城市与区域治理研究院 苏志勇/文
2025年房地产领域正处在转折点，市场趋于稳定，同时面临风险的开发商也在加速处理债务问题。自今年9月开始，包括花样年、融创中国、中国奥园、旭辉集团、合景泰富、龙光集团、远洋集团、金科股份、佳兆业、碧桂园、富力地产、时代中国等十余家开发商，陆续公布了关于债务调整的方案或相关进展。
根据相关单位的数据，自2021年起已有77家房地产企业发生债务违约情况，到目前为止超过60家公布了债务调整的后续情况，其中超过20家已经实现债务调整或破产重整，涉及的资金规模超过1.2万亿元。随着房地产债务问题处理进入关键阶段，债务处理方法已经从尝试延长偿还期限转变为实施债务削减和破产重组，从单纯的风险控制转变为全面的风险消除。房企在积极化债的同时，也在为化债后中长期经营修复创造条件。
━━━━
房企化债提速
楼市向来有秋季销售高峰期，风险涉足房地产的企业债务化解也趁此机会出现一段活跃时段，最近一个多月内，就有十多家房地产公司公布了债务调整计划或化解情况。
10月3日晚上，花样年控股通报了海外债券调整的近况，大约84.54%的持有人以及77.33%的未清偿债务总量已经签署了重组协助文书或者实际成为协议的参与者。依照调整方案，此次债务调整将借助改善债务构成、推迟偿还期限等手段，切实减轻企业的短期还债负担，为业务运营的复原和事务的转换提供充裕的余地。
9月30日，中国奥园发布消息，境内债务重组的方案现已大体制定完成，目前正向各相关方征询意见，1~9月期间，集团与一些境内金融机构达成了合作意向，原定于偿还的约10.49亿元人民币境内借款本金，其期限得到了相应的延长处理。
9月29日，合景泰富披露信息，公司发行的2支境内公司债券以及全资子公司广州合景控股集团有限公司发行的1支境内公司债券的重组计划，已经全部获得相关债券持有人会议的批准同意。这3支债券的本金和利息偿付方式将进行修改，同时给出多种选择方案，例如以折价现金回购、用资产来抵偿债务、将全部债权转为一般债权、或者将全部债务保留等。
九月二十七日，金科股份公开发布声明，金科股份与重庆金科同中信信托各自订立了破产重整专项服务信托合同以及其他相关文书，这表明金科股份重整方案已开始最终实施。
九月份二十五日，龙光集团公开信息，大部分海外债主已签署更新版的整体债务调整协助文件，公司方面表示将迅速推进海外债务全面调整计划的执行，目的是维护所有债权人的集体权益。
九月十五日，佳兆业境外债务重组计划正式实施，该计划将原有债务进行整体清偿与免除，同时通过发行新票据和强制可换股债券，完成了债务构成的彻底调整。同日，旭辉集团关于100.6亿元境内债券的重组计划，在持有人会议上获得一致同意，顺利通过表决；再加上6月份已经由法院核准的海外债务调整方案，旭辉集团总共高达180亿元的债务负担，已经成功分解，最终达成了债务化解的目标。
九月份十日，富力地产着手实施债务的再次调整，打算先向境内债券的持有者们提出一个全面的境内债券调整计划，该计划包含用现金回购、用资产来抵偿债务、用应收账款信托的部分来还债、用资产信托的部分来还债、用股票的收益权来支付以及把所有债券全部延期等几种方式。
另外，时代中国境外的债务问题得到暂缓处理，计划将境外债务重组的最终期限延长至年底；融创中国准备在十月十四日举行境外债务重组方案的债权人大会；远洋集团在八月十八日修改了境内债务重组计划，决定把方案投票的日期推迟到九月三十日。
通过观察这些房地产企业主动化解债务的行动，可以发现，一方面，陷入困境的开发商正从被动处理问题转变为主动寻求突破，另一方面，多家开发商的债务调整计划得到债权人大会批准或法院的最终决定，表明社会对房地产企业进行重组的接受程度正在提高。
━━━━
房企化债的路径选择
当前房地产企业债务化解工作已进入关键阶段，处理方案的核心已从以往单纯延长还款期限，转变为采取切实减少债务规模以及进行企业重组的措施，同时将工作重心从仅仅控制风险，转向了彻底消除风险。具体操作层面，主要涵盖了多种手段，例如允许延长偿还期限，对债务进行结构性调整，直接减少债务数额，将债务转换成股权，用资产来抵偿债务，通过现金进行回购，以及引入具有长远发展眼光的投资方等。
房地产企业出现风险时，延期偿还债务是化解危机的主要手段之一。根据相关数据，在总共七十七家遇到麻烦的开发商里，超过半数的公司曾经运用过这种方式来应对即将到期的款项，而且大部分企业最终得到了贷款方的理解。虽然这种做法可以暂时减轻即时的资金周转困难，但从长远角度分析，假如公司不能有效增加日常经营产生的现金流量，或者无法顺利处理资产，债务方面的麻烦或许会再次发生。当前市场销售额持续减少，遭遇困境的房地产企业依靠销售获取资金变得越来越不容易，必须寻找多种途径来解决债务问题。
房地产市场出现深度调整，导致部分企业面临债务困境，债务重组因此成为缓解资金紧张、改善财务状况的关键措施，并且是众多面临经营风险的企业普遍采用的方法，2025年，不少房地产企业的债务重组计划得到了债权方同意或司法机构的批准旭辉控股在九月成功实施了七项境内债券的调整计划，所牵涉的金融数额高达一百零六亿元，将即期支付的额度上调为百分之二十，把用资产来偿还债务的比重增加至百分之四十，同时将剩余债务的延期期限压缩到七到八年之间，这些举措充分展现了境内债券调整方案的机动性和实践性。
境外债务的调整流程比国内债券更为繁琐，牵涉到不同主体的权益平衡，重组计划的制定也更为丰富，一些房地产企业甚至探索了成立信托基金、聘请外部资产管理机构等手段来提升调整计划的实施可能。债权人之间的权益平衡至关重要，特别是在处理多种海外债券类型以及多元司法管辖区的背景下，房地产企业常常必须借助磋商、商议乃至司法途径来促进再融资步骤。
房地产公司在海外的债务调整里，除了用债务延期和法律协商来减轻负担，还大量运用海外资产变卖来筹措还债的钱。到2025年，许多房地产企业通过卖掉国外的房产、股份或公共设施项目来得到现钱，准备支付那些快到期的美元借款。行业发展趋势显示，境外债务重组逐步深入，房地产企业对海外资产倚重增强，特别是在境内融资受限时，境外资产处置成效变得极为重要。另外，一些房地产公司还借助成立海外信托、出售项目公司股份或吸引外资买家等方式，让资产顺利脱手。
除了债务重组，资产处理也是房地产公司解决债务问题的关键方法，主要有用物品抵偿债务、资产信托清偿债务、售卖核心产业等具体做法，特别是在2025年至今，许多房地产企业加速了资产处理的速度，从而构成了以“重组加处置”为双重动力的债务化解方式。佳兆业在处理海外债务问题的同时，着手处理资产，卖掉一些非主要产业的部分，并且拉来了关键的投资伙伴，成功调整了债务的构成方式。碧桂园也类似，在重组债务的时候，卖掉了一些地区性公司股份，用得到的钱来还债，并且确保了房产能够顺利交付。针对即期偿债需求，万科本年度前六个月运用现有资产处置，获取资金五十七亿五千万元，涉及广州越秀区的商业办公物业、写字楼，以及金桥万创中心等资产。
房地产公司进行债务调整期间，借助资产管理企业参与也是一种通行做法，2025年，不少开发商经由与资产管理机构的协作，达成了债务的显著减轻，譬如金科股份在实施司法整顿时吸纳了产业及财务投资方，此举不仅改进了股份构成，亦促进了经营方式的变革这种合作模式的关键是通过资产管理公司的参与，把一些债务换成股份或者其他类型的利益，以此来缓解公司短时间内的还债困难。资产管理公司还能帮助房地产公司处理掉一些资产，重新组织资产，让资产更容易流动，为公司开拓更多成长的机会。从整个行业来看，资产管理公司的加入不仅让债务调整更容易成功，也为其他房地产公司提供了可以参考的做法。在当前市场预期普遍不强的背景下，AMC的专业素养显得尤为关键。借助AMC的合作，房地产企业能够更有效地协调各方的利益诉求，推动债务重组的平稳进行，并且为整个行业的风险消解开辟了新的途径。
债务置换是当前房地产行业广泛采用的一种债务调整方式。这种做法能够有效减少企业的负债水平，同时借助股份融资来充实企业资本，进而优化企业的财务状况。例如，融创集团在今年四月公布了境外债务调整计划，涉及九十五亿五千万美元的境外债券，计划整体转为公司股份，目的是从根本上消除上市公司所面临的债务问题。另外，众多房地产企业，比如碧桂园、佳兆业、旭辉控股、阳光城、龙光集团、远洋集团、禹洲集团、金科股份等，在它们的重组计划里，都把“将债务换成股份”当作了关键措施，这确实在一定程度上减轻了它们短期的资金负担。
承受着不断加大的债权负担，不动产商人们慢慢发觉，单靠债权重组无法彻底化解困境，于是转而研究怎样转换经营方向，以此提升自身的还款水平。自二零二五年起，众多不动产商人在进行债权重组的同时，热心地调整经营形态，打算借助多种经营收益和轻资产运作来改善资金周转情况。一些房地产公司逐渐将目光投向商业地产经营、物业管理服务以及城市改造项目，以此降低在传统商品房建设上的重心。这种策略不仅有助于分散经营风险，也能在一定程度上增强公司的利润水平。在行业整体角度，业务方向调整已成为房地产企业化解债务问题的有效辅助措施。虽然转变过程或许需要较长时间，短期内效果不明显，但对企业长远稳定运营的价值非常关键。往后，由于商业状况持续演变，公司形态调整将变成房地产商化解财务风险的重要方法，促使该领域逐步走向更稳健的轨道。
━━━━
房企化债面临的
挑战和政策空间
当前房企化债工作已从个案突破走向模式复制，但挑战依然严峻。市场销售表现不佳，开发商资金链紧张；融资资源更多流向大型国有企业，民营公司借款依然不易；债权方要求各不相同，无法就债务减免方案达成一致；房产和土地价格持续走低，担保物市值下降，清偿债务的资产支撑明显减弱。
这些困难反映出更根本的系统性问题，包括，平衡外部援助与自我发展的矛盾，外部资金和债务调整只是临时措施，关键要靠增强自身能力，但市场信心重建速度慢于政策推动，存在时间差，此外，解决眼前问题与长远规划的协调也很关键，债务处理方案通常只考虑短期债务处理，而产业升级需要更长远的目标，
处理这些棘手问题，政策要兼顾稳定整体市场表现和精准帮扶经营困难的企业，防止出现“一边化解债务一边企业出险”的恶性循环，这种循环需要避免。另外，要引导已经完成债务化解的房地产企业，将眼前的压力缓解与未来的发展模式转变结合起来，比如鼓励它们转向房地产资产管理、提供运营服务或者参与城市更新等业务领域。
首要任务是增强融资协作体系的直达效果。当前“白名单”安排主要确保项目进行。往后能够尝试将它与企业全面解困更紧密地融合，针对那些治理体制较为健全，仅碰上暂时资金周转困难的地产商，在增加信用背书、招徕长期投资者方面提供更丰厚的援助，协助它们重获金融市场的认可。
接下来，增强对现有资产处置的资金援助。除了继续持有部分资产，需要着力增加存量资产转化为证券的途径。可以改进公募不动产投资信托基金的制度，增加可接受资产类型的种类，精简申请程序，促使房地产公司运用不动产投资信托基金市场来处理符合条件的商业、出租住宅等资产，以此从根本上增强变现能力。
最后，要清晰引导并帮助房企调整发展道路。政策可以明确地推动房地产企业从建设方转为管理方。比如，在土地供应、税务处理等方面，要扶持那些从事租赁住房管理、城市改造、养老社区等符合新方向行业的公司。这样做，能够为那些需要化解债务的房地产企业，开拓出新的发展途径。
解决房地产公司负债问题是一项整体工程，要求公司、借贷方、金融组织和政府部门各方以实际和积极的态度共同协作。政策的主要意图是营造条件、清除障碍、管理预期。
房企化债典型案例
1.融创中国的“全额债券转股权”模式
债务重组操作中，融创中国的做法显示出更加灵活高效的思路。2025年6月，该公司境外债务重组计划获得重大突破，有74%的债权人表示赞同，这一方案涉及了全部83%的现有证券类债务本金。该方案的关键点在于全面推行债权变股权的做法，通过将债务转变为股份，让债权人转变为公司的所有者，以此促成债务的系统性解决。这种安排能够缓解即期还债负担，同时为债权方创造了可能的股份价值提升机遇。融创还推出了股权构造稳固措施，向核心股东分配受限制的股份，以此避免股份过于分散，增强股东对公司长远发展的信任。这一计划的转换价格确定在恰当范围，既表现了对债权方利益的重视，也契合市场常规。值得留意的是，融创的债务调整计划里包含了较高的提前接受费用，达到百分之一，这个数值明显超过了整个行业的通常标准，表明了该公司希望快速完成重组步骤的迫切态度。
2.金科股份的系统性化债
金科股份是国内首家运用司法重整成功摆脱债务困境的上市公司，其解决债务问题的方法是一个整体性的规划，关键在于借助司法重整这一结合法律与市场的方式，全面采用了资金活动、接纳关键合作方、开发债务处理新途径等办法。借助司法重整流程，所有债务的单独索要和强制履行都被暂停，公司获得了难得的运作空间。运用股票、信托等手段，把棘手的债务负担转化为长期挑战，静待行情好转，达成了“用时间换取发展空间”的目标。整顿计划周全顾及了债权者、购房客户、公司职员、地方政府等各方的根本愿望。借助多元化偿付途径，偿付比例显著提高，达成了各方权益的适度均等。这次整顿不仅消除了过往的债务风险，还为公司的后续转型铺平了道路。新投资者加入后，金科股份的方针调整，确立为“不动产全方位服务商”，达成向无重资产运作商的转变。
这篇文章见于中国房地产报十月十三日的第十一版，由苏志勇担任责任编辑。
值班编委：马琳
