各地区行政单位，湘潭高新区和经开区管理机构，市内各机关部门，市属企业及驻市单位，各社会团体：
《湘潭市推动房地产领域进步提升品质的若干举措》已获市政府批准，兹行文发布，敬请严格实施。
湘潭市人民政府办公室
2024年9月4日
（此件主动公开）
当前房地产市场供需格局出现显著转变，需要采取针对性策略，针对既有房产的处置和新增住宅的规划要协同推进，必须高度警惕潜在风险，着手建立新的行业发展体系，推动市场实现优质化升级，依照国家及省级促进房地产稳定繁荣的相关指示精神，并考虑本地具体情况，现制定以下若干办法。
一、稳消费
修改住房贷款办法。住户成员，涵盖贷款者、其伴侣及未成年的孩子，申请贷款购置商品房时，该家庭在湘潭市城区没有成套住房的，全都按首套住房来实施住房贷款办法。对于已拥有一套住房且购房贷款已还清的住户成员，为了提升居住环境再次申请贷款购买商品房的，也按首套房贷款办法来执行。承担职责的部门包括人民银行市分行, 湘潭金融监管分局, 市住房公积金管理中心, 市住房城乡建设局, 以及市自然资源规划局。
调整公积金贷款方案。生育三个孩子的家庭，以及高级人才，公积金贷款的上限从九十万元增至一百万元。购买装配式建筑、星级绿色建筑和优质绿色建筑的房产，若公积金贷款额度不超过最高标准，可增加二十个百分点。个人信用记录表明，有未还清的商住贷款，且房产不在本地行政区域，申请公积金贷款时不会计算为已有住房数量；公积金贷款的还款时间能够延长至法定退休日之后的五年。正在推动商业银行办理住房抵押贷款转为公积金贷款的业务，对条件具备的商业银行，支持其存量住房抵押贷款转为商业与公积金组合贷款模式。（责任单位：市住房公积金管理中心）
第三条推行分期购房奖励政策，针对市城区内新建成品住宅，以网签合同登记时间为依据，已缴付契税的，144平方米以内房产每套奖励四千元，超过此面积房产每套奖励八千元，且享受过旧房置换补贴的业主不再重复领取奖励。承担任务的部门包括市财政委员会、市住房和城乡建设委员会，以及各个市辖区人民政府、工业园区管理委员会。
对于人才发放购房补助，针对那些来到本市工作或创业的人员，他们需要满足以下条件：与本市单位签订正式工作协议、被正式录用为公务员，且在本市工作满半年；或者已经自主创业，大专及以上学历的青年人才以及各类技术专长人才，在入职或首次创业后的三年内，若在市区购置首套新建住宅，则可以领取购房补助。不同级别的专业资格和学历，对应的补贴额度各有差异，具体标准如下：正高级职称和特级技师可获得每平方米240元的补贴，副高级职称、全日制博士生和高级技师则能拿到每平方米200元的补贴，中级职称、全日制硕士研究生和技师的标准是每平方米150元，而初级职称、全日制本科生和高级工的补贴额度为每平方米120元，全日制大专生和中级工则享有每平方米100元的补贴。符合本市现行人才政策规定的相关人员，购房补贴将依照最优标准发放，不会重复获得，并且会以现金形式一次性支付。我们大力提倡和协助驻潭的大学、职业院校、技术院校、科研机构以及园区内的公司，在招募硕士和博士（后）人才时，与有实力的房地产开发商合作，把货币补贴转变为实物奖励。承担责任的部门包括市住房城乡建设局,市委人才办,市人力资源社会保障局,市财政局,以及各城市区人民政府,园区管委会。
调整房产售卖途径。购置新建商品房，各房地产公司经审核批准后，能参照市场状况适当调整推广策略。若一次性成团购买十套或以上新建商品房，其团队价格无需计入城市商品房价格监控体系。房地产公司可以按套内面积（不包括公共部分面积）进行标价和销售。打造高效的信息交流渠道，整合优质房产与高端客户、特殊客户等相关数据资源，系统排查本地优质楼盘项目，广泛募集高端客户与特色客户群体，运用进入企业及单位进行宣传推广、提供个性化服务方案、组织特殊人群购房支持项目等手段，实现楼盘与客户之间的精准匹配，同时引导房地产开发商针对不同客户群体推出多样化的购房优惠政策。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局）
（六）对于准备卖掉老房子买新房的居民，提倡用老房换新房的方式，居民可以自行报名参加，促使开发商和中介公司一起提供换房购房服务，给购房者打折优惠，发放购房的额外福利，减免物业开支等特别优惠措施，同时支持尝试用旧房转为保障房的做法责任单位是市住房城乡建设局，对于房屋更新或置换的情况，打算更换的以及已经出租的住宅，在申请住房公积金贷款时，不会被算作家庭拥有的房产数量；而新购入的商品房，则可以享受到住房公积金提取和贷款方面的便利措施。市住房公积金管理中心负责，2024年1月1日至2025年12月31日，针对本市行政区域内的纳税人，若出售自有住房，并在一年内重新购置本市住房，若符合相关条件，且已就出售住房缴纳个人所得税，则可按规定申请退税优惠。市税务局承担相应职责。
维护进城购房农民的合法权利，这些人决定迁入城市后，可以申请户口转移，同时依照相关法规办理子女上学事宜，原先村集体成员享有的权益，包括土地承包的权利、宅基地的资格以及集体利润的分配，均不受影响。（负责部门：市农业事务局、市公安部门、市教育机关、市住房管理局）
鼓励增加非住宅类房产租赁或买卖，适用于政府部门机构单位，社区服务设施，以及各类自我管理团体等，这些单位如有需求，可考虑从现有非住宅类房产中购置或租赁，以获取所需空间，或用于配套公共设施建设，房地产开发企业在完成审核备案程序后，可以参照市场情况，在原有政策范围内，对销售价格进行一定幅度的调整，以促进房产流转。购买七十平方米以上面积或五十万元以上总价的存量商住公寓、酒店式公寓等非住宅房产的业主，其孩子可以享有当地住宅相同的入学权利，满足“一户一表”安装要求和建设规范的，自来水局、电力局、燃气局在完成到户抄表工作后，居民可凭房产交易凭证和不动产权证书等材料提出申请，核实确实用于个人家庭居住的，可以适用城市居民的水电燃气定价政策。承担职责的部门包括本市住房和城乡建设局，本市教育局，本市发展和改革委员会，本市自然资源和规划局，本市城市管理局
二、稳投资
调整土地供给方式和布局，针对住宅用地公开招拍时，收取20%的预付款，商业部分设定2到6成比例，尝试将大块土地分割成若干小地块进行出让，优先投放条件好的地块，以此提升房地产商获取土地的意愿，降低地块流拍现象，使市场预期保持稳定。必须严格实施“熟地”“净地”供应规范，优先保障那些周边道路及地下管网等基础设施完善的地块。要全面排查当前存量房地产用地状况，针对住房供应过量、销售缓慢的区域，调整供应策略，力求实现供需协调。
科学预估人口动态，合理设定幼儿园建设规范，小区住户人数估算从每户3点5人调整为每户3点2人，幼儿入园比例按照每千分之35人来核算学生规模。对于新建或分批建设的住宅区，若当前预测的幼儿园容纳能力低于6个班级，当地政府需依据专项规划及地方实况来安排配套幼儿园的建设。符合湖南省义务教育学校建设规范要求，各教育层级、不同规模办学的机构土地面积指标为一段数值，能够选取下限数值，基本达到教学需求。只要不改变资产归属，满足社区幼教机构基本运作条件并经教育主管机构批准，可以将空置的幼教机构转变为社区公共设施。承担任务的部门包括市教育局、市自然资源规划局，以及各城市区人民政府、园区管委会，社区综合服务设施需要适当聚集，实现共同利用和资源共享，这项工作由市自然资源规划局负责落实，
优化设计规范要求。提高住宅建筑的设计水准，调整户型布局，增强建造品质，强化优质住宅的规划指导，增加装配式建筑在房地产项目中的运用，创建环保、舒适、智慧的建筑。根据不同城市和地区的情况设定限制高度标准，对于在限制高度政策实施前已经获得小区规划总图批准的工程，需向市国土空间规划委员会申请复核并获准，然后依照既有规范开展后续工作；对于在限制高度政策实施后尚未完成小区规划总图审批的工程，必须遵循当前有效的限制高度政策。迅速增强配套的消防灭火能力建设，弥补现有不足。（负责部门：市自然资源规划局、市消防救援支队）改进并健全房屋建筑面积的核算方法。阳台无需完全封闭，深度没有规定，如果阳台的地面面积总和不超过整套房屋的房间地面面积的四分之一，就按其一半的地面面积算作建筑面积。符合国家规范的凸窗，宽度与伸出的距离没有限制，也不计入建筑面积。允许商业服务类建筑每层设置不超过该层地面展开面积五分之一的公共半公共区域，该区域地面展开面积的一半应计入总建筑面积。不计入容积率的建筑包含以下类型：为社区提供公共服务的空间，例如空中活动场所等，楼与楼之间的首层风雨连廊，电动自行车集中充电地点等；为社区提供消防控制室，防空警报设备间，通信基站设备间等；已建成房屋进行适老化改造时必须安装的无障碍通道，电梯及连接通道，消防通道等；城市更新工程中增加的社区公益性质，公共及公用设施等；套内房间面积百分之五以下中央空调设备平台，可与分体式空调室外机放置板合并设置。（责任单位：市自然资源规划局）
处理掉地下空间停车位的积压问题，针对那些单独售卖的地下空间停车位车库，保持原样不变，其余随商品房一同出售的地下空间停车位车库，不再收取公共维修基金，这些车位的维护工作并入地面建筑物的管理范畴。加强市中心区域道路停车位的管理，采取每条路制定不同策略的方法，根据需要设置不同时段的停车位，加大对违规停车的处罚力度。（负责部门：市住房和城乡建设委员会、市城市管理局）
三、稳主体
促进房地产信贷“优选”机制实施。优先保障已售住宅占比较高、需要继续建设的住宅开发工程。银行机构需增强资金援助，针对符合“五加五”标准的合法房地产工程，运用增加放款、旧有贷款延期、优化还款条款等手段主动给予帮助，确保符合条件者都能获得贷款。对于存在缺陷的房产开发项目，当地管理机构需主导房地产商、司法机构、合作银行等参与方，逐项排查整改，务必满足“白名单”标准。针对符合“白名单”的房地产商的信贷需求，各金融组织应迅速处理申请。（负责部门：市住建委、湘潭金融管理局、市人民银行，各市辖区政府、园区管理机构）
（十四）要充分运用经营性物业贷款的优势，帮助房地产公司处理闲置的资产，以此提升资金周转的速度。房地产公司能够运用符合规定的商业不动产，向银行机构申请经营性不动产融资，这笔资金能够用于承担物业在运营过程中的修缮、翻新、装饰等与物业直接相关的运营开支，也可以用来偿还为建造或购买该物业所产生的贷款、股东借款等债务。经营性不动产融资的最长使用期限不能超过十五年。（负责部门：中国人民银行地方分行、湘潭地区金融监督管理机构）
减轻公司财务负担，符合条件的房地产公司，各项税收好处，该有的都要有，该快的要快。有特殊难处，交不起税的，企业可以申请，合法办理延期交税，延期最久三个月。有欠税的房地产公司，该交的欠税和罚金，可以先交欠税，再依法交罚金。（责任单位：市税务局）房地产公司持有不售的房产需要缴纳的维护基金，从拿到竣工验收许可文件前全部付清，改成在拿到不动产登记证明前付清。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局）通常情况下土地出售的款项，从交易成功那天算起一个月内要付至少一半，最迟可以在十二个月内付清全部款项。土地出让的款项至少要付清一半，同时还没有拿到不动产权证书的情况下，各有关的政府部门可以允许不齐全地办理建设用地规划许可，可以批准不超过已批准的规划总平面图里可以计算容积率的面积一半的建设工程规划许可，还可以办理施工许可等批准文件，在办理商品房预售许可之前，必须付清全部土地出让的款项并且要办理土地不动产权证书。承担职责的部门包括市自然资源规划局、市住房城乡建设局和市数据局，在土地规划验收环节，承建方已依照规划审批方案实施建设，由于国家层面、省级层面以及市级的相关技术规范和规则发生变动，导致计算容积率的建筑空间、建筑总面积超出规划审批的额度，不会实施行政处罚，负责此事的部门是市自然资源规划局。
全面掌握所有难交付的已售在建商品住房情况，根据不同情况采取继续建设、延缓建设或停止建设等不同措施，设立专门工作组，并与银行和法院紧密合作，制定针对每个项目的具体计划，明确地方政府、开发商和金融机构各自的责任，确保按时交付房屋，维护购房者的正当权益。迅速推进已售商品房不动产登记发证工作，针对土地抵押或查封等阻碍办证情况，采取不同措施集中处理，遵循“非群众责任则应办证”的方针，尽快为购房人士解决权证问题。承担责任的部门包括各个城市区的行政单位以及园区的管理机构，还有市里的住房城乡建设项目管理局，市中级法院，市司法部门，市公安局，市自然资源与规划局，湘潭金融监管分局，以及中国人民银行市分行
整治房产交易市场环境，加快预售证核发节奏，针对封顶后环节，逐步减少期房比例，推广即售即得模式，坚持先评估后预售原则，防范潜在风险，明确开发商主体责任，严格控制项目交付安全。强化对正在建设项目的预售资金管控，促使预售资金实现“全额覆盖、全程监控、流量追踪、监测到位”的闭环管理，防止开发商违规收取、银行错误划扣预售资金，保证预售资金专款专用，用于项目本身建设。不断整顿和规范房地产市场秩序，提升企业合规管理水平，增强对房地产开发、房屋交易等环节的监管，重点惩处企业不实宣传、规避资金监管等违法行为。市住房城乡建设局、市自然资源规划局、市城管执法局、市市场监管局，以及各城市区人民政府、园区管委会要严格管理二手房交易活动，制定严谨的契约约束措施，以登记备案的契约作为获取不动产证明文件的依据，确保房产网络签约流程全面铺开。市住房城乡建设局、市自然资源规划局、市市场监管局需共同推进此项工作。
开创房地产行业全新模式。确立“居民、房产、土地、资金”各项要素互动新体系，综合评估人口增减、产业分布、购房需求与供给等要素，合理制定居住建设中长期蓝图和年度安排，达成“根据人口安排房产、根据房产规划土地、根据房产配置资金”的目标，推动房地产市场供需协调、布局均衡。建立环保、节能、智慧、可靠的居住规范框架，分步实施优质住宅、优良社区、优质街区、优质城区的“四优”工程，营造舒适、抗灾、智能的城市环境。促使房地产商依据市场需要，革新项目策划、工程实施、资金筹措和商品营销途径，尝试推行老年住宅、数字地产、数字物业管理示范，构建涵盖项目策划、工程实施、持续经营、全程监管在内的完整房地产行业价值链。承担职责的部门包括市政建设管理部门,自然资源与规划管理机构,地方人民银行机构,以及湘潭金融监督管理部门。
这项规定从今年五月二十日开始实施，持续时间为两年，各市县可以参考这个做法。如果国家或省级层面出台新的政策条款，则按照新的条款来执行。
文档附件
湘潭市发布文件编号潭政办发〔2024〕13号，内容涉及印发《湘潭市推动房地产市场实现更高质量的办法》的通知，文件代码xtcr-2024-010006，文档格式为.docx
