21世纪经济报道记者 吴抒颖
房企化债加速推进。
中指研究院于近期发布了相关数据，该数据表明，截止到今年10月底的时候，21家出现风险的房企，其化解债务的规模大约为1.2万亿元，这有望在极大程度上减轻这些企业在短期内公开债务偿还方面的压力。与此同时，出现风险的房企借助多种方式来削减债务，以此改善资产负债表的状况，这同样有利于行业风险出清的进程。
众多代表房企里面，碧桂园、融创以及旭辉等，在近期也都陆陆续续开展境外债重组投票，在这些房企当中，已经有房企得到债权人的批准，债务重组方案被批准得以施行。
此次房企在本轮化债过程中受到市场关注的原因在于，多数债务重组方案的关键并非展期，而是直接进行削债，借由大幅削减债务规模来获取“重生”的契机。在此之前，房企以及债权人双方之间的博弈极为强烈，债权人所拥有的议价空间颇为大，然而随着市场状况始终未曾出现扭转，债权人对于房企债务的清偿率预期同样已经降低。
伴随房企债务压力有所缓和，部分当中曾经历过起初那段时期流动性压力的房企再次回到了投资状态里。这同样意味着，房企在债务谈判环节处理妥善的状况之下，依旧能够于当下这个市场里面具备某一位置，要是市场建造底部并且逐步回归稳定，这类房企也有希望获得再次兴起 。
这一轮房企进行化债，大多是和那些债权人展开的二次博弈，在前一回化债的基础之上，多数的房企去探寻如何降低债务本金偿还的比例，借由这类方式减轻自身负担。
拿碧桂园来讲，它的境内债、境外债都正处于进行重组的状态。公开的数据表明，碧桂园当下有9只境内债券在跟债权人展开谈判，目前基本上快要临近尾声了，其中有8只债券的持有人会议通过了重组方案，这些债券的余额总计是134亿元 。
于境外债这方面，依据碧桂园先前公布的公告来看，其境外债重组首要目标在于削减大约116亿美元之多，还要把到期时间予以延长变成11.5年，并且降低融资成本，也就是要把加权平均借贷成本从重组之前的每年大概6%降低到重组之后的每年大概2% 。
与此同时，碧桂园境外债务重组即将临近结束阶段。10月13日，碧桂园发布了公告。该公告披露了境外债务重组方案的具体细节。并且正式告知债权人于11月5日召开计划债权人会议来进行投票表决。依据21世纪经济报道记者从债权人以及知情方那里获取到的消息。当下各方的磋商相对而言较为顺利。方案在经过多次的博弈修改以后。最终获得债权人支持存在着较大的可能性。
21世纪经济报道记者，被一位持有大额房企公司债的私募机构负责人告知，当下跟房企几乎没多少谈判空间，“即便账面上有现金，现金也要优先用于保交楼，所有房企采用的方案几乎没差异，最终也只能投同意票。”。
于碧桂园之前之时，融创已然率先一步获取债权人之支持，债务重组方案大体宣告得以落地。
10月14日，融创中国宣告了一件事，也就是有一场关乎公司境外债务重组方案的投票，参与投票的债权人数量为1492名。其中，有1469人投出了赞成票，赞成比例达到了98.5%。按债权金额来进行计算，这些参与投票的债权人所持有债权总额大概是84.3亿美元。在这当中，赞成票所对应的债权金额支持率约为94.5% 。
融创所推出的境外债重组方案，大概是把全部的债权一概转换成为股权呐。依据融创以前表明的境外债重组规划情况，针对总体规模差不多有95.5亿美元那么多的境外债务这点而言，融创打算给债权人分配两个系列的别具一格的新强制可转债哟。这同样是融创针对境外债开展的第二次重组啦。
其中，新强制可转债的选项一，转股价是6.8港元每股，能够在重组生效日开始转股，从重组生效后起6个月则会触发强制转股；新强制可转债的选项二，转股价为3.85港元每股，可在重组生效日期过后的第18个月开始进行转股，从重组生效后30个月会强制转股，这类选项在债权总额中所占比例不超过25%，要是选择超过了上限，将会按比例分配到新强制可转债选项一 。
11月5日的晚间时分，融创对外宣告，境外债务的二次重组方案，得到了香港高等法院的批准，并且自当日开始算是正式生效了 。
债务重组之后，房企压力显著减轻。
中指研究院企业研究总监刘水剖析称，就已公布的削债比例而言，多数企业境外债重组削减幅度超越50%，部分企业甚至达70%。融创中国境外债历经第二次重组达成全额削减，境内债重组削减比例超过50%；旭辉集团、佳兆业等企业海外债重组后的削债比例同样超过50%，明显减轻了实际债务压力。
没有了债务的包袱，房企最大的改变是在投资决策上。
有个典型的例子，那就是金地集团。在二零二四年一整年里，金地集团在按时足额偿付了总共大约二百亿元的公开市场到期债务之后，于今年，金地集团已然重新开启拿地行动，在杭州、上海等等城市均有收获。
徐家、俊，这位金地集团的董事长，在业绩会上向投资者作出了表示，公司重回土地拍卖市场，主要的原因是，随着公开债务的偿还，那样一来债务压力得到了缓解，与此同时，2024年里，行业宽松政策对市场整体信念修复及需求释放起到了积极的作用，市场有了所修复，部分核心城市市场呈现出一定程度回暖的积极迹象，因此在核心城市重新启动拿地。
一位来自华南中型房企总部的人士，告知了21世纪经济报道记者，说到：“那些成功处理完债务的房企，在市场处于上行态势时，已然享受到了极为充足的红利，所以对整个房地产市场还是满怀较大信心的。我们董事长已然向我们表达了积极的态度，他预先判断债务处理成功后，公司所面临的压力并没有那么巨大，从理论层面来讲，一两年之内我们也将会再度重返土地市场。”。
碧桂园于此前所发布的 9 月管理会议当中也表明，在政策跟市场的共振之下，碧桂园的一切正处在向好的过程当中。于 8 月 18 日的时候，碧桂园发布了公告，境外债务重组取得了突破性的进展；8 月 22 日这天，恒生指数公司发布了公告，碧桂园被纳入了恒生综合指数。“这不但只是一个资本动作，更是市场信心修复的信号。”碧桂园着重强调。
中指研究院经过分析得出这般结论，就企业有关发展的一整套战略而言，当完成了保交楼以及债务重组这两项事宜之后，相当多的房企会面向轻资产业务集中精力，着重把代建、物业还有资产管理这类业务予以发展 。
刘水提出建议，有不少企业是可以完成债务重组的，然而其资产负债表依旧面临着调整压力。轻资产业务是不需要大量资本投入的，也不会增加有息负债，它能够帮助企业以最低的成本恢复“造血”能力。同时，出险房企多年累积的核心能力并非完全消失，比如产品力与品牌还是抱有一定影响力的，拥有成熟的开发、运营以及服务团队且经验十分丰富，具备成熟的管理流程和标准，把这些迁移至盘活存量资源是合适的转型发展路径。瞻望将来，整个业界由增量开发转变为存量运营，物业、资产管理等路径范围宽广。
