各地区县市政府，湘潭高新区与经开区管理机构，市区直机关各组织，市有及驻市各公司，各群众组织：
《湘潭市推动房地产领域品质提升的相关办法》已获市政府批准，现将该文件公布，请务必严格执行。
湘潭市人民政府办公室
2024年9月4日
（此件主动公开）
针对房地产市场供需格局出现显著转变的当前状况，要继续实施城市差异化政策，平衡处理既有房产的去化与新增住宅的规划，全力规避潜在风险，建立房地产发展新机制，推动市场实现优质化发展，依照国家及省级促进房地产市场稳定进步的指示精神，考虑本地情况，制定以下办法。
一、稳消费
调整住房贷款方针，针对申请购买商品房的家庭，包含借款人、其伴侣及未成年的孩子，若该家庭在湘潭市城区没有成套住房，均按首套住房对待住房贷款方针。对于已拥有一套住房且购房贷款已还清的家庭，若为提升居住环境再次申请贷款购买商品房，同样适用首套房贷款方针。承担责任的部门包括人民银行市分行, 湘潭金融监管分局, 市住房公积金管理中心, 市住房城乡建设局, 以及市自然资源规划局。
调整公积金贷款办法。生三个孩子的家庭、高级人才公积金贷款的上限从九十万元增加到一百万元。购买装配式建筑、星级绿色建筑、优质绿色建造的房产，在不超过公积金贷款最高额度时，公积金贷款金额增加百分之二十。个人信用记录表明，有未还清的商住贷款，且房产不在本市行政区域，申请住房公积金贷款时，不计入房产套数；公积金贷款的还款期限能够延长至法定退休年龄之后五年。推动商业银行办理住房抵押贷款转为公积金贷款，对于条件具备的商业银行，支持其存量住房抵押贷款转为商业与公积金组合贷款。（负责机构：市住房公积金管理机构）
第三条推行分期购房支持政策，针对市城区内新购商品房，以网签合同登记时间为准，已缴契税的，144平米以下住宅每套补助四千元，144平米以上住宅每套补助八千元，但享受过旧房置换补贴的购房人，不能再次领取补助。承担任务的部门包括市财政委员会、市住房和城乡建设委员会，以及各个城市区的行政单位、园区管理机构。
给予人才购房补助，针对来本市单位任职或创业的人员，需满足以下条件：与本市单位签订劳动合同、聘用合同或录用为公务员，且在潭工作满六个月；或已开办企业，为大专以上学历青年人才及各类技术人员，入职或首次开办企业三年内，在市城区购买首套新建商品住房，可申请购房补助。各类补贴标准明确如下，正高级职称人员与特级技师可获得每平方米240元的补助，副高级职称人员、全日制博士生以及高级技师则可享受每平方米200元的补助，中级职称人员、全日制硕士研究生和技师所能获得的补助为每平方米150元，初级职称人员、全日制本科生和高级工所能获得的补助为每平方米120元，全日制大专生和中级工所能获得的补助为每平方米100元。符合本市现行人才政策规定的，购房补助将依照最优标准发放，不会重复获得，并且以现金方式一次性支付。我们大力提倡和帮助驻潭的高等院校、职业院校、技术院校、科研机构以及园区内的公司，在招募硕士和博士（后）人才时，能够与有实力的建筑开发公司建立联系，把现金补助转变为实物回报。承担职责的部门包括市住房城乡建设局,市委人才办,市人力资源社会保障局,市财政局,此外还有各城市区人民政府,以及园区管委会。
改进房产售卖途径。购置新建商品房，各房地产单位在核准登记后，能以现行规定为参照，依据市场状况适当调整营销策略。若一次性集中购买十套或以上新建商品房，其团购价无需计入城市商品房价格监督体系。房地产单位得按每套住房内部面积（不包括公共部分面积）进行标价并开展销售活动。构建健全高端住宅与优质客户、特色客户等数据共享机制，系统整理本地优质楼盘，广泛募集高端及特色客户群体，借助企业单位走访宣传、实施个性化服务方案、举办专项购房福利等途径，实现楼盘与客户的有效匹配，同时引导房地产开发商针对不同客户类型推出多样购房补贴措施。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局）
（六）对于准备卖掉老房子买新房的居民，提倡房子买卖更新，居民可以自愿报名参加，促使开发商和中介公司一起提供房子更新购买服务，给购房者打折，发放购房优惠组合，减免物业费用等特别好处，同时鼓励尝试把旧房转为保障房。责任单位是市住房城乡建设局，对于进行房屋更新或者将旧房转为保障性住房的情况，那些准备更换、已经出租的住宅，在申请住房公积金贷款时，不会被算作家庭拥有的房产数量；而新购的商品房，则可以享受住房公积金提取资金和贷款的优惠政策。市住房公积金管理中心负责，2024年1月1日到2025年12月31日，针对本市行政区域出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人，如果符合相关条件，且在卖房时已缴纳个税，可以申请退税优惠，此项工作由市税务局承担。
维护进城购房农民的合法权利。农民进入城市购买房产，按照个人选择可以申请迁移户籍，同时依照相关法规办理子女就学相关事宜，原先村集体成员享有的各项利益，包括土地承包的使用权、宅基地的归属权、集体财产的分红权，均保持不变。（负责部门：市农业委员会、市公安局、市教育委员会、市住房和城乡建设委员会）
鼓励各单位添置非住宅房产，或增设公共配套，可从现有非住宅房产中购置或租赁。开发商在通过审核备案后，能根据市场行情，在原有政策范围内，适当调整销售价格。购买七十平方米以上面积或五十万元以上总价的存量商住公寓、酒店式公寓等非住宅房产的业主，其子女能够享有当地住宅相同的入学权利，满足“一户一表”安装要求和建设规范的，自来水、电力、燃气企业实施抄表到户服务后，住户可以凭借房产交易凭证和不动产权证书等材料提出申请，在确认是居民生活用途的情况下，可以适用城镇居民的水电燃气定价政策。承担责任的部门包括市住房城乡建设局，以及市教育局，还有市发改委，再有市自然资源规划局，并且有市城管执法局。
二、稳投资
调整土地供给方式和布局，针对住宅用地公开售卖，设置投标押金为总价的百分之二十，商业部分面积比例限定在百分之二到百分之六之间，研究将大块土地分割成若干小块进行拍卖，优先推出条件优越的地块，以此激发房地产商参与竞标的意愿，降低地块无人竞得的情况，使市场预期保持稳定。务必认真施行“熟地”“净地”供应准则，优先保障那些周边道路及地下管网等基础设施完善的地块。要全面检查现有的房地产用地库存，对于住房供应过多、销售进展缓慢的地区，需要改进供应方法，以实现供需的协调。
科学评估人口发展趋势，合理设定幼儿园建设规范，调整居民社区人口估算方式，将每户居民数量从3.5人改为3.2人，依据每千名居民配备35名幼儿的比率计算入园儿童人数，新建和分批建设的住宅区，若预测幼儿园容纳能力低于6个班级，当地政府需依据专项规划及区域具体条件负责统筹增设幼儿园。依据湖南省义务教育学校办学规范，各学段、不同规模学校用地规范为幅度，可选用下限数值，基本能够满足教学需求。只要不更改房产归属，符合社区幼儿园基本功能需求，并经教育部门批准，可以把闲置的幼儿园转变为社区公共设施。责任单位为市教育局、市自然资源规划局，以及各城市区人民政府、园区管委会，社区综合服务用房需要合理布局，实现共建共享，责任单位也包括市自然资源规划局。
优化设计规范体系。改善住宅建筑的设计方案、户型布局和施工品质，强化优质住宅的规划规范，增加预制建筑在房产开发中的使用比例，构建环保、舒适、智慧的建筑类型。根据不同城市和地区情况设定限制高度标准，对于在相关政策公布前已经获得小区整体规划许可的项目，需提交给市国土空间规划委员会进行审核批准，然后依照先前规范实施；对于在政策公布之后尚未完成小区整体规划许可的项目，必须遵循当前有效的限制高度政策。迅速增强消防配套设施的建设水平，弥补现有不足。（负责部门：市自然资源规划局、市消防救援支队）改进并健全建筑物计算容积率的面积确定方法。阳台可以不设置围栏，深度没有限制，如果阳台的地面面积总和不超过整套房子内部房间地面面积的四分之一，就按其一半的地面面积算作建筑面积。符合国家规定的凸窗宽度与挑出长度没有约束，也不计入建筑面积之内。允许商业服务类建筑每层设置不超过该层地面展开面积五分之二的公共半公共区域，该区域地面展开面积的一半应计入可容纳建筑面积之内。不计入容积率的建筑范围包括：为社区提供公共服务的空间，例如空中活动场所等，楼与楼之间的首层风雨连廊，电动自行车集中充电区域等；为社区提供消防控制室，防空警报设备间，通信基站设备间等；既有建筑进行适老化改造时必须增设的无障碍通道，电梯及连接通道，消防通道等；城市更新过程中增加的社区公益性质，公共性质及公用性质的建设项目等；不超过套内房间面积百分之五的中央空调设备平台，可以和分体式空调室外机放置板合并设置。（责任单位：市自然资源规划局）
处理掉闲置的地下停车空间，针对独立售卖的地下车位车库维持原状，其余随商品房一同销售的地下车位车库，取消收取物业维修基金，其维修事务并入地上建筑物的管理范畴，统一处理。加强市中心区域道路停车位的管控，推行差异化停车策略，根据不同路段特点设置时段性停车位，加大对违规停车的处罚力度。（负责部门：市建设住房委员会、市城市管理局）
三、稳主体
促进房地产信贷“优选”机制实施。优先扶持已售住宅占比较高、需继续建设的住宅开发工程。金融单位须增强资金援助，针对符合“五个方面加五个方面”标准的合法房地产工程，运用增加贷款、老贷款延期、改变还款计划等手段主动给予帮助，务必实现该贷则贷。对于有缺陷的房产开发项目，当地政府部门（园区管理机构）需主导召集房地产商号、司法机构、主要贷款机构等参与方，逐项排查整改，务必符合“白名单”标准。对于已列入“白名单”的房地产商号的资金申请，各金融组织须迅速处理审批。（负责部门：市住建委员会、湘潭金融监管处、中国人民银行市分行，各市辖区人民政府、园区管理机构）
要最大程度发挥经营性不动产抵押贷款的效能，帮助房地产公司处理闲置资源，增强资金周转能力。房地产公司能够借助其符合标准的商业不动产，向银行机构申请业务性不动产融资，这笔资金能够用于承担物业在运作过程中的修缮、翻新、装饰等与物业直接相关的运作费用，也可以用来更换借款者为建造或购买该物业所产生的贷款、股东借款等。业务性不动产融资的最长使用年限为十五年。（负责部门：中国人民银行地方分行、湘潭金融管理机构）
减轻公司财务负担，符合条件的房地产公司，各项税收好处，务必全部利用，务必迅速享受。遇到特殊难题，无法按时交税，企业可以申请，依照法规办理延期交税，延期最久不超过三个月。有未交税款，房地产公司应交的欠税和罚金，可以先交欠税，再依照法规交罚金。责任单位：市税务局，房地产公司自持的房产需要缴纳的物业维修基金，从完成竣工验收登记前一次性付清，改成在完成不动产登记前付清。责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局，土地的出售价格，通常在成交后的一个月内支付总额的百分之五十以上，最迟可以在十二个月内全部付清。当土地的出售费用已支付一半以上，同时还没有获得不动产权证书的情况下，各有关的政府部门可以允许缺少某些文件来办理建设用地规划许可，可以批准不超过已批准的总体平面设计中，可计算建筑面积一半以上的建设工程规划许可，以及施工许可等批准事项，在办理商品房预售许可之前，必须付清全部土地出售费用并办理土地不动产权证书。承担监管任务的部门包括市自然资源规划局、市住房城乡建设局和市数据局，在土地规划验收环节，承建方已依照规划审批方案开展建设，由于国家层面、省级层面以及市级的相关技术规范、规则出现变动，导致计算容积率建筑面积、总建筑面积超出规划审批范围的情况，不会实施行政处罚，此项职责由市自然资源规划局负责。
要集中力量管理商品住宅“确保交付”的难题。彻底掌握所有正在建设但难以交付的已售项目信息，根据“继续建设、暂时停工、终止建设”进行分别处理，设立“一个项目一个专门小组一家银行一个法院”的工作体系，落实“每个项目都有具体对策”的计划，明确地方政府、房地产公司、金融组织三方的职责，认真执行“确保交付”的任务，维护购房者的正当权利。要迅速完成已售商品房的不动产登记工作并发放证书，对于因土地抵押或被查封等原因导致无法办理不动产权证的房产项目，要采取不同措施进行集中处理，遵循“只要群众没有责任就应办理证书”的规则，尽快为购房人完成不动产权证的发放。责任主体包括各城市区人民政府以及园区管理委员会，同时涵盖市住房城乡建设局，市中级人民法院，市司法局，市公安局，市自然资源规划局，湘潭金融监管分局，以及人民银行市分行
整顿房地产交易环境，加快预售证发放节奏，尤其关注封顶后环节，逐步减少期房比例，推广即卖即得模式，明确要求先评估后预售，存在隐患则禁止发售，预售方需承担全部责任，严格控制房屋交付安全。强化对正在建设项目的预售资金管控，促使预售资金实现“全额覆盖、全程监控、流量追踪、监测到位”的闭环管理，防止开发商违规收取、银行错误划扣预售资金，保证预售资金专款专用，用于当前项目。不断整肃规范房地产市场秩序，提升企业合规经营水平，加大针对房地产开发、房屋买卖等环节的监管强度，着重惩处企业不实宣传、规避资金监管等违法行为。市住房城乡建设局、市自然资源规划局、市城管执法局、市市场监管局，以及各城市区人民政府、园区管委会要严格管理二手房交易活动，制定明确的契约规范，实施全面的合同审查制度，依据已登记备案的契约来申请房产权证，确保所有房产交易均通过网络系统完成签约流程。市住房城乡建设局、市自然资源规划局、市市场监管局需共同负责此项工作。
要开创房地产行业的新模式，需设立一个整合“居民、住宅、土地、资金”资源的新体系，综合评估人口增减、行业分布、房屋供需等要素，精心制定住宅建设的中长期蓝图和年度安排，遵循“根据人口规划住宅，依照住宅规划土地，按照土地规划资金”的原则，以此推动房地产市场供需相适、构造均衡。制定环保、节能、先进、可靠的住宅规范框架，全面实施优质住宅、优质社区、优质片区、优质城区“四优”工程，营造舒适、抗灾、智能化的城市环境。促使房地产商依照市场需要，革新建设、经营、融资及销售途径，尝试推行老年住宅、高科技住宅、智能物业管理示范项目，形成涵盖开发、建造、维护、监管在内的房地产行业完整价值链。承担职责的部门包括市政建设管理部门，土地与空间规划管理机构，地方性银行机构，以及金融监管组织。
这项规定从2024年5月20日开始实施，持续时间为两年，各市县可以参考这个做法。如果国家和省级层面出台新的政策条款，就以那些条款为准。
文档附件
潭政办发〔2024〕13号发布文件《湘潭市推动房地产市场优质发展相关办法》的通知（xtcr-2024-010006).docx，要求各相关部门遵照执行，促进本地房地产行业健康进步，提升市场整体水平，优化居住环境，完善相关配套措施，加强政策引导，稳定市场预期，保障行业平稳运行，推动产业持续向好发展。
