大家好！ 我是东哥
那就是抖音账号：东哥在谈住房！
嘉东阁微信有以下好处：
1、免费获取上海2023年278个新开项目清单。
2、免费获取上海买房地图，避免踩坑。
3、加入2023年上海各楼盘项目官方交流群。
4、东哥维权，免费爆料！
5.参加东哥买房团（上海及上海周边100多处房产，特价团购价可以为您省下几千到几十万）
下面是我的公众号。 如果你想了解上海各个房产项目的内幕信息，记得关注这个账号，不要迷路！
如今，卖房可能比买房还痛苦！
好伤心啊！ 卖不了也不敢买！
上海部分社区房价仍在持续下跌。 一回到6年前，物价就暴跌了！ 部分板块的部分小区自2016年以来未见价格上涨迹象。从2023年开始，上海这些板块的二手房成交价格将持续低迷，尤其是二季度，呈现持续下降的趋势。
现在我们就来看看这些板块有哪些社区倒退到了六年前！
静安海防村
2023年成交均价：约17万-20万/㎡
2018年成交均价：约15万-20万/㎡
海防村虽然地处静安区著名学区，但其增长速度却没有静安区平均水平高。 在郊区，这个位置是较高档的社区之一。 2018年后，海防村的单价一直维持在15万至20万之间，呈现出相对稳定的走势。 与周边房价相比，这是一个不错的成绩。 在享受顶级京交园学区的同时，自住家庭的经济地位得到了很好的维护，房价也没有遭受过大的损失。
杨浦长海二村及密云社区
长海二村2023年成交均价：约5.21万/㎡
长海二村2018年成交均价：约5.25万/㎡
在杨浦境内，中原地区的长海二村也陷入2016年的低谷，成为相对脆弱的板块。 2020年以来，中原地区总体呈现20%左右的上涨趋势，但已基本恢复到初始状态。
2023年密云社区成交均价：约9万-12万/㎡
2018年密云社区成交均价：约9.5万-11.5万/㎡
密云社区是第二师范附属小学和铁岭中学双学区。 一直是杨浦家长心中的圣地。 学区房受到冲击后，房价暴跌。 密云社区一度连续突破14万，但2023年后又回落至9万多。从跌幅来看，密云社区必定是一枝独秀。
虹口玉田新村
2023年玉田新村成交均价：约4万-6万/㎡
2018年玉田新村成交均价：约45000-55000/㎡
虹口学区的房主一直不温不火。 2020年全市学区房价格大幅上涨，虹口学区房涨幅不足20%。 当然，这20%的涨幅现在已经被抹掉了。 在曲阳三小学和曲阳二中双学区的玉田新村，房价已回落至2016年。
上海宝山高井村1号、松南村4号
2023年高井村成交均价：约4.8万/㎡
高井村2018年成交均价：约4.8万/㎡
2023年松南四村成交均价：约4.5万-6万/㎡
2018年松南四村成交均价：约4万-5.5万/㎡
2020年涨幅已达到20%左右的峰值，跑赢外环大盘。 2022年之后高位开始暴跌，目前20%的涨幅基本清零。 更可怕的是，高井从2016年开始就一直处于下跌趋势，因此现在的价格比2016年更加实惠，这也让很多人怀疑高井是否在下跌？ 2016年，高井一村业主决定采取高价出售的策略，以便将房产置换到更高品质的地段。 松南四个村中，2016年成交价格达到53860元/平方米。 但到了2023年，这一数字已降至45206元/平方米，与高井隔壁的松南的同样情况形成鲜明对比。
早在2016年，还有一位外环门将顾存也未能幸免。 在上海，顾村保利业一直以其卓越的品质而闻名。 除了车位不足之外，其他方面都表现不错。 另外，很多人都看好这个主城区的优质社区，相信里面不会出现任何问题。 然而，这种市场波动又让它回到了原来的状态。 最近几轮交易中价格回落了4万多美元，这意味着我们又回到了2016年的水平。2017年，Poly Leaf在上海的售价超过了5.5万元，这意味着即使我在2017年买它，我仍然被困住了。
临港凯德新视野
凯德新天地2023年成交均价：约20000-25000/㎡
凯德新天地2018年成交均价：约18000-25000/㎡
凯德新视野社区将于2017年在港口附近推出。 社区平均售价23000元。 价格和周边房子差不多。 目前二手房售价已降至2.3万元，这意味着该项目已经六年没有上涨。 当时很多业主都选择在这里购买。 他们的初衷是用市区不断上涨的房价来置换自己的房产。 现在，随着时间的推移，距离市中心的距离越来越远，更换的前景变得黯淡。 如果换房子的话，价格肯定会翻一倍以上。 凯德新天域位于临港核心区边缘。 它面临着难以自保的风险，也无法抓住任何翻身的机会。
事实上，大部分暴跌的板块都表现出了明显的劣势，这是它们的共同特点。 顾存被称为外环守门员，因为他的实力相对较弱，而外环的强势板块和次新房价格却可以承受。 周浦多次受到欢儿的称赞，因为作为典型的强势区，房价一直保持强势走势。 在这里买房只要不出问题就可以，还可以享受免费的午餐。 2020年初，周浦明华城单价还在5万元以上，随后飙升至7万元。
尽管行情走势不佳，明天华诚仍将保持7万的高成交量，这是一个惊人的数字。 不仅有超过70,000个挂牌，而且还有超过70,000个挂牌仍在交易。 这意味着市场仍呈上涨趋势。 弱势板块涨幅为0%，而强势板块涨幅高达40%，可见市场出现了明显的分化趋势。 过去一年，房地产市场分化明显。 2020年以来，城市房价分化严重。 远郊新建住房没有增加，而城区则出现大规模增加。 郊区二手房大幅增加，不少人在观望。 城市里，有一些脆弱的老人和破碎的人，趁着混乱获得了一波收获，现在却被打回了原来的状态。 优质社区虽然也面临下行压力，但其整体价格普遍维持在较低水平，只需支付10%的折扣即可实现快速销售。
至此，房价分化已进入初步阶段。 当前，房地产业发展进入新阶段。 未来四年，一些弱势板块将继续保持稳定，而优质板块则有一定的上涨空间。 六年加四年，正好是一个十年的循环。 如果现在买中低端的房子，未来几年房价会大幅下降，但我们可以通过投资来保值增值。 过去10年，一些地区一直在横盘整理，但这实际上相当于下降了50%。 如果您有这种感觉，那么您应该购买，因为现在是买方市场。 如果2026年房价与2016年持平，人们感受到的压力会不会小一些？ 近十年来，房地产市场经历了快速发展阶段。 对于刚需买家来说，这变得越来越容易。 很多人都在抱怨房价太高，但也有人认为房价上涨应该是一个好兆头。 过去十年，一些地区的房价持续上涨，大多数主要行业的价值翻了一番。 现在买房的人越来越少了。 2026年的房价将是2016年的两倍，这是更大的两倍吗？ 房价上涨的主要原因是需求拉动和供给拉动。 买房变得越来越困难。 房价的分化最终呈现出独特的形态。
“卖不出去就不敢买”！ “房价涨了这么多，我不想卖了。” 上海二手房市场萎缩本质上是供需结构失衡造成的吗？ 一位二手房业主这样说道。 “我之所以不敢出手，是因为看不清房价的未来，担心买房的价格可能会下跌。” 买家从急于成交转为观望状态。 这是因为他们想保持观望态度。
当前，购房者置业情绪受多种因素影响，其中居民收入预期不高、房价下跌预期强烈、购房者对期房烂尾的担忧依然存在。至关重要的。 在此背景下，房地产市场调控将更多地是需求管理而非供应管理。 但由于经济下行压力较大，预计下半年楼市调控不会放松。 下半年房地产市场的走势将直接受到多种因素的影响，包括但不限于市场状况的改善程度、政策对市场的支持程度等。
附上海第七批新房预测清单：
选择需要积分进行预测的项目
开云爱三里
建筑面积约89-185㎡，2-4房/预估10万+元/㎡
积分预测：50-55
推荐：★★★★
北蔡位于浦东内环、中环。 它具有良好的地理位置。 西临前滩、世博后滩，东临张江，北望花木。 它周围都是强大的部门。
该项目位于浦东内中环，新杨寺地块（高青片区）。 新杨寺地块（高青片区）以创新生产服务和体验生活服务为主导，形成多元化体验的活力中心，将其打造成为以商贸、文化为特色的综合性区域中心。 是浦东金中环带内为数不多的区域之一。
轨道交通方面，附近有6号线、13号线。 距13号线华鹏路站步行即可到达，1站换乘6号线，2站换乘7、8号线。
自驾方面，两个项目距离内环线均不到3公里，距离中环线均不到2公里。 西侧为杨高南路高速公路，可直达陆家嘴。
商业方面，附近有长青生活广场、大华锦绣嘉年华、巴黎春天百货等商业中心。
教育方面，周边有明珠小学、新洲中小学、世博家园实验小学、上海浦东新区教育学院实验小学等学校。
如果您对该项目感兴趣，请扫描下方二维码报名，稍后开发商工作人员会与您联系！
绿城外滩·兰苑二期
建筑面积约188-217㎡，3-4房，起拍价14.5万元/㎡
积分预测：80+
推荐：★★★★★
绿城外滩兰庭二期预计第七批次入市，主力建面约188-217㎡3-4房，该盘一期价格14.5万/平，基本上是买一套赚一套！如今，它的姐妹绿城黄浦湾曾以24.2万/㎡打破当年新房成交价纪录，最高达38万/平。
绿城外滩兰庭就位于绿城黄浦湾曾的北侧区域，当年浙江华浙置地拿下的是2号、3号和11号地块，11号地块在2005年引入绿城，也就是已经交房多年的绿城黄浦湾一期。
剩余的2号、3号地块因动迁原因，一直到最近两年才启动，也就是刚刚官宣并启动销售的绿城外滩兰庭。 根据方案显示，外滩兰庭的两个地块均有大堂和会所配套小区2个地块各2栋、29层，项目建筑总高100米，算下层高——惊人的3.45米！顶级豪宅的水准！ 项目还将有大户型产品推出，总价超过3000万以上，明年豪宅客户接着重点关注吧。 如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有开发商的工作人员和您联系！
理想的地方
建筑面积约103-145㎡，3-4房，综合价5.04万元/㎡
预测点数：65
推荐：★★★★
理想国第一期于6月18日推出，870伙当日全部售罄。 据悉，该项目第二批将推出至少585套房屋，建筑面积约103-175平方米，3-4房。
该项目位于嘉定区中心，属于上海五大新城之一的嘉定新城核心区。 距市中心人民广场直线距离22公里，距虹桥枢纽直线距离16公里。
项目地块位于嘉定新城核心，距离11号线嘉定新城站仅约150米，紧邻万达广场，北面是瑞金医院北院区。
如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有开发商的工作人员和您联系！
静安天悦
建筑面积约107㎡，3房，起拍价10.52万元/㎡
积分预测：73+
推荐：★★★★
静安天悦本身位于大宁顶级板块，是四期的最终挂牌。 仅有205户107平米3房。 即使市场上集中了数千万个新项目，但怎么看都不像分数。 看起来会减少...
该项目位于发展迅速的静安大宁地段。 拥有约150平方米的国际商业设施和约120万平方米的科技创新产业规划。 即使从位置上来说，也比金茂大厦更靠近大宁商圈和地铁站，设施齐全，居住氛围浓厚。
交通：紧邻共和新路南北高架，距1号线上海马戏城站约450米。
商业方面：地块1000米范围内有大宁国际商业广场和已开业的大宁久光百货。
医疗方面：第十人民医院、上海中医院、同济大学附属口腔医院等顶级三甲医院均在附近。
生态休闲：东侧为海洋文化中心，周边有大宁灵石公园、闸北公园、广中绿地、金茂中央花园等。 在上海中心，四大公园的生态资源提供了难以复制的舒适生活。
如果您对此项目感兴趣，请扫描下方二维码报名，稍后开发商工作人员会与您联系！
中建御花园
建筑面积约100-320㎡高层/独立，综合售价83000元/㎡
积分预测：75+
推荐：★★★★
该项目由中建八局和张江投资合作。 当时以93507万元拿下浦东新区Z00-1603单元（张江镇）B05-15地块（“城中村”改造项目-张江镇天元、江心地块）。 ）。
成交底价40470元/平方米，房地联动价83000元/平方米。
它位于上海张江。 作为国家级高新技术园区，目前已聚集企业2.2万家、员工49.9万人，其中硕士及以上人才占比超过16%。 是全国创新人才的聚集地。
预计到2025年，张江战略工业产值将达到1.1万亿元，累计新增上市企业100家，产业集群超过3000万平方米，新增就业岗位约88万个。 它将成为上海最强大的工业发动机之一。 一。
交通设施
轨道交通：2号线 广兰路站 21号线（在建）
自驾游、中环线、龙东高架等
商业及娱乐设施
广兰路站TOD商业办公综合体（规划中）
周边3公里范围内有长泰广场、汇智国际商业中心、上海传奇商业广场、天智子生活新天地等。
医疗包
约3公里内，上海中医药大学附属曙光医院（东院区）
教育支持
前湾张江中心小学、华东师范大学张江实验中学
（新房项目不承诺与学区对应，所有信息以教育局公布信息为准）
如果您对该项目感兴趣，请扫描下方二维码报名，稍后开发商工作人员会与您联系！
其他新推出的选择
海月·黄浦园
黄浦区人民广场
苏州河新地标
《海悦黄浦源》
售楼处已开放
高层公寓，建筑面积约93-577㎡
挂牌价：高层13.8万/㎡，别墅25万/㎡
海悦黄浦园位于黄浦区与静安区交汇处，南临人民广场，北临苏州河。 地理位置优越。 地铁1号线新闸路站、13号线自然博物馆站、黄河路美食街、南京东路步行街、游艇码头、雕塑公园等均近在咫尺。 是上海建工打造的市中心优质社区。
项目效果图
周边设施
交通方面，项目紧邻地铁1号线、13号线以及南北高架，无论是公共出行还是自驾都非常便利。
商业方面，项目周边有人民广场、南京东路、南京西路等高端集中商圈。
教育方面，项目周边有上海黄浦区曹光标小学、上海格致初级中学等知名院校。
医疗方面，周边有上海长征医院、上海静安区北站医院、上海静安区中心医院等。
如果您对此项目感兴趣，请扫描下方二维码报名，稍后开发商工作人员会与您联系！
天惠溪
普陀内环内苏河畔的天惠溪项目售价约为10.52万/平方米。 对于内环的新房来说，价格还是有相当大的优势。 本次二期推出三栋共120套，面积约101-157㎡3-4房。
对于购房者来说，天惠熙的评分预计在55分左右。
一期积分为55.27，对于内环感兴趣但积分不高的购房者来说很友好！ 第二期只有124套。 预计点数进一步上涨的可能性更大。 不过，如果想以低分闯入内环，除了普陀还有更好的选择吗？ 更何况，武宁还靠近苏州河！ 如果没有的话，不妨试试天慧溪~
天惠溪周边约1公里范围内，有6条轨道交通线路——3号线、4号线、7号线、11号线、13号线、14号线。 项目距离“换乘王”14、3号线曹杨路站约500米，5站直达静安寺、大世界！ 如此密集的轨道交通分布，某种程度上也是区域景气指数的体现！
由于项目位于长宁、普陀、静安三区交汇处，三区约3公里范围内有武宁路、长寿路、真如、中山公园、静安寺、南京西六大商圈路。 超强的商业景观就在我们身边！ 步行即可到达地标商业环球港、中海环球城（即将开业）、沃格广场、汇融天地等，各个消费层次的业主都能满足！ 吃喝玩乐的高档商场太多了，让人难以选择！
如果您对该项目感兴趣，请扫描下方二维码报名，稍后开发商工作人员会与您联系！
上海·华盛顿宫
旗中国际别墅区
《上海·华盛顿宫》即将上线
建筑面积约136-150㎡叠
建筑面积约190-215平方米。
值得一提的是，华府天地当年还获得了中国建筑工程最高奖“鲁班奖”。 要知道，鲁班奖建筑的代表有鸟巢、国家大剧院、长江隧道、南浦大桥……能够获得鲁班奖，足见其在建筑行业的水平和实力！
此外，华盛顿特区的外墙更是令人惊叹。 据悉，当时，为了使整体立面效果和谐统一，华盛顿世界不仅租用了一整座巴西石矿为其独家使用，甚至不惜一切代价用石头包裹了整个建筑，就像一座豪华的宫殿。 十几年后，永恒的石材让华盛顿特区的外立面成为新天地极具辨识度的地标。 比如“上海·华府天地”就实现了上海极为罕见的纯别墅生活。 甚至还有真正的天地联排，一套更便宜！
项目周边有纵横交通网络。 嘉闽高架可直达虹桥商务区和虹桥枢纽； 沪昆高速公路、虹梅南路高架连接中环、沪闵高架通往古北、长宁、徐家汇； 沈嘉湖高速公路可快速连接浦东机场及长三角城市群。
商务方面，可驾车前往热闹的马桥、颛桥双万达、双龙湖商圈、莘庄众盛、龙之梦等商圈，包括在建约33万平方米综合体联众商业广场以及生活娱乐设施。 享受无穷无尽。 距离项目不远，还有海展集团即将建设的138号商住地块。 还有规划中的华盛顿国际街，将引进相关商业设施。
豪宅区的教育设施也与国际接轨，比如德威贵族学校、德威旗下面向国内学生的德宏学校！ 从小学到高中十二年教育！ 公共部分包括马桥实验幼儿园、马桥实验小学等！ 百年名校上海马桥武术学校也来助阵！ （教育资源仅供参考，详情请参阅相关政府文件）
如果您对此项目感兴趣，请扫描下方二维码报名，稍后开发商工作人员会与您联系！
华润前滩润景
前滩南滨江
“华润前滩润景”二期新品
建筑面积约180-210㎡叠层。
建筑面积约277-298㎡联排别墅&独立别墅
预计本月下旬将有7批次进入市场
前滩南滨江“华润·前滩润景”二期为新产品，叠层别墅建筑面积约180-210㎡，建筑面积约277-298㎡联排别墅和独立别墅，即将推出。
此前推出的华润前滩润景就受到了广大购房者的关注，入围最高评分为66.14。 这主要是由于项目地点稀缺。 毕竟中环周边的平房和低密度别墅十分稀缺。 加之距离前滩很近，距离黄浦江也不远，所以受到了很多改善客户的欢迎。 这是该项目最后一次上线，预计积分将超过60分。
【立体交通| 无界通达世界，驱动城市脉搏]
● 多维度轨道交通：19号线（在建）、26号线规划预留（信息来源：上海交通委员会）、8号线、11号线、6号线融为一体，东西无界；
● 市政路网：北临中环路，西临黄浦江，东临南北高架桥。 龙耀路隧道、上中路隧道、卢浦大桥、溆浦大桥等，连通东西；
● 国际交通：机场连接线——三林南站（建设中），连接机场和高铁站，连接繁华世界。
● 现代前滩：距前滩卡兹直线距离约500m，周边有前滩太古里、前滩中心、晶耀前滩等商圈；
●国际生活：毗邻上海SK大厦、三林印象城、中房金逸广场、香格里拉、盒马X会员店、山姆上海浦东店，多元生活的家。
如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有开发商的工作人员和您联系！
中国企业信誉·银湖湾
上海置业集团中国企业
松江新城 广富林
“中国企业名优产品·银湖湾”
规划超过2,300个高层单位+覆盖层
房产与土地联动价：59000-60500元/㎡
据悉，该项目将打造高层、叠加产品。 整体建筑立面采用新中式风格，与广富林文化巧妙结合。 03-04号地块和07-10号地块一期工程预计将于2025年完工。
交通方面，项目附近有松江有轨电车2号线广富林路站。 2站即可到达9号线松江大学城站； 通过9号线，可快速到达七宝、漕河泾开发区、徐家汇、浦东世纪大道等商圈。
商业方面：直线1公里左右就是松江首个印象城，网红商业IP地标。 未来，这里将被更新、更好、更大的商圈包围。
教育：该项目靠近Songjiang University Town，该项目附近有两所9年一致的学校：Songjiang实验学校隶属于上海国际研究大学和Songjiang实验学校，隶属于东中国政治科学与法律大学。 此外，该项目也有计划：一所小学（Jinyue北部），一所高中（中学的高中部分隶属于东中国政治科学与法律大学）和一所初中（学校资源仅在地理位置上进行描述，并且没有对学区做出承诺）
生态方面：近视文化遗产和近视乡村公园位于该项目以西约1公里，Chenshan植物园，Sheshan Tourist Resort，Happy Valley等人位于该项目以北4公里处，这是休闲和娱乐的好地方。
如果您对该项目感兴趣，请扫描下面的QR码注册，开发人员的工作人员将稍后与您联系！
Jiayue Cloud
西上海红盘
第11行只有大约200米的真正铁路交通
第一个被成千上万的人动摇了
国有和中央企业的质量作品
护理+全新的住宅区
“ yuexiu poly jiayue云”阶段4
建筑区域约为103-134㎡，3-4个房间
平均价格约为4.98W
第四阶段是最终清单。
520个单位，具有103个单位 + 18个单位，带有134个单位
即将推出！
效果图
“ Yuexiu Poly Jiayue Cloud”距离Metro Line 11的Malu站仅约200米。将来，这里的业主可以在Hongqiao使用轨道运输，在Hongqiao中实现6个停靠站，而Central则有7个停靠站。 您还可以通过多个转移点快速，方便地转到该市的各个CBD和核心业务区。
依靠多年的成熟发展，占据Malu核心的“ Yuexiu Poly·jiayue Yunshang”几乎可以提供丰富的支持资源，例如商业，医疗，教育，公园和绿色空间。
目前，达隆市（Darong City）在该行业的总建筑面积约为130,000平方米！ Keppel Greenland Colorful City的总建筑面积约为41,000平方米！ 此外，从该项目的出发点，一个车站到北部直接通往西区太平洋万达广场，总建筑面积约为150,000平方米； 南部的一个车站直接通向纳克森印象城市，该城市的体积约为340,000平方米。
在医疗服务方面，周围地区有鲁伊因医院北部分支机构和上海传统中药吉亚丁分公司（正在建设）； 其中，Ruijin Hospital North Branch是一家高级医院，也是Jiading地区最高的医院之一。 此外，上海公民体育公园，上海乡村公园，Ziqidonglai Park，上海Poly Grand Theatre，Jiading图书馆和Jiadding District Cultural Center静静地站在Liuyun Lake和Yuanxiang Lake旁边。 尽可能远地享受舒适的生活。
上学的真实情况
此外，Malu还拥有一个主要的亮点，该亮点是新城市中其他地区无与伦比的：
上海 Song School Jiading实验学校
上海宋学校JIAD实验学校不仅具有jiading中最好的硬件条件，而且对教师配置的期望也很高。 例如，第一位校长是上海Soong Ching Ling School的中国小学的校长，他受到了很高的重视。
良好的教育设施还意味着政府对该行业非常重视，这表明Malu的未来潜力值得期待！ （没有学区对新房屋的承诺。特定的学区应受到政府公告的约束）。
如果您对该项目感兴趣，请扫描下面的QR码注册，开发人员的工作人员将稍后与您联系！
Dong兄弟家的粉丝会谈和上海房地产市场揭幕：
2023在线房屋购买交换组的每个总价
未来！
想进相应的购房群，加冬哥微信！
