； 国家可以通过征收的土地出让金来支持财政预算，用于城市基础设施建设、土地整理，为市场提供更多的开发项目用地，满足更多人的住房消费需求。 在这种循环模式下，随着以内环高架、地铁一号线为代表的一批重大市政建设项目的推进，上海商品房市场已经启动。
（二）百花齐放的开发商
开发商是商品房市场运行的关键。 开发商负责连接两个重要环节：从土地市场“拿地”并向国家缴纳土地出让金，从购房者那里获取销售资金并交付合格的房屋。 一般来说，“拿地”和“卖房”是开发商商业运作的核心任务。 为了获得优质地块，更好更快地建设和销售房产，各界开发商联手，上海楼市蓬勃发展。 陆家嘴滨江是一个典型的缩影：“仁恒滨江”、“汤臣一品”、“中粮海景一号”、“财富海景”等标杆“豪宅”沿着黄浦江一字排开，与东方明珠、金茂大厦齐名。塔相辅相成。 此外，赵（招商）、宝（保利）、万（万科）、金（金地）等也分别推出了代表性楼盘。 开发项目能级由单体建筑点位开发升级为梯次开发和区域“城市建设”。
笔者的法律团队也有幸参与了两个标志性的“建城”项目：“中远梁湾城”和“瑞虹新城”。
1.“中远梁湾城”
该项目由国有中国远洋运输集团旗下的中远地产于1998年建造。 项目背靠内环高架，面朝苏州河。 上有轨道交通，下有地铁。 总占地面积49.5万平方米，规划建筑面积160万平方米，容纳人口5万余人。 是一座名副其实的“城”。笔者法律团队的首席代表胡海云律师是时任中远地产的常年法律顾问。他参与并处理了项目开发过程中涉及的各种法律问题，包括高架轨道交通噪声问题、2000米苏州河岸线和社区公告区联合治理等，时任上海市长每年也亲临施工现场，检查项目进展情况。第一期于1999年开业，2000多名领导、嘉宾和市民来到现场，盛况空前。
2.“瑞虹新城”
该项目是当时香港新兴房地产开发商“瑞安房地产”打造的超级市场。 位于历史文化底蕴深厚的虹口区。 总占地面积40万平方米，规划建筑面积170万平方米。 开发期从1996年开始，十期最终工程“瑞虹镇庭”将于2021年启动，开发建设时间跨度长达25年，可谓是城市中的“常青树”。房地产市场。 瑞安房地产的电视广告口号是“好好活着，一切都好”，可以说准确击中了上海人提高生活品质的迫切需求。 这句口号伴随着上海卫视旗舰综艺节目的开场。 本次方案设置的总冠军奖品为瑞虹新城一期78平米两室一厅房。 随后，瑞安房地产开发了现象级商业项目“上海新天地”。 瑞安房地产的成功让上海本土房地产开发商充分认识到广告营销的作用。
（三）政策法规的平衡与保障
当开发商“建城运动”大力开展时，各种矛盾也在同时积累。 各级法院新受理商品房买卖纠纷案件激增。 目前，关于商品房开发、销售的法律规定还比较广泛，各地法院的审理思路也不同。 鉴于此，最高人民法院于3月份及时发布了《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法解释[2003]7号） 2003年，旨在重点保护广大购房者的权益。 同时，还考虑到开发商、贷款银行等市场主体的权利平衡。 限于篇幅，现将本文要点总结如下，供大家理解：
1、“开发商抢先”情况下合同效力的认定问题：如果未取得预售许可证就推出预售合同，则预售合同无效。 但如果在提起诉讼之前取得了预售许可，则该合同可视为有效。
2、虚假宣传：开发商违反房产说明书、广告中具体、明确的说明和承诺的，应当承担违约责任。
3. 缴纳购房定金后后悔的，需缴纳定金罚金。
4、预售合同未经登记的，仍视为有效。
5、一套房屋二次出售可享受双倍补偿。
6、若区域进水且误差超过3%，购房者可要求退房。
7、购房者逾期支付购房款超过三个月的，开发商可以解除合同。
8、开发商在交付房屋后90天内未办理房产证的，将承担逾期交付的违约责任。
9、确认商品房承销合同合法有效。
10、购房者未按约定偿还抵押贷款的，银行可要求行使抵押权，并有权获得优先还款。
该司法解释对当时市场的焦点问题提供了明确的法律指引，化解纠纷纠纷，为保障商品房市场健康发展发挥了重要作用。
随着楼市的火爆，房价也不断上涨，人们的焦虑情绪也随之产生。 及时出台房地产市场调控政策是标题的精髓。
3、看不见的手：宏观调控
有经济学家指出，一切房地产宏观调控政策追求的目标最终应该是双重的：“避免楼市过热”和“防止楼市过冷”。 因此，政府的调控措施也可以简单地分为两类：“刺激”和“紧缩”。 楼市在调控中呈现周期性波动、螺旋式上升的态势。
上海初期，为了“刺激”购房，“蓝印户口”就是其中之一：比如当时规定，如果上海购买了70平方米以上的商品房，上海（浦东65平方米），您可以为自己、配偶、子女申请上海居住证。 户口登记。 近二十年来，大约有六次大规模的宏观调控。 控制措施大致可概括如下：
1、金融政策：如首付比例、贷款利率升降等。
2、税收政策：如减免契税、土地增值税、试行房产税等。
3、土地政策：控制土地供应数量和节奏。 例如，2021年2月，自然资源部发布规范性文件，对22个重点监测城市住宅用地实行“两集中”制度，即集中发布土地出让公告，不超过每年3次，集中组织土地出让拍卖。
4、行政政策：如众所周知的限购、限售、限价等。
5、监管政策：调整开发商经营活动监管标准的严紧程度。 面对监管的方向、强度和不断变化的市场环境，不同的应对方式最终将决定企业的生存。 这里，我们以“生存”的万科和爆发的恒大为例简单分析一下：
2016年12月的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，为新一轮的调控埋下了伏笔。 2017年，各部门陆续推出房企融资、购房信贷等紧缩政策。 春江水冷鸭先知。 2018年9月万科秋季发布会上，总裁于亮坦言：万科未来三年的首要任务是“生存”。 会议现场充斥着“生存”的醒目口号，预示着包括万科在内的所有开发商面临的生存危机。 随后，万科推出收缩策略，降价出售房产，努力降低负债率。 当时，不少业内人士认为万科是在兜售焦虑、制造恐慌。 被网友称为“宇宙第一房企”的恒大对此充耳不闻，继续实施多元化扩张战略。 2020年8月，中国人民银行发布房地产企业资管新规，著名的“三条红线”：扣除预付款后资产负债率大于70%、净负债率大于100% ，现金与短期债务比率小于1倍。 据此，显影剂分为四类：红、橙、黄、绿。 恒大同时触发三条红线，直接被列入红名单。 此后又苦苦坚持，直到2022年3月，恒大爆发、崩盘。 2024年1月，住房城乡建设部、国家金融监管总局联合下发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，明确建立“白名单制度”，提供优质房地产融资房地产企业面临流动性困难，以具体的房地产项目为支点。 经济支持。 新一轮调控即将启动。
4. 展望：拥有住房
“生者有其屋，病者有其医，勤者有其业，劳者有其得……”这句话出自孟子的《梁惠王章举》。 “居者有其屋”是居民实现价值、安居乐业的基本前提和权利。 住房制度改革发展30年来，上海人均居住面积从1990年的6.6平方米增加到2022年的37.46平方米，生活水平大幅提高，商品房制度发挥了作用一个重要的角色。 但不可忽视的是，高房价日益成为社会治理的痛点。 如何让更多居民拥有住房，成为国家新一轮住房建设的重点。
2021年6月，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了国家层面的住房保障体系设计：以公共租赁住房、保障性租赁住房、共享住房为主体的住房保障体系。以产权住房为主体。 未来的房地产市场将是租购并举、租售同权、市场与保障相辅相成、相互促进的住房制度。 所谓“租购并举”，是指支持有购房能力的常住居民购买商品房，支持没有购房能力或意愿的常住居民租房居住。租赁市场。 目前，一些地方已经在试点先租后买的混合方案，即从购房价格中扣除租金。 “租售同权”是指承租人和购买人在医疗、养老、教育等社会公共服务方面享有平等的权利。 商品住房、租赁住房、保障性租赁住房互为三大支柱。 通过打造多元化供给体系，促进住房市场健康发展。
回顾三十年来上海楼市，凡是如花朵般绽放的，必先深深扎根于土壤。 制度建设、政策调整、法律规制，都是剪枝除叶、去弊留善。 对于企业如此，对于国家亦如此。 沉船旁千帆过，病树前万树春。 今天听一首君歌，暂时喝杯酒提神一下。 让我们鼓励大家吧。
胡海云
高级合伙人
huhaiyun@zlwd.com
专业领域：房地产投融资、开发、建设、并购、资产管理。
胡海云律师自1998年开始执业，具有丰富的大型建筑、房地产公司背景，是房地产领域的资深律师。
胡海云律师的业务领域涵盖房地产、建设工程及其他相关诉讼及非诉讼项目。 在房地产投融资、开发、建设、并购等相关领域拥有专业的法律知识和丰富的实践经验。 常年为多家大型企业提供内控及外部服务。 为投融资合作及其他相关项目提供高效、优质的法律服务。
胡海云律师秉承严谨踏实的工作作风和丰富的专业经验。 先后在上海卫视法治频道、东方卫视法治频道、《上海法治报》、《房地产时报》、《建设时报》等专业报刊媒体开设专栏。 作为《东方律师》栏目特邀嘉宾发表文章、发表法律评论、提供法律服务。
耿天天
伙伴
gentiantian@zlwd.com
专业领域：房地产与建设工程、争议解决（诉讼仲裁）、公司/并购、国际投资与贸易
耿先生毕业于美国宾夕法尼亚州立大学，获双硕士学位。 他深入涉足房地产和企业法律顾问领域。 为房地产投融资、并购、开发、运营、销售提供全流程法律服务，包括新开发、旧改造、综合社区及烂尾楼盘盘活等各类房地产项目。
耿律师还担任上海律师协会国际法业务研究委员会委员、“试点计划”涉外律师、“一带一路”律师联盟成员、（高级）企业合规律师律师，并担任多家国有企业、外商投资企业、离岸公司法律顾问。 顾问，为企业投融资合作、股权收购、债权债务等商事交易及纠纷解决提供全流程法律服务。 多次代表建筑公司、施工单位参与诉讼仲裁案件和商务谈判。 擅长优化诉讼策略和商事事务。 风控。
