拥有一百五十二万, 于广州购置一栋三层别墅。此并非远郊陈旧破败之小房, 乃是建筑面积达二百四十四点五七平方米, 带有车库以及阳台的独栋别墅。在六月二十五日, 于阿里拍卖上, 那栋坐落于花都区南航碧花园香林一街九十二号的别墅, 最终是以起拍价达成交易, 整场拍卖仅有一人报名竞拍！
这样的价格究竟能有多低呢? 在广州, 对于一套普通的三房两厅公寓而言, 要是处于市区稍微还算说得过去的片区, 那总价起码也得从三四百万开始算起。在珠江新城, 152万大概仅仅只能用来购买一个厕所。然而现在呈现的却是一整栋三层楼的情况, 把单价进行折算后, 每平方米是6649元。
但是，这里面有几笔账，不是光看总价就能算清楚的。
说起额外产生的费用, 商业拍卖并非司法拍卖, 平台是要收取占据成交价2%的佣金以及服务费的, 如此一来便扣除掉3万多一些, 房子还存在拖欠的物业费、电费、垃圾费、滞纳金以及专项维修基金, 这些加起来超过7.5万, 实际支出出去的钱, 大概是162.6万, 每平方米的成本, 变为了6649元。
对于这个价格而言, 在相同小区到底处于怎样的水平? 贝壳找房上面南航碧花园的别墅挂牌价呈现出怎样的情况? 每平方米的挂牌价普遍处于1.2万到1.8万之间。当然了, 挂牌价和成交价可不是一回事。那么6月份这个片区成交的几套别墅, 其单价又处于什么区间? 单价都在9000到11000元之间。6649元这样的价格, 真的是低于市场行情的, 不过也并没有达到那种离谱的程度。
毕竟这套房子已经流拍了两次。
6月初的时候, 首次进行上拍, 拍出了152万的价格, 然而却没有任何人出价。到了6月中旬, 迎来第二次上拍, 其售卖的价格并未下降, 仍然是152万, 可依然还是没有任何人前来问津。一直持续到第三次上拍, 才终于有人出手购买。这三次拍卖下来, 价格始终没有任何变动, 很明显开发商那边是坚决咬死了不进行降价处理。最终能够成功卖掉, 真的算是靠运气的成分了。
但是, 倘若你觉得好似占到了极大的便宜, 那么, 就得率先瞧一瞧这幢别墅确切处于怎样的位置。
搜地图进南航碧花园, 定位时显示于花都狮岭镇, 再向北行十几公里, 便进入清远地界, 这个小区紧临珠三角环线高速, 驾车入广州主城区, 在不堵车时需一个多小时, 若广清高速拥堵, 用时则更多, 周边商业配套, 可用俩字概括, 即几乎没有, 距离此住宅小区最近超市在3公里之外, 最近医院在8公里之外, 最近学校在5公里之外。
这不是一个适合日常居住的地方。
当初, 开发商建造这个楼盘时, 其目标客户是那些在广州主城区拥有房产, 且在周末想要寻觅一处山清水秀之地去度假的人群。小区旁边紧挨着六岗水库, 周边被山体所环绕, 空气以及环境着实不错。然而, 问题在于, 这种定位的楼盘, 在过去几年房产市场处于上行周期的阶段中, 增值速度远远落后于核心区。进入下行周期过后, 流动性几乎完全枯竭, 再无活力存续。
关于南航碧花园近一年二手房成交记录进行了查询, 在2025年全年期间, 该小区于贝壳找房平台之上成功实现成交的别墅房源共计4套, 平均每三个月才实现一套的售卖情况, 并且其中每一套房源的成交周期均在180天以上, 时间最长的那套房源挂出将近一年时间才得以成功出手。
给买家去算一算账, 要是当下他买下这栋别墅, 等到未来打算卖掉的时候, 依照这个片区的房子销售速度, 他极有可能得等待一年半直至两年方可找得到下一个买家；在那段时期之内, 他还必须每个月掏上物业费、水电费以及维护费；就算不算装修方面花钱, 仅仅是持有所产生的成本一年算下来也得有好几万。
这不算是房屋自身的状态, 法拍房的原业主是开发商, 房子处于空置状态, 未曾有人居住, 可从2018年竣工直至如今已过去8年, 外墙、屋顶、管道、电路都得进行仔细检查, 再者物业费欠了4万多, 这表明物业管理方的服务积极性也不会太高, 后续入住之后, 要是有什么问题需要维修, 大概率都得自己解决！
此外还存在着一个细节之处, 这套房屋的土地性质属于住宅用地范畴, 然而其用益物权仅仅只有70年, 这栋别墅区从开发商获取土地之时直至当下, 已然过去了好些年头, 要是你是以投资作为目的加以购入的话, 在未来进行转手之际, 买家所要面对的剩余土地使用年限将会再进一步予以缩短, 如此一来这同样也会对最终的出手价格造成影响。
有人或许会讲, 买下来自己住, 不考虑售卖不就成了。然而问题在于, 谁会在一个距离公司有着一个半小时车程的地方, 周边连个稍微像点样的菜市场都不存在的地方长期居住? 仅仅能够当作在周末的时候过去住上一两天罢了。那么问题又一次出现了, 152万加上税费再加上后续维护费用, 每年使用频率假定只有20个周末, 平均每个周末的居住成本究竟是多少? 计算下来, 比住五星级酒店还要昂贵。
这种类型的房子, 真正适配的是哪些人群呢, 一种为在广州主城区拥有住房, 手里持有闲钱, 期望找个场所于周末去放松一番的那群人, 另一种而言是已退休, 不用进行通勤, 对城市配套需求不高的老年人群体, 再不然, 便是对清远花都交界区域十分熟悉, 拥有安定生活圈子的当地居民, 对于绝大多数需在广州工作的年轻人士或者中产家庭来讲, 这种房子具备的居住价值实际上远远低于账面上所呈现的数字。
最近几年在阿里拍卖上现身的远郊别墅, 当中的绝大多数最终都是以流拍或者以低价成交这种情况而告终。2025年的时候增城有某一别墅盘, 其中有一栋面积达360平的独栋别墅, 起拍价格是210万, 经过三次竞拍之后才以184万的价格成交。2023-2024年期间在从化有某一别墅小区楼盘, 有一栋面积为260平的联排别墅, 起拍价是128万, 在历经两次流拍之后价格降至96万才终于有人接手买入。诸如此类的这些案例, 并非是个别的特殊例子, 而是远郊别墅资产实实在在的市场定价情况。
152万此一数字, 置于广州楼市之语境当中, 着实会让人多瞧上两眼。却当你看过地理位置之后去看配套, 看过配套之后去看持有成本, 看过持有成本之后去看出售周期, 每一个步骤皆在向你表明, 便宜并非毫无缘由的。
