近些年，“原拆原建”成为老旧住房改造里重要的模式，在北京被开展试点，在上海被开展试点，在广州被开展试点，在南京被开展试点，在杭州被开展试点，形成了一批能够复制推广的成功经验，引发广泛关心。
在2025年的时候，该模式迎来了关键性政策方面的突破，于8月28日发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》，首次把“自主更新”纳入了国家城市更新战略框架，还明确提出”支持老旧住房自主更新、原拆原建“，之所如此，这既是针对2025年7月中央城市工作会议的具体落实，同时也是在“十五五”规划开始进行之前出台的重要制度文件，它标志着“原拆原建”从地方的探索进而上升为了国家战略。实际上，在2025年3月的时候，有全国两会举行期间，住建部部长被称作是倪虹的这个人提出了这样的内容，就是要把2000年以前建成的老旧小区都全面地纳入到改造的范围当中，并且还要鼓励各个地方去探索居民自己进行更新的模式 。
以中指研究院的监测数据为依据，我国城镇化率在2015年时为57.3%，到2024年提升至67%，在2021至2024年期间，增幅降到了1个百分点以下，城镇化增速显著放缓，城市发展进入以存量更新作为主要方式的时代。
李宇嘉，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员指出，城镇化在从快速增长期转向稳定发展期时，房地产行业也得从增量开发转为存量运营 。在存量时代 ，“‘原拆原建’按‘你的房子，你做主’原则，基于居民自筹资金、自主决策 ，政府主要是提供政策支持 ，居民改造后回迁原址然后延续产权 。” 他讲 ，该模式不但可帮助缓解“老破小”二手房流通难题 ，还能促使居民资产价值修复 。
不过，李宇嘉也指出，不是所有老旧小区都适用该模式。多地虽有成功案例，然而因“居民意愿统一难、资金筹集压力大、过渡期安置复杂等现实约束”，目前“原拆原建”更适用于两类情形，第一种情形是位于大城市核心城区、具备适度增容空间的小区，第二种情形是产权结构相对单一、共识形成难度低的社区。
虽然推进的时候仍面对着多重的挑挑战，不过由于1980至2000年建成的大量住房渐渐老化，好多因配套落后、存在安全隐患而被判定为危房，“原拆原建”有希望成为未来城市危旧房改造的主流路径。李宇嘉觉得，这一模式不单单是改善居住安全的现实需求，也是推动城市高质量发展的重要措施。随着成功案例的示范效应慢慢显现，居民共识和参与意愿有希望提高，该模式会在城市更新中发挥越来越重要的作用。
李宇嘉是广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员，他长期在房地产政策与市场研究方面深深扎根，其研究领域包含市场调控、风险防范、住房金融等核心议题，他多次去参与政策研讨，在城市更新、住房保障等领域提出许许多多具有前瞻性的建议 。
近期，腾讯财经独家与广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对话，围绕“老旧住房自主更新”有政策背景、和实施难点、还有市场影响，以及未来趋势等核心问题展开解读 。
以下是对话详情：
政策传达信号：城镇化步入存量时代，促使房地产由增量市场向存量市场转变，进而实现转型 。
1，腾讯财经：于您而言，当下全国老旧小区改造工作正从“微改造”步入“深水区”，在这个时间节点“原拆原建”模式被提及，您觉得它展现出怎样的政策信号或者社会需求 ？
李宇嘉指出，当前存在“原拆原建”模式被提及的情况，此模式核心背景源自我国城镇化与房地产市场的阶段转型，2025年中央城市工作会议明确表明，“我国城镇化正从快速增长期步入稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转变为以存量提质增效为主的阶段”，这一判断意味着，房地产行业未来也必然要从增量房地产转向存量房地产。
地处增量房地产时期阶段里，老旧小区改造通常会依赖于土地出让，依赖于容积率提升，依赖于增量商品房开发所带来的资金支持，以此来补齐公共设施方面的短板。可是呢，一旦进入存量房地产这段时期，原来的模式已然难以持续下去。恰恰是在这样一种背景情况之下，“城市是人民的城市”“人民城市人民建”这样的理念被一而再再而三地强调，这也就意味着当改造的对象是属于有产者的房屋之时，必然是要遵循“你的房子，你做主”这样的改造原则的。此模式释放了很强的政策信号，业主或居民共同出资改善居住环境时，能实现居民资产保值增值，打破“公共产品”应“免费”的错误认知，重塑老旧小区改造模式，建立居民共识机制，实现群众满意的共建共治共享改造成效 。
模式优势：业主主导，产权延续，保留原社区关系
从腾讯财经方面的探讨来看，“原拆原建”和向来存在的“棚改”之间，其本质区别究竟是什么呢，“原拆原建”与传统意义上的“旧改”之间，本质区别又是什么呢，“原拆原建”跟传统的“拆迁”之间，本质区别到底是什么呢，另外，“原拆原建”具备何种优势呢 ？
李宇嘉指出，“原拆原建”模式具备三个本质特征，其一为由业主充当实施主体，借由社区自治来推动共同决策，改造资金以居民的自筹为主，政府主要是提供政策支持以及部分补贴，其二是“原拆原建”模式并不涉及土地出让以及大规模商业开发，居民在改造期间会暂时外迁，完工之后依旧回迁至原址，产权关系得以延续，其三是与传统拆迁相比较，虽有可能需要居民自筹部分资金，但是能够保留原社区关系。一是，“原拆原建”并非依靠大规模增建商品房去将改造成本予以覆盖，二是，主要乃是由业主来为此出资从而实现对改造成本的覆盖，并且最终完成更新。
适宜范围：大城市核心城区老旧小区与产权单一社区更易推进
3，腾讯财经：近些年来，越来越多年代久远颇为陈旧的房子起始探寻“原拆原建”之举，甚至某些城市已然存在成功的实例，按照您的观察以及研究，您认定“原拆原建”适宜哪类城市、哪类房子呢？
李宇嘉表示，“原拆原建”是往昔传统改造模式的全然更迭，往昔，业主常常无需出资就能入住新房，现今却需担负部分更新成本，此转变在推进期间不免会遭遇一定阻力。
从当前已落地成功的案例情况来看，该模式主要适用于两类情形，其一，是处于大城市核心老城区的小区以及房子，这些区域一般商业繁荣、就业状况优良、交通便捷、人流量相对较大，房子在进行改造期间，能够借助适度提升容积率，运用部分新增住房面积来覆盖部分居民难以承受的改造成本，并且新建房屋拥有销售市场，能够实现销售；其二，是小区规模较小、产权结构相对单一的小区，像归属于某一国有事业单位、高校，或者存在单一产权占有比例较高（例如底商为同一产权方、或者某一业主拥有大量房屋）的状况，这种项目因为协调主体少、共识形成的难度低，更易于推动实施。
实施障碍：居民出资能力、协调难度是核心挑战
4，腾讯财经：按照的您观测与钻研，当下“原拆原建”的样式有哪几种，于具体落实执行时碰到的最为重大阻碍是啥 ？
李宇嘉称，当下，“原拆原建”于实践里主要存有三种模式，其一，是由业主组建自治组织，在达成地块清理后，把它出让给开发商用以建设，建成之际，业主达成回迁，而开发商借助适当增容达成资金平衡；其二，是业主委托开发商代建，开发商仅仅收取建设费用，改造及回迁资金由业主自行筹集；其三，是将小区跟周边地块整合起来，展开整体开发，经由更大范围的资源调配达成资金平衡。
尽管模式多样，该类型项目在落地过程中仍面临多重障碍：
首先，居民习惯了过去那种无需自己出资就能住新房的模式，对于当前这种需要自己出资的情况接受程度很低，这常常致使同意率难以达到90%以上的那种实施门槛；
其次，老旧小区的居民里面，中老年人占的比例比较高，而且低收入群体占的比例也比较高，他们出资的能力是有限的；
其三，改造阶段一般来讲需要大概两年时间的向外部迁移过渡，而过渡时期的用于租赁房屋的费用的来源变成了实际存在的困难问题；
第四，为了补齐社区配套方面的短板而来，常常需要去增加容积率，或者是新增用地，然而这样的调整所涉及的成本是比较高的，并且周边通常是缺乏那种可以用来整合的空间的样子；
其一，改造期间，其二，底层商铺受影响，其三，小贩经营有变化，那么他们的生计问题有变动，其四，且这个要妥善安排。这是第五点 ；
第六，项目展开依靠街道以及居委会等展开广泛动员，并且需要协调住建部门，还要协调自然资源部门，也需协调市政等多个部门，工作细碎繁杂，机制设计繁复，协调存在较大难度。
5，腾讯财经：就像您讲的那样，资金大概也是最为关键的问题了。当下，在某些城市存在已经成功落地的案例，那么在各地所探索的案例当中，除去业主本身自筹一部分资金之外，还有别的哪些资金筹集模式呢？您最为看好哪一种或者哪几种模式的组合呢？其可持续性又是怎样的呢？
李宇嘉指出，在当下“原拆原建”模式不停推进的进程里，资金来源展现出多元化的特性，除去业主自行筹备资金外，它还涵盖借助增容以及商品房开发来回笼资金、依照规划以及容积率调整达成地块价值升高、跟周边地块进行整合以此提高土地利用价值、银行发放贷款，除开大层面还有由国家以及省市推出的保障性安居工程资金、中央预算内规划里投资的资金、专项债资金和财政补贴资金等，后面所说的这几类资金绝大多数时候是用在社区外部的基础设施以及公共设施去进行建设的。
上述资金的渠道能够开展多种的组合，在实际的操作性之中，来自保障性的安居工程以及财政补贴的资金规模一般是有度限值的，所以更具备可持续性质的模式是以业主这个投资的自筹资金作为其基础，联合周边地块整合还有相关规划功能之内的动态调整所带来的价值这一行增长而为其主导途径。唯有秉持以业主出资作为主导，再借助片区整体规划以及功能得到优化所带来的空间增值效应，方可有效地覆盖社区内部公共服务设施包括垃圾分类点、物业用房、电动自行车停车区等的建设成本，并且借助片区整体价值的提升带动少量商品房进行开发，达成资金平衡以及项目能够可持续推进。
政策给予支持，政策体系大体已然形成，自“城市体检”起始，朝着“城市更新”迈进，其机制正一步步趋向完善。
6，腾讯财经：在当下无论是国家层面还是地方层面，对于“原拆原建”而言专门性的政策法规目前是否完善呢，它究竟存在着什么样的空白或者是哪些需要进行突破的要点呢？
李宇嘉，当下呐，支撑“原拆原建”的政策体系业已基本构成，细致剖析如下这几点，具体来讲：
于今年5月份，国家在顶层设计里面出台城市更新实施意见。明确要求建立整合多项规划的、称作“多规合一”的国土空间规划体系。要达成从总体规划再到控制性详细规划，以及专项规划的全方位合一这一规划目标，就像把一幅蓝图从绘制环节开始不间断勾勒直至最终展示。
其二是于机制建设层面，国家近些年来逐渐确立起“城市体检到城市更新”的联动机制，着重强调“无体检、不更新”，依据体检结果，尤其是针对鉴定为C、D级的危房，原则上应当启动更新程序，然而具体是否采用“原拆原建”模式，需要先去开展居民意愿摸底，只有在业主同意率达到规定比例，并且自下而上提交共同改造申请的基础之上，才能够启动后续规划设计 。
首先，在标准指引这一方面，国家已经有了相关动作，像是老旧小区改造类，完整社区建设类，以及“好小区好社区”类等这些都发布了相关标准。接下来，重点步骤是有这样一套鼓励机制，鼓励基层去发挥那种首创精神，要依据国家的上位规划，还有更新政策以及流程要求，借助具体项目当作推动之手，最终让“原拆原建”实现落地实施 。
四是于政策支持层面，国家于片区统筹改造方面提供了配套政策工具，于零散用地整合方面呈示了配套政策手段，于低效闲置用地利用方面给出了配套政策举措，于规划和功能调整方面给予了配套政策办法。各式各样的地区能够依据项目实际情况去申报政策支持，其中含有把改造范围自C、D级房屋适度延展至B级，针对存在产权历史遗留问题的项目也能够遵照程序朝着更高层级去申报以求解決 。
市场的影响表现为，“老破小”市场或许会出现结构性的分化状况，而改造的成功与否会对价格走势产生显著的影响。
7，腾讯财经：原拆原建政策进行推广，这会对当前“老破小”二手房市场产生怎样的影响呈现呢，“老破小”二手房多数处在城区中心位置，其地段相对来说比较好，然而因为存在破旧、户型过时、没有电梯、不存在停车位等诸多问题，所以饱受他人责骂诟病，并且价格跌幅也是比较大的，那么原拆原建政策会不会对“老破小”二手房价格产生影响呢？
李宇嘉指出，存在一种模式，这种模式是“原拆原建”模式 ，该模式正处于逐步推行的背景状况下 ，在此背景下 ，它对于“老破小”二手房市场具备积极影响 ，此积极影响主要展现于以下几个方面 ：
第一，这对于缓和“老破小”二手住房，因它不适于居住，进而导致挂牌量不断攀升，并且挂牌价格持续下跌的那种态势，是有帮助的 。
二是对提升“老破小”二手房供给效率有着助益，能促使流通加快速度，于是让原本品质欠佳且被市场漠视的房源重新获得关注；
其一，对打通新房与二手住房“卖旧买新”的置换链条有益，其二，能改善往昔那种有旧房难卖从而致使无法换房的困境 ；
四是，部分买家预期，改造后，小区价值将得到修复，可能推动购买资金，提前进入该小区，或改造后，流入的情况 。
然而，是不是真能重塑“老破小”二手房价格，关键还在于“原拆原建”的推进力度以及覆盖范围上。我觉得这段时间里这款模式的实施规模在预计上有限，更多是处在试点探索的阶段中。基层政府会前头着手房屋体检事宜，弄清楚C、D级危旧小区的存量规模和业主改造意愿，凭借宣传引导提高居民参与度，并且挑选条件相对成熟的项目先展开推进 。
因而，较短时期之内，于单个片区范围之中，或许仅仅有少数小区能够达成百分之九十以上的业主同意率，进而启动改造。就算同意率已然达标，往后依旧需要组建业主自治组织，开展不同意户之间的沟通协调，完成规划设计以及资金平衡方案制定等繁杂流程，整个进程耗费时间比较长。从这里能够看出，“原拆原建”在短时间之内难以全方位扭转老破小二手房的价格走向趋势，它实际的市场影响将会展现出显著的结构性分化，改造推进较为顺利的小区有希望达成价格修复，然而推进遭遇阻碍的小区则有可能因期望落空而面临价格进一步承受压力 。
在未来的前景里，它会成为危旧房改造的主流路径，并且在城市更新当中发挥非常重要的作用。
8，腾讯财经：您预估，那种被称为“原拆原建”的模式，于未来之中，针对中国城市更新，将会去扮演何等样的角色呢，它究竟是否会发展成为一种趋势呢 ？
李宇嘉指出，在1980年至2000年这20年期间建设的小区，正相继步入“中老年”阶段，大量住房由于配套设施落后，并且结构安全隐患突出，将会被陆续认定为C、D级危房，这部分住宅产权关系相对清晰，加上当前城市发展已经进入以存量提质为核心的新阶段，在“人民城市人民建”理念的引领下，“原拆原建”有希望成为未来危旧房屋改造的主要途径。
这一模式是改善居住安全的现实所需，还是提升社区治理水平、推动城市高质量发展的重要措施。推进初期，因机制磨合与共识形成有难度，整体进程或许比较慢。不过，率先完成改造的小区会明显达成资产保值增值与居住环境改善的双重提高此种示范效应会逐渐促使更多业主形成共识，提升参与意愿，从而降低推进阻力，形成良性循环 。
因此，试点项目获得成功落地，并且有了经验积累，“原拆原建”模式在未来城市更新里，有望发挥愈发重要作用。
