香港中旅（下称“港中旅”）又打算甩掉手中的“包袱”了。
港中旅最近发布公告，表明公司打算对旅游地产业务进行内部调整，让这项业务转由私人企业负责，并且会成立一个私人企业集团，随后以资产形式把私人企业分配给控股股东中旅集团，以此完成旅游地产业务的剥离。
港中旅另外给出了现金补偿选择,如果不愿意领取私人企业股份,就能够挑选每股市值0.336港币的现款支付,这个价格大约是上一次交易结束时的股价的22%左右
向投资者支付股利的情况在证券市场里非常少见。不过，对于港中旅而言，移除一个巨额亏损的根源反而是一件好事。
港中旅长期以来每五年都会经历一次重大调整,原先的业务范围广泛,涵盖了旅游、地产、货运、基建等多个领域,后来逐步收缩到以地产和旅游为主,现在又进一步集中到旅游的投资和经营上。
然而，港中旅以及其母公司中旅集团，一直不愿意放弃房地产经营，只是把这项业务从公开市场撤到了私下运作。
前不久，也就是2025年9月头，上海徐汇东安新村城市更新项目两块地，总出让资金达4395亿元，已经选定了执行方，合作方名单里，除了中海地产、招商蛇口、徐汇城投，还出现了一个不常合作的单位，那就是中旅投资。
中旅投资，曾经被称为港中旅（深圳）投资发展有限公司，承担着港中旅在地产领域的重要业务拓展职责。
拆分旅游产业板块，港中旅涉足地产领域显得更为大胆，其动作规模更为可观，不止港中旅，另一家资历深厚的文化旅游央企华侨城，也遭遇了运营难题，即便在文化游览与不动产开发之间，这家公司依然优先考虑了地产板块。
它们或许都有一样的想法：相比旅游业务，还是更想做开发商。
用派息甩掉“包袱”
过去几年，旅游地产业务让港中旅的盈利能力一直难以提振。
2020年到2025年上半段期间，港中旅的经营收入在新冠疫情冲击下大幅萎缩，随后迅速回升至超过四十亿港元的水平；然而其盈利状况始终不稳定，时盈时亏，主要原因在于相关物业资产持续发生减值，累计减值金额高达十二亿五千万港元，具体涉及珠海海泉湾、咸阳海泉湾等资产项目。
珠海海泉湾，系港中旅于2003年斥资22亿元兴建的规模宏大的旅游休闲基地，其后续建设邀得恒大地产参与合作。咸阳海泉湾自2008年投入服务，2015年曾尝试以5亿元估值寻求转让，最终未能成交。
两个项目只是港中旅盲目投资的“污点”。
早在2015年，中央第十巡视组在针对中旅集团的专项检查中，提出了共计十九项的改进要求，其中“海泉湾”这一名称出现了十九回，明确指出中旅集团在珠海海泉湾、咸阳海泉湾以及青岛海泉湾的投资选择欠妥，导致产生了庞大的经济损失。
决策过程存在不合理之处,巡视组意见也提及,珠海海泉湾高层管理人员违规发放薪资与福利,青岛海泉湾地产建设中的23份合同均未实施公开招标程序。
那些滞销的资产，现在，港中旅计划换种途径处理掉，就是分配给股东实际的财产。
港中旅确实设有现金分红方案，不过依据其内部组织调整，旅游相关业务会迁移至中旅集团控制的公司，而现金分配将主要提供给其他持股人。
港中旅完成内部调整后股权分布状况（其中中旅集团为最大股东）| 此图源自公司披露文件
官方消息透露，中旅集团决定采纳实物投资方式，会保留旅游地产公司六成一分一十五的股权；另外，假如其他股份持有者不愿换股，该集团将以最高金额约七亿二千三百万元港币，买下剩余最多三成八分五厘的股份。
港中旅旅游地产业务将成为中旅集团直接控股公司。
港中旅的旅游地产项目涵盖了多个方面，例如酒店、主题公园、景区以及休闲度假村等设施，同时还提供旅行证件和相关服务，以及客运服务。这次分配的核心资产包括珠海海泉湾、咸阳海泉湾度假区、安吉度假村、深圳大空港和成都金堂这五个项目，并且还有这些项目的运营公司。
截图自企业公告
这家拥有前述资产的个人企业持续多年经营不善，2023至2025年上半年的净利润累计亏损高达8.9亿港元，截至2025年6月底的未审核净资产为49.06亿港元。
截图自企业公告
资产处理之后，港中旅仍然持有部分关键资源，例如深圳世界之窗、沙坡头景点、德天瀑布、泸州老窖文娱产业、泸沽湖，还有景区相关配套服务，京、港、澳等地的多家酒店及服务式公寓，并且承担着为大湾区提供跨境巴士与渡轮客运服务的主要职责。
原先情节进展顺利，不过港中旅又实施了一项措施，那就是减少公司股份总量。
分配通知表明，港中旅同样提议将企业股份从大约九十二亿二千二百万港元下调至七亿二千二百万港元，其中减少的八十五亿港元将划转为公司留存利润，用于派发股利等可用于分配的储蓄。
到2025年6月尾，中旅集团掌握港中旅大概六成一分一的股权。倘若港中旅将来决定发放现金红利，并且减少八百五十亿元港元的注册资本所赚取的利润，大概有五百二十亿元港元会进入中旅集团的口袋里。
这是一个“无本套利”的妙计，而真正买单的又是谁？
每五年进行一次“大换血”
从港中旅过往的演进轨迹来看，显而易见的是，每隔五年，该公司都会经历一次深刻的变革调整。
中旅集团原本是陈光甫创立的香港中国旅行社，后来成为港中旅的控股股东，1992年在香港完成首次公开募股，2005年先后与多家旅游企业合并，包括中国招商旅游总公司、中国中旅集团公司和中国国旅集团，经过这些整合，它发展成为中国旅游集团中负责旅游投资和运营业务的关键上市公司。
根据中旅集团官方网站信息，该集团当前已投资并参与管理的文化旅游景区数量超过六十处，其中五A级景区有十七家，四A级景区有二十一家。
然而在涉及扩张或集团内部调整时，港中旅的运营始终围绕一个核心思路展开：融合地产与旅游业务。
起因在于旅游和土地之间存在着内在联系，而且港中旅早在二十世纪八十年代就已经开始围绕旅游景点进行周边的住宅建设以及销售活动。
2000年之后，港中旅把重心放在旅游行业上，卖掉了公路桥梁项目，停止了货运服务，同时建设了珠海海泉湾，完成了首次重要调整，接着在2005年，公司进行了之前提到的合并与重组，更加集中在了“房地产加旅游”领域，进行了第二次重大调整。
二零一零年，港中旅凭借“房产与观光”的复合开发方式，迈入迅猛发展阶段，陆续在内地推出沈阳棋盘山景区、鞍山汤岗子温泉休闲疗养区等旅游房产计划，单个项目投入金额往往达到数十亿、上百亿。
正如巡视组反馈意见指出的那样，港中旅的投资决策不科学。
根据Wind信息统计，2010到2015年间，得益于"十二五"期间文旅行业相关政策带来的优势，港中旅每年的土地购置总额介于五十亿至八十亿之间，其营业收入实现了约十五至二十个百分点的年均复合增长，然而净利润率仅维持在五至八个百分点。
自那以后，那些投入巨额资金的旅游房产计划，演变成为港中旅的重大亏损项目。
2015年前后，港中旅实施了一次深度重组，淘汰了表现不佳且低效的旧业务和差业务，例如将货运业务分离出来只做客运业务，卖掉了持续亏损的芒果网，停办了高尔夫球场，还卖掉了渭河发电厂。
而最近一次“大换血”则是在2020年，恰好又是一个五年。
2020年新冠疫情发生之后，港中旅着手处理经营不善的业务，涉及若干个游览景点、旅行服务以及旅游地产板块。在这些处置中，最受关注的一项无疑是剥离位于河南登封的嵩山少林寺项目。
嵩山少林寺的开发，正显示了港中旅在融合房地产与旅游业方面的管理成效。
2020年“十一黄金周”期间，港中旅忽然发布官方通知，透露打算在北京产权交易所出让嵩山少林寺相关企业的股份与债权。该公司给出的解释十分笼统，声称由于新冠病毒的冲击，相关项目进展迟缓，收益急剧下滑，最终从盈利状态转为亏损局面。
港中旅负责少林寺景区的管理已有十一年之久，其中七年时间主要忙于处理门票收入分配问题。从旁人角度看，负责运营的单位似乎获利丰厚，实际情况并非这样。
当时，对于转让那个项目，港中旅一位负责人向新闻界表示，"许多情况我们实在无法干预"。这一表态中涉及诸多缘由，例如景点建设进展缓慢、管理思路存在分歧等。但根本原因并非仅限于利益划分，港中旅还希望"坐享其成"。
根据资料公开，嵩山少林寺门票收入中，有八成归属于释永信持有的少林寺资产管理公司，其余部分则由港中旅与嵩山文旅集团依照五比四的比例进行分享。计算可知，港中旅最终获得的收入比例约为三成五点七。
港中旅的投资承诺受到质疑，其运营管理能力也备受批评，这些方面比收入分成比例更受关注。
港中旅和登封市政府，意图把经营嵩山少林寺品牌资源的嵩山文旅集团，转变为在香港交易所挂牌的企业，结果没有成功，一方面是原少林寺住持释永信强烈抵制，另一方面涉及信仰与商业盈利的伦理争议，同时港中旅方面也存在未履行约定的情况。
嵩山管理机构方面的人员曾经告知新闻界，港中旅用五千一百万的出资金额获得了少林寺景区的实际控制权，不过，他们没有实现三年之内投资八亿到十亿人民币的保证。
那个流行病，变成了解散的常见借口，也是终结三方协作的最终导火索。
旅游央企的“难兄难弟”
确实，疫情给旅游业带来了严峻的考验。根据文化和旅游部数据中心的统计，2020年全年国内游客数量较上一年降低了百分之六十一点四，旅游总收入也减少了百分之八十点七。
虽然旅游行业被指示游客数量不得超过最高容量的百分之七十五，然而那个“黄金周”期间，国内众多景点却表现出明显差异，上海迪士尼乐园、安徽黄山、四川峨眉山、四川乐山大佛等地方，人潮汹涌以至于必须提前登记预约。
背后也说明，优质旅游资源仍有着强劲的需求。
出售嵩山少林寺和慈城古镇的旅游资产股份，接着又减持了分布各处的旅行服务企业，港中旅的困境已显露无疑。2020年，港中旅的运营资金流出现严重问题，产生了5.13亿港元的净亏损。2021年和2022年，这一数值分别下降到1.34亿港元，并转为-2.24亿港元的亏损状态。
港中旅在关键发展节点上，确立了以维持运营和寻求进步为核心目标，尽管逐步剥离了效益不佳的旅游项目，它依然致力于推动房地产与旅游的融合，是市场上少数在不利形势下敢于获取土地资源的中央企业之一。
2020年，港中旅以3.34亿元竞得成都金堂县白马泉村三块商住地块。同年，该集团又以5.45亿元摘得廊坊燕郊南城一宗住宅用地，成交溢价达到113%。2021年，港中旅以3.51亿元价格，加上13.34%的溢价，成功购入苏州吴中区苏地2021-WG-3号住宅地块。到了2022年，港中旅再度大举投入，花费20.28亿元，买下了海南三亚海棠湾的三块住宅用地。
显然，港中旅更加偏爱地产业务。
2022年业绩沟通会上，针对地产业务进展的提问，港中旅公司负责人表示，房地产属于长期规划范畴，现有的地产业务将持续寻求资金回笼，同时留意与旅游行业关联的地产项目，努力拓展盈利机会。
为何始终钟情于地产行业？首先，此举有助于迅速实现二零一六年度跻身世界企业500强的规划，其次，凭借房地产开发的丰厚利润，可以不断培育旅游景点的开拓与管理。
2020年，港中旅启动了关键的业务重组计划，此后暗中着手建立了一个独立的地产开发与投资机构，该机构被命名为中旅投资。
二零二零年五月，傅卓洋结束任职，卸任港中旅执行董事一职，蒋洪接替其职位。蒋洪曾担任国家旅游局市场司工作人员，履新前主要在中旅集团从事旅游地产业务拓展，同时负责投资管理与资本运作。
就任之后，中旅投资的前身港中旅(深圳)投资发展有限公司逐渐崭露头角。依据天眼查的数据，2020年5月，中旅投资的管理团队构成发生变更，由原先的执行董事傅卓洋一职，转变为蒋洪担任董事长以及另外7名董事的职务。
中旅投资2020年5月管理层变更 | 截图自天眼查
中旅投资近期在房地产领域表现频繁。根据天眼查的数据，该公司旗下有18家直接投资企业，以及11家间接触资机构，其中2020年5月新成立的企业数量为13家，5家，这些新公司里，有9家从事房地产开发业务。
通过研究新组建的企业可以了解到，在不动产开发领域，中旅投资在项目启动阶段通常采取独资或者控股的方式进行管理，而在项目进入后期阶段，则转变为投资方身份，仅保留部分股权。
港中旅和招商蛇口在上海紧密协作，在2025年9月早期赢得“全国总价地王”徐汇东安新村城市更新项目地块之前，二者已共同推进了闵行招商中旅揽阅、宝山招商中旅观境的开发工作。
2023年港中旅虽然宣布重新聚焦旅游业务，但房地产板块并未停止动作。同年8月前后，公司聘请了前龙湖高管胡若翔出任中旅投资负责人。与此同时，中国旅游集团在上海和武汉增设了三家房地产开发企业。
港中旅和其控股股东，实在不愿意放弃地产业务，只是逐步将这项业务从港中旅转移到控股股东名下，这就导致了如今分配实物资产的情况。
旅游板块的拓展在过去数年期间，显得相当缓慢，与房地产行业形成鲜明对比，港中旅直到分拆前一个多月，才决定并购万科持有的吉林松花湖国际度假区以及万冰雪公司，正式涉足冰雪旅游领域，这一举措，明显落后于同业，时间上整整迟了两年多。
那个年代，跟港中旅联手打造深圳锦绣中华、世界之窗的华侨城集团，境遇也差不多。华侨城向来靠着“房产+旅游”模式大肆扩张，在行业景气时已承受巨额亏损，更不用说现在市场低迷了。
调整过后，华侨城集团还是聘请了吴秉琪出任总经理，此人曾任职于华润置地与中国建筑，并且拥有丰富的地产开发背景。
港中旅与华侨城，这两家公司存在一个共同点：它们始终无法通过地产业务获得利润，也无法依靠旅游业务产生现金流，尽管如此，它们仍然更倾向于扮演开发商的角色
