每一个已然买房之人，每一个正打算买房之人，针对这个问题，皆会于脑海当中核算一回。
询问中介而言，中介会表明“肯定涨”之话语；询问爸妈来讲，爸妈会声称“房子是硬通货”之意；询问朋友来说，可是有人已然踩入坑内，会表述“能保本就不错”之情况。
然而，实事求是来讲，立足于当下此刻这个时间节点去观察，那种“闭着眼睛买房、躺着就能赚取钱财”的时代，已然宣告结束了。
我先说结论，不绕弯子：
当下的楼市情形，已并非处于那种如同“全国一盘棋”的状态了，就房价而言，在未来的5年时间当中，很大概率会呈现出这样一种状况，即城市与城市之间，以及房子与房子之间，二者存在着极大的差异，这种差异可谓是天差地别。
有一些房子，花费100万购入，5年之后或许仅仅价值80万、90万；存在一些房子，尽管在账面体现的涨幅并不显著，然而却具备易于售卖、便于出租、安稳妥当的特点。
一、先看大势：楼市已经从“飙车期”进入了“修路期”
过去二十年，咱们习惯了什么？
房价倘若不涨，一旦涨了则是一波大行情，只要提早购买数年，基本上都能赚取一辆甚至好几辆车回来。不论是一线城市还是三四线城市，或多或少都跟着沾过光。
但现在这盘棋，规则变了。
几条很硬的趋势，基本已经是共识：
“房住不炒”被再三强调，政策更倾向于“稳”非“炒”，人口总数达到顶点，老龄化速度加快，购房的主要人群在缩减，住房整体状况从“住房不足”转变为“部分地区房多滞销”，居民杠杆率处于一定水平，再期望所有人都疯狂增加杠杆购房，亦是不符合实际情况。
不少的分析都持有这样的看法，在未来，全国房价的每年平均波动情况，或许会趋向于收敛，达到正负百分之三左右的幅度。
房地产的“金融属性”会越来越弱，慢慢回归“居住属性”。
二、关键不在“100万”，而在“这100万落在哪儿”
同样有着100万，你于不同的城市，去购买不一样的房子，5年之后，或许全然是两个不同的情况。
大致可以按城市能级来分三类：
1）一线及强二线：核心地段相对抗跌，整体波动更小
官方所公布的数据当中，存在像上海这类的城市，其新房的价格在最近的几年之内，居然还呈现出现逆势而上涨的情况，并且被明确地指认点名为“少数依旧保持上涨态势”的那类代表。
一线城市里头，有部分城市，其新房价格的环比跌幅正处于收窄状态，并且有的城市，二手房价格的环比跌幅同样在收窄，与此同时，其中有的城市已然显现出“触底企稳”的迹象喔。
很多机构的判断是：
未来两到三年，处于一线城市以及部分强二线城市的房产，有希望达成价格筑底的情况，在此之后，更多呈现出的是温和波动状态，很难出现全国范围内普遍上涨的行情。
也就是说，如果你这100万，是在：
处在北上广深核心区域的地方，又或者是强二线城市里，板块具备“地铁、学区、商业”这三件套且都齐全的地方。
那么大概率是：
短时间之内，或许仍旧会震荡一小段时间；从中长期情形来观察，价格相对而言具备抗跌性，流动性较为良好，能够卖得出去；五年之后的账面价值，有可能会在一个“上下浮动几个百分点以内”的范围区间当中产生波动，再把通胀以及持有成本计算进去，更加类似于“防御性资产”，而非呈现出暴利特征的工具。
2）普通二线、环一二线卫星城：看产业和人口，有涨有跌
这类城市，其实是分化最严重的一档。
有的城市产业强、人口持续流入、规划落地快，
比如处于长三角以及珠三角之中包含的不少节点城市，其房子有可能伴随核心城市一同出现“企稳甚至回升”的状况。
有些城市，是那种依靠去“蹭热点”经由概念炒作促使其兴起的，一旦实际市场走向冷落，成交量出现下降缩减的趋向，那么市场价格便会陷入尴尬的境地。
对这类城市里的房子，5年后的价格，大致可以这么看：
有产业、有人口、有地铁或即将有地铁、有学校和医院的区域，
房价更像是“小幅上下波动+一点通胀”；
那些远郊、大盘扎堆、通勤时间夸张、又没什么产业的板块，
5年后的真实价值，很可能比现在还要再下一个台阶。
那些多数处于的三四线城市，还有收缩型城市，整体而言，依旧处于那种“去库存”以及“阴跌”状态之中的长周期里面。
三四线城市的总体判断，其实已经比较一致：
需求呈现出疲软态势，供应方面却较为充足，人口出现净流出状况，产业基础显得薄弱，这些因素致使房价在整体上承受压力。
有的地方，在前几年，泡沫已差不多被挤压、挤除干净了，从高点往下跌落，跌幅达到了30%–40%，个别呈现资源型特征的城市，下跌幅度甚至更为厉害，更为严重，更为突出。
时长的未来的一段，许多三四线城市，并非“普涨”，而是“持续调整，分化更剧”。
对这类城市里，100万能买到的房子，5年后很可能是这样的：
房龄新、配套好（市中心、学区、医疗）的房子，
具有能够得以维持在那种“差不多”的价格状态，或者是略微出现下跌一点的情况，所依靠的是“本地好房子”自身所具的稀缺性。
既处于远郊的大盘之地，又有着库存扎堆的情况，且属于人口净流出的区域，这般状况下，有可能会面临“价格出现打折现象，同时还没有人愿意购买”这样一种双重打击。
三、同一座城市里，房子和房子的差距，比城市之间的差距还大
有时候你会发现：
在同一个城市之中，A小区历经5年之后依旧具备销售的能力，然而B小区即便将价格设置得极为混乱却依旧无人过问；甚至在同一个小区范围以内，处于优质楼层跟劣质楼层之间的房屋，二者相差十万或者二十万这种情况都是极为平常的。
未来几年，影响你这套房“值不值钱”的，是这几个硬指标：
离地铁或者高铁站的远近程度，步行时间只要处于十到十五分钟范围之内就算是一个等级，是不是处于成熟的学区范围里，学位是不是稳定。
周边有没有三甲医院、大型商超、就业机会密集的产业园区；
小区的物业情况，以及绿化状况和停车位配比情况，楼龄的长短，户型的种类，还有电梯配置情形，老破大户型以及楼梯顶楼的户型在流动性方面天然处于吃亏状态和情形。
很多分析都提到：
以后，“好房子”跟“普通房子”的价值差别会越来越大，好房子是这样的，处于核心城市、核心地段，产品力强，物业以及配套都不错，普通房子指的是，远郊的、老破大的，没有学区、没有地铁、没有产业支撑的标的。
所以，你真正要问的，不是：
“100万的房子，5年后值多少？”
却是：“你手上这套价值100万的房子，是归属于‘好房子’的那一类，还是属于‘普通房子’的那一类呢？”。
四、别光看价格，这两个“隐形成本”更危险
很多人只盯着一个数字：
以前100万买的，过几年卖120万，就觉得“赚了20万”；
现在很多人怕的是：以前100万买的，过几年只能卖90万。
但现实里，有两个更“要命”的东西：
1）流动性风险
最近一年多，很多城市二手房的真实状况是：
价钱降落些许，实际上还算尚可；更为让人难受的是，将其挂售在那就长达半年的时间，甚至一年之久都难以售卖出去；你有着想要售卖的想法，然而却没有任何人来购买，又或者买方压低价格显得极为狠辣，致使你根本就没有下手去卖的勇气。这即是所谓的“有价无市”。
对你个人来说：
你所瞧见的“100万”，仅仅是一个“账面呈现的数字”，而真正具备关键意义的，乃是“你亟需使用资金之际，能否于合理时长范围内，售出趋近该数额规模的价位”句号。
2）持有成本
假设你真的持有这100万的房子5年：
利息成本，即便贷款利率有所降低，然而仅5年所产生的利息金额，那仍可谓是一笔极其庞大的数目。其中还涵盖物业费，以及取暖费用，亦包含维修基金，更有日常修缮方面的支出。并且在未来，还极有可能需要将房地产税这类长期持有成本纳入考量范围之内！
加起来的这些，有可能占据房价达10%乃至更多一些。要是房价自己不出现上涨情况，实际上你是处于“渐渐亏损钱财”的状态。
五、不同需求的人，该怎么想这件事？
最后，我不给你任何“买还是卖”的建议，
只给你几种决策时的“思考角度”。
1）自住刚需
如果你是刚需，买房是为了：
方便上班通勤；解决孩子上学；改善父母/自己的居住环境。
那你最应该问自己的是：
这套房子，可不可以使我接下来5至10年的日子更便利、更舒适？出行所需时间、学校相关情况、医院条件、买菜便利性、老人照料问题，这些切实的需求有没有达到被满足的状态？5年以后的价格，固然是重要的要紧的，但并非是排在首位的关键的第一重要的。终究毕竟，你所购置买入的是生活，而不是彩票。
2）改善换房
不少人当下最为苦恼的是，手中持有一套年代较久的房子，想要更换一套面积更大、更为新式的房子。然而，那套年代较久的房子挂出去之后无人问询，或者其价格被压得极为低廉，致使“卖旧买新”的这一环节陷入停滞状态。
对这类需求来说：
关键并非在于“新房5年后究竟能价值多少”，而是在于“老房子是否能够在合乎情理的时间范围之内实现售卖”。
卖不掉的“纸上富贵”，其实是负债，不是资产。
3）纯投资
如果你已经有多套房，还想再买：
先向自己发问一句，我可不可以接纳这套房子，5年往后价格差不多没上涨，甚至略微下跌呢？
再问一回：我可不可以接纳它“长时间售卖却卖不出去，仅仅能够拿在手上用来收租”？
好些机构，已针对未来房产的定位，做出改变，将其从“高收益投资品”，转变为“抗通胀的防御性资产”。
就是说，它有着这样一种可能性，能够协助你捍卫住一部分钱财使其不发生贬值情况，然而，千万别怀揣期待让它助力你达成财富的跨越提升。
写在最后：
确确实实决定你往后5年、10年生活水准的，从来都不是房价的涨落数字。
然而，是你所挑选的这座城市，是你所选定的这份工作，以及是你在这个家里度过的日子，究竟过得是否舒坦呢。
