“如果用一个词来形容近期上海二手房市场，那就是‘清淡’。现在很多卖家都会打电话询问有没有人想看房，并愿意降低挂牌价。买家很挑剔。”而且比较挑剔，先别急着出手，我们店之前成交的几笔都是去年看房的客户，今年才成交的，现在已经有大量了挂牌房屋的数量较多，卖家较多，买家较少。部分房屋的议价空间可达20%至25%。” 上海松江区九亭地铁站附近一家房产中介店经理谢峰（化名）告诉上海证券报记者。
与之相对应的是，经过今年2月、3月的一波复苏后，上海二手房市场交易量已连续两个月下降。 上海中原房产统计显示，5月份，上海二手房成交量1.53万套，较4月份的1.77万套下降约13.56%。 这一数据接近上海二手房月均交易量1.5万套的“涨跌线”。 ”。
业内人士认为，目前上海二手房市场楼盘多，客户少。 如果楼市没有刺激消费的利好政策，二手房市场的“低温”可能会持续一段时间，买卖双方将进行深度竞争。
老小区房子难卖
在上海中外环之间的古美地区，有很多上世纪90年代建造的老公房。 由于环境优雅，背靠莲花路商圈，生活设施成熟，交通便利，成为很多刚需或首次想要改善住房的购房者的目标区域之一。 近两年，古美板块不时推出新楼盘，催生了一批“卖旧买新”的置换客户。 但由于二手房市场供大于求，交易周期拉长，引起部分置换客户的抱怨。
古美西路一家品牌代理店销售人员小宋告诉记者，近期房源大量涌现，不少顾客打算卖掉旧房转而购买新房。 以古梅八存为例。 目前该小区挂牌房屋超过50套，80%的业主有置换需求。 上市时间最短2个月，最长1年半。
“目前附近老房子每平方米均价在6万至6.5万元，虽然成交价格有所回落，但客户观望态度依然较强。” 小宋说道。
“以前附近好一点的房子均价是9万元/平方米，现在只要7万多元/平方米。” 静安区大宁区上工新村附近一家代理店销售人员老鲁告诉记者，“房多、客少，是当前上海二手房市场的重要特点。”
在老鲁看来，目前上海二手房市场确实在下滑。 尽管今年他个人已经完成了5笔销售，但店里其他销售员很少下单。 他表示，为了便于完成订单，大多数挂牌业主愿意降低价格，只有10%至20%的业主如果价格低于自己想要的价格则不会出售。
记者调查发现，现在主要是一些老小区的房子比较难卖，而次新小区的房价相对抗跌，成交也比较稳定。
静安区光雁路宝华现代城是一个中高端社区，均价每平方米约12万元。 记者通过上海中原地产店内部系统获悉，目前宝华现代城在售户型有33套，其中三房9套、两房16套，其余均为一房。
“现在市场不太好，挂牌量也比往年多，但宝华现代城的房子每个月都在售出，高端社区的房价不可能有20%的折扣最近刚售出的宝华一套房子，现代城的三房虽然存在短板，但1660万元的成交价已经接近2021年底的价格了。 -今年3月份售出的同类型一房一厅在1700万元以上，有时候业主只是抓住了机会，新方案下，如果买家有好的付款方式，业主出价也很正常。价格优惠100万元。”中原地产销售人员马超（化名）说。
学区房也大幅降温。 一位房产经纪人告诉记者，一些家长淡化了学区房的概念。 即使买学区房，也会考虑居住质量，而不仅仅是登记户口。 “优质社区的房子相对容易卖，但有大量空置的房子供丈夫和楼梯使用。徐汇区的范南社区、南丹社区、凯旋一村等学区都有20至30个市场上有套房子，这种类型的房子比较难卖，降价幅度也比较大。”
浦东新区御桥地铁站附近的迪杰国际城一期为建平实验中学学区房。 2021年上半年，该小区一套94.7平米双南布局的两居室挂牌价一度突破10万元/平米。 现在价格已经大幅下降。 记者了解到，目前帝杰国际城一期共有十几套两南两居户型在售，挂牌价从800万元到946万元不等。
房产经纪人小吴告诉记者，今年2、3月份的一波市场行情中，虽然价格不好，但成交量很大。 现在价格不太理想，成交量也不大。
交易周期延长
挂牌量增加和交易量下降是当前上海二手房市场的主要表现。
受新房市场供应量较高以及一二手房价格倒挂虹吸效应影响，3月份上海二手房市场成交量激增至2.4万套，随后迅速回落。 4月份成交17,700套，5月份成交15,300套。 目前，上海一手房和二手房交易比例已从最高水平1：3下降至1：2。 也就是说，每卖出一套新房，就会卖出三套二手房，但现在只卖出两套二手房。
据小吴观察，目前购房者中约有60%是置换购房者。 置换客户中，约30%可以立即支付定金并进入购房流程。 另外70%的客户花费大量时间协商价格和交易周期，成交率只有20%到30%。
“目前，古美二手房的成交周期接近6个月，高层楼盘成交尤其缓慢，大部分购房者都在观望，愿意出价的客户很少。目前市场上有一些性价比较高的楼盘，每天至少可以购买三批来看看，但客户买的决心还不够，大家都在观望新政策是否会出台介绍了。” 小宋说道。
老鲁告诉记者，现阶段，从看房到成交的整个周期可能需要一年的时间。 “由于挂牌数量较多，为了尽快成交，部分小区业主给出的挂牌价格比之前的要低。不过，购房者如果不买房，就会勒紧腰包，谨慎行事。”看清方向。”
一位房产经纪人告诉记者，二手房市场的购房者有两种趋势：一是整合房源，将多套房子卖成一套大面积、高品质的房子；二是整合房源，把多套房子卖成一套大面积、高品质的房子。 二是追求选址，将其他地区的房屋迁移到市中心。
“与其他城市不同，上海常住人口较多，具备稳定市场的基本条件。还有一大批在上海工作多年但尚不具备购房资格的人。这个群体的人是潜在的购房者群体。” 上述房产中介人士认为，虽然现在二手房成交量不高，但房价还是比较稳定，购房者无需担心市场。
编辑：邵子仪 校对：冯文军 图片编辑：尤菲菲
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