9月29日晚上，上海市住房和城乡建设管理委员会公布消息，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局四个部门一同发布了《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（简称《通知》）, 该《通知》包含七项政策措施, 涉及调整住房限购政策、改进住房信贷、修改住房税收等方面, 将从2024年10月1日开始执行。
此次上海房产调控政策发布，是在中国人民银行公布若干住房信贷调整措施之后，作为四个直辖市之首的上海，首先对购房限制等规定进行了调整。那么，这项新规对哪些群体有利？新规实施会对上海房地产市场带来何种变化？
有利于刚需“上车”，刺激改善需求
调整住房限购政策方面，《通知》有具体规定，针对非本市户籍居民家庭和单身人士购买外环外房产，购房时所需提交的社会保险或个人所得税缴纳记录，要求在购房前连续完整达到一年或更长。
这项政策表明，非上海户籍人士购买外环以外房产所需的社保缴纳时间被压缩了，现在只需满足“一年”的条件，而以前的要求是“三年”。
本轮上海房地产政策进行优化调整，其中社保缴纳年限的修改是关键内容。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，社保缴纳年限的缩短有两个正面作用。首先，这有助于减少社保缴费的开销，并且缩短了申请购房资格的等待周期。这将促进非上海户籍居民在上海购房资格的达成，特别是对于近年来在上海找到工作的人员，他们能够更快满足购房条件。其次要增强购房意愿并激发购买意愿，不断加快‘先工作后交社保再购房’的流程。
上海中原地产资深分析师卢文曦分析道：一年的时间相当短暂，对于迫切需要购房的群体来说，购房门槛很低。当前市郊区域的交易比例大概占五到六成，这意味着多数基础性住房位于市郊地带。这两方面存在高度一致性，表明这项政策能够很好地对接市场买卖双方的需求。
此外，《公告》具体指出，凡持有《上海市居住证》且积分符合要求、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达三年以上的非本地户籍居民家庭，在购房可购套数上，将享有与本地户籍家庭同等的政策优惠。
卢文曦对此说明，这项政策考虑到了部分需要改善住房条件的家庭，上海居住证持有满三年且积分符合标准的居民家庭，能够享有与本地户籍家庭同等的购房政策，这意味着非本地户籍的家庭可以多购买一套房产，同时，目前的信贷政策非常宽松，有助于增强这部分购房群体的意愿。
另外，在自贸区临港新片区推行更具区分度的购房措施，针对在新片区就业且居住地与工作地分离的人群，在遵守当前住房购买规定的前提下，允许在新片区额外购置一套房产，以此推动工作与居住地点的协调。
降低购房成本，税费节省“一大笔”
改善住房贷款措施中，除了执行中国人民银行关于减少现有房贷利率的方案外，上海市还下调了购房首付标准。《公告》指出，购买首套住宅的商业银行个人住房贷款，首期最低付款额度设定为不低于十五成，购买第二套住宅的商业银行个人住房贷款，首期最低付款额度设定为不低于二十五成，而在实施差异化信贷政策的区域，购买第二套住宅的贷款首期最低付款额度调整为不低于二十成。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
严跃进表示，上海此次大幅降低了首付款的数额，明显减轻了购房的难度和首付款的压力。这项政策调整呈现出两个方面的特点，首先，与上一次调整首付款比例的政策相比，此次首套房的首付款比例与全国的标准保持一致；其次，二套房的首付款比例也有所下降，不过，这个比例略高于全国15%的最低标准。
今年上海两次调整首付款标准,分别是2024年5月27日和2024年9月29日,首套房最低首付由35%降至15%,二套房最低首付从50%降到25%,这些变动不涉及差异化区域。
卢文曦表示，上海此次调整二套房首付比例的幅度，要超过首套房的降幅，这对寻求改善住房条件的人来说，很有吸引力；央行最近采取了宽松的货币政策，未来很有可能会降低利率，‘降低首付金额加上利率下调’这两种措施结合起来，能够有效减轻每月还款负担，同时降低购房的总费用。
此外，在修改房产相关税务措施方面，官方文件具体指出，更改了增值额的免税期限，把个人将房产卖给他人时免税的时间由五段时间缩短为两段时间。依据国家层面的工作安排，迅速废除了对普通住宅和非普通住宅的分类界定，以此降低房产买卖中的相关费用，以便更好地满足民众对提升居住条件的需要。
严跃进指出，上海此次宣布不再区分普通住宅，与北京之前提出的逐步取消住宅分类思路相符。此举使“普通住房”概念不再适用。此外，政策还修改了增值税的减免期限，个人出售房产的免征期限由五年缩短为两年。这些变动旨在更好地满足人们对更优住房的需求。结合普通住宅标准退出的情况，其将发挥较好的减负效应。
卢文曦以具体案例说明，某套非普通住宅，购入价达300万，持有两年以上未满五年，当前售出价涨至800万，原政策下需承担27.5万的增值税和16万的个税，新规实施后无需缴纳增值税，仅须支付1%的个税，即8万元，合计节省35.5万元。
二手房成交量近日激增，国庆“黄金周”行情可期
新规在沪发布后，链家代理人李源（化名）立即将《通告》分享给购房人，并马上约请他们实地考察房源。
实际上，央行于9月24日公布房贷新规之后，上海二手房市场便率先作出反应，并且中央政治局在9月26日提出“推动房地产市场稳定发展”的指示，紧接着上海二手房的成交量就在最近显著上升。
根据“网上房地产”的数据，9月27日、28日上海二手房交易量显著增加，28日成交套数猛增至872套，创下8、9月份单日成交新高，本周二手房交易总额预计将突破4300套。另外，截至9月28日，上海9月份二手房网签总成交量已达14042套。
近期，多项积极政策接连发布，上海一些新建楼盘销售情况显著改善。以奉贤区为例，9月27日，龙湖观萃项目首次发售便取得了15亿元的销售成绩，被称作是政策推动下的又一个快速售罄案例。另外，上海高端住宅市场持续保持活跃态势，9月27日推出的翠湖天地六期和中海领邸·玖序三期均迅速售罄。
业内专家指出，在首付比例下调并且购房限制得到缓解之后，上海房地产市场有望迎来“银十”行情。卢文曦分析：“近几日市场气氛十分活跃，决策层密集发出正面信息，金融领域摆脱了之前的疲软状态，房地产相关企业纷纷实现涨停，积极的看法再度浮现。”更进一步的调控措施将带动更多潜在需求显现，部分正进行商谈的购买者于本周末加快了最终确定的进程，周末期间达成的交易记录显著提升，节假日期间房地产市场的运行状况引起广泛关注，预计十月房产买卖的活跃度将停止下滑并趋于稳定，第四季度的交易量有望呈现回升态势。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 王心
