最近，上海规资局挂出了一个公示，这个公示没激起什么水花，然而仔细去看，却发现信息量爆炸。有五块住宅用地，这五块住宅用地，不是我们所熟悉的公开拍卖方式，不是按照价高者得的规则，而是采用“协议出让”的形式。它们的位置，都在宝山顾村、奉贤南桥、浦东周浦和北蔡这些叫人眼热的地方。其中，最扎眼的一块地，是浦东内中环的那宗北蔡地块，在它边上正在售卖的新房“浦发莲园三期”，其单价已经冲到了9.55万/平方米。按照常理来说，这块地要是拿出来进行拍卖，难道不会抢破头吗？楼面价指不定会飙到多高呢。
但是当下，它就这样毫无动静地，借助协议的途径，寻觅到了“意中人”。这究竟意味着什么呢？意味着此地的成交价格，极有可能远远低于经由市场公开竞争而产生的价钱。有房产圈的友人直接进行调侃，称这是“自己人在内部进行流转，好处不会流向外部的人那块田”。这并非是普通平常的交易买卖，这表明上海城市更新，已然迈入了一个全新的、注重“圈子”以及“资格”的游戏阶段。
协议出让，听起来好像挺专业，说白了就是，政府不进行公开招标拍卖，而是直接去寻觅一家或者几家适宜的开发商，坐下来商讨条件、确定价格。这么做是否合法呢？完全合法。这种方式专门应用于“城中村”改造、历史风貌保护这类特别繁杂、牵扯众多的项目。政府所谋求的是稳，是项目能够顺利推进，不出现烂尾情况，不引发乱子。开发商所期望的是能够以相对可控的成本，获取到位置较好的土地。看似呈现出双赢的局面，然而门槛也随之被树立起来了，你要是没有一定的背景，没有过往的那些所谓“功绩”，政府依据什么理由把如此棘手的项目交付给你呢？所以你瞧这次进行公示的五块地，每一块地的旁边，都站立着一个“老熟人” 。
宝山顾村的那块地，其面积为2.89公顷，容积率是1.8，能够盖出5万多平米的房子。它的北边，紧挨着的便是“大华锦绣四季”，那是一个正在售卖的超级大盘。大华集团在宝山是怎样的存在呢？它几乎是以自身单独的力量，开发了“大华板块”，从小区一直到商业，深入耕耘了十几年。顾村老集镇改造这块难啃的硬骨头，交给一个对这里每一寸土地都非常了解，且和地方政府磨合了无数回的开发商，从政府的角度来看，简直就是最优的解决方案。大华来接手，能够实现无缝衔接，规划方面的整套经验可复用，拆迁阶段的整套经验可复用，安置环节的整套经验可复用，销售领域的整套经验也可复用，风险是最小的，这块地仿佛是特意为它预留的“续集”剧本 。
奉贤南桥的贝港那片区域里的地块，其中的故事展现得更为显著出来。这块地占地有1.66公顷，其容积率为1.3，并且有着需要配备至少100平米底商的要求。它属于整个贝港“城中村”改造项目里的第二块住宅用途的土地。在今年4月的时候，第一块地是被哪一家拿走的呢？是一家名为“上海贝港天地实业有限公司”的企业。去查一查这家公司的背景情况，会发现很有意味，它是就在2024年才成立起来的，其大股东是奉贤区南桥镇农工商联合社，占到了95%的股份，而剩下的5%是属于非常有名的瑞安集团的。
也就是说，这是由地方镇级集体经济组织来牵头，从而拉来了一位在做高端商业以及城市更新方面有着丰富经验的“外援”。此次第二块地被推出来，那你说还能够给到谁呢？很大概率依旧是这个“联合体”。瑞安在这儿所扮演的角色十分“轻盈”，其主要是进行品牌输出以及代运营，而出钱出力的主体乃是地方。这样的一种模式既保证了项目的本土性以及控制力，又能够借助瑞安的招牌去提升项目的档次。对于那些想要进入到这个区域的外来开发商而言，根本就没有机会登上牌桌。
跟“周浦老集镇”这个大盘子相关的，是浦东的两块地。一块小的处于梓潼居民区，仅有0.96公顷，容积率为1.01，是很舒适的低密度状态，步行可至18号线周浦站。另一块大的位于周浦镇08单元，面积达3.86公顷，容积率是2.0，是此次五块地中建筑面积最大的一块，超过7.7万平米，还需配建老年活动室、居委会等诸多公共服务设施。关键线索隐匿于周浦老集镇的整体规划之中。有着这样一个大盘子，它划分成A、B、C、D、E五个地块，当中的E地块，属于住宅用地，已然是以“华发观澜半岛”这个项目名在进行销售了，而其开发商正是华发。
现如今推出的D地块，跟E地块一块儿属于同一个拔点改造工程，恰似一部连续剧的上下两集 。上集也就是E地块，华发已然开拍了，下集即D地块的制作方，出现换人这种情况的可能性究竟有多大呢 ？几乎是零 。华发已经深度涉足周浦旧改，对所有流程以及关系都很熟悉，理所当然地接盘D地块，是成本最低同时效率最高的一种选择 。这仿佛是一套组合拳，展现出了房企参与旧改的典型路径：先是切入一个点，接着辐射一片 。
最为值得让人细细品味琢磨的是位于浦东北蔡的那一块土地，其所处位置着实是相当优越，恰好处于内中环的中间地带，地块的东边是18号线的芳芯路站点，从该地块出发步行600米的距离便是7号线的芳华路站点，有着双地铁的优势加成，该地块的面积为1.11公顷，其容积率是1.79，它存在着一项特殊的要求，即受让者必须要100%自行持有将近3600平米的社区商业，这块地的南侧，正是当下正在热卖的“浦发莲园三期”，其单价为9.55万，这个项目的开发商究竟是谁呢，是上海浦发集团旗下的房地产平台 。
于北蔡此区域内，浦发乃绝对之“地主”以及建设主要力量，自拆迁安置起至商品住宅开发，脉络深深扎根。将这块处于成熟开发区域里的“城中村”改造地块，交予一个于此处拥有十年以上开发经验、且与区域发展深度关联的国企，近乎可说是一种必然之态势。其具备处理好繁杂遗留问题的能力，亦有责任为区域引入适宜之商业配套。对于其他虎视眈眈的民营房企来讲，这块地仿若玻璃窗内的蛋糕，能瞧见，然而隔着一层无形的“资质”玻璃。
对这五块地进行协议出让，由此勾勒出一幅关于上海当前城市更新的清晰图景，此图景呈现出：主战场从外环外的增量土地，转变为了市区的存量土地。游戏规则也从单纯的“价高者得”的财力比拼，演变成了考量复杂“综合能力”的考察。这种能力涵盖了：与地方政府建立的长期合作信任，处理复杂拆迁事务以及历史遗留问题所积累的经验，借助在特定区域长时间深耕而形成的品牌与资源，还有身为国企或地方平台所拥有的信用与稳定性 。
旧改项目存在周期漫长的情况，有着资金沉淀量大的问题，其各种关系盘根错节，不是单纯的房地产开发行为，而是更近似于小型的、以土地作为载体的城市治理建设工程。在政府挑选合作伙伴之际，确定性、安全性、可执行性的分量，远远超过土地出让金可能多出来的那几个亿。
这种现象自然而然地引发了讨论，支持者觉得，这能够保证旧改效率，防止开发商拍下地之后由于算不清账而出现拖延情况，最终致使居民利益以及城市发展遭受损害，让“熟手”去做“细活”，是对项目认真负责，而质疑者却有所忧虑，这是不是会构成一种隐性的“区域开发垄断”，缺少公开竞争，怎样保证土地价值实现最大化，又该如何防止利益固化呢？当协议出让变为中心城区优质地块的主要供应方式时，那些没有“根据地”的新锐房企，缺乏“旧改政绩”，是否就被永久排除在核心区域的牌局之外了呢？这究竟是更高级且更精细化的资源匹配，还是对市场竞争精神的削弱呢？
那么，一个实实在在的问题出现了：在我们探讨城市更新的公平以及效率之际，存在着一套机制，它排除了大部分的市场参与者，并且依赖于历史渊源与地域纽带，基于这样的“资格赛”机制，最终所建造出的城市新空间，究竟是会更具多样性以及活力呢，还是会不可避免地朝着单一与固化的方向发展呢？
