一、前期准备
首要任务是确认自己是否符合购房条件,上海地区的购房限制措施阻碍了部分人的购房计划,务必仔细了解清楚相关的购房限制规定。
这里要介绍一下上海房地产交易中心官方网站，上面有购房政策，也有房屋买卖合同模板，这些内容都在这个网站上，【所有后面没有特别说明的引用，都来自这个网站】
限购政策：
问：本市住房限购政策从何时开始实施？
依据相关文件要求，本市从2011年1月31日开始执行住房购买限制措施，这项政策是依据《关于本市贯彻的实施意见》等文件制定的。
问：目前本市住房限购政策大致有哪些？
答：
1)本市户籍单身可买一套
2)本市户籍家庭可买两套
外地家庭能够购置一栋房产，必须满足的条件是，需要提交连续五年以上的社会保险缴纳记录，或者个人所得税缴纳凭证。
4)港澳台同胞、华侨（持中国护照外国绿卡）可买一套
外籍人士，若拥有外国护照，在中国境内服务满一个年度，且目前仍受雇，则具备购置一宗房产的资格。
问：住房限购政策中，如何判断购买住房的时间？
答：购买住房的时间以购房合同网上备案（网签合同）日期为准。
贷款政策：
贷款分作公积金贷款和商业贷款。
公积金贷款额度最高为五十万元，若缴纳补充公积金，贷款额度可提升至六十万元，即包含补充公积金在内的公积金贷款最高额度为六十万元。超出公积金贷款的部分，可申请商业贷款。公积金贷款的利率较为优惠，现阶段利率为
申请企业信贷需向金融机构求助，不妨向几家金融机构的信贷专员进行咨询，他们对住房公积金贷款的规则也很明了，能够同步了解。
需要掌握的信息：公积金贷款的额度与个人公积金缴纳数额、房产使用年限等因素相关，贷款期限也受此影响；商业贷款的授信金额和期限则取决于借款人的年龄、收入水平以及信用状况；同时，还应该了解各家金融机构提供的利率优惠，例如目前首套房普遍享有九五折的利率；此外，还需关注贷款的审批流程和资金到账周期，因为各家银行的具体政策存在差异。
注意：
自2019年10月8日始，新批准的私人住宅贷款的利率，要依据最近一个月份相应期限的贷款市场报价利率，并在此基础上增加一个数值来制定。这个增加的数值，要符合国家以及地方上的住房信贷政策规定，要能反映出贷款所含的风险状况，并且在贷款合同的有效期内保持稳定不变。
事先明白何种住宅可获多少贷款、每月需支付多少款项，有助于更准确地规划购房开支。
计算房屋贷款的专用工具，在众多网络平台或相关应用中易于查找，能够帮助用户确定每月需偿还的金额，使用起来相当便捷。
贷款期限与房屋年龄存在关联，部分房产因过于陈旧，申请贷款将面临极大阻碍，甚或完全不被批准，务必事先对相关政策进行充分探明。
税费政策：
上海地区的销售方标示的价格通常包含税费，买家需要自行负责相关费用，例如交易税费和中介服务费。这些款项在交易环节中是可以协商的，但买家最好事先了解清楚税费的具体数额，因为它们会构成购房总支出的一部分。
去网络上查找一下最新的税务规定，优先选择带有图示的资料，这样更容易理解。所谓的满五唯一和普通住宅的认定，主要关系到卖家需要缴纳的税费。
务必事先弄明白税务方面的规定,与中介沟通时能显得更有见识,也能防止遇到不靠谱的中间商欺骗。
二、看房选房
根据自己的预算、需求确定房源。
开支数额须参照先前的住房按揭、税务方面的规定（巨富阶层不受此限），若财力不足，多数时候不得不有所侧重。
一般来讲，出行方便很重要，比如地铁、公交这些交通方式，还有上下班路程的长短，居住舒适度也很关键，比如房间布局、装修情况、空间大小、楼层高低，周边环境也很重要，比如小区氛围、邻居素质，日常购物医疗也很方便，比如超市、商场、医院、公园的分布，还有一些特殊条件，比如是否属于学区，离家人远近等。
应当优先考虑个人最看重的方面，对于一些不太关键的部分，在必要时可以果断放弃。
先借助软件平台筛选房源，大致确定购房区域，参考周边房产价格，选定若干社区，随后联系中介进行实地考察。以链家应用为例，该软件提供的信息较为准确，不会标注虚假低价吸引客户，展示的图片为实际拍摄，支持虚拟现实参观功能。
亲身考察房屋同样关键，部分细节远程难以察觉，现场观察才能显现出来，比如与马路的间隔。具备条件的话，建议多次探访，白天去一次，目的是了解光线情况，晚上去一次，目的是判断噪音程度，雨天去一次，目的是检查是否存在渗水问题。有很多地方值得考察,可以上网查询看房心得,但有时候需要果断决定,过于犹豫不决反而难以选到合适的房子,毕竟多数房产并非十全十美。
关于中介：
察觉到房东有出售房产的意向，房源信息通常会同时发布在多家中介平台，分散展示。通常情况下，大型中介机构运营较为规范，但收取的中介费用相对较高，且协商议价的空间有限。相比之下，小型中介机构在价格上可能提供更大的让步，但需要留意是否存在额外的隐藏费用，并确认其是否具备合法的经营资质。选择一个值得信赖的中介至关重要，因为某些潜在的问题或不利条款，如果不是中介主动说明，可能难以察觉，因此务必主动多方面了解和询问相关情况。
关键信息必须重复强调：切勿随意签署文件，切勿随意签署文件，切勿随意签署文件，中介有时会利用看房单让你签字，但务必仔细核查，单据上可能记载，即便只看了某套房产而未通过该中介购买，服务契约亦视为成立，若转向其他渠道签约，仍需支付中介费用，这类条款必须明确确认，不可草率签署。
当前阶段房屋考察已接近尾声，若确认满意，即可启动后续环节。后续环节涉及价格协商，通常由中介促成买卖双方会面商议，有时中介会直接与卖方沟通，但这种方式可能存在不透明因素，因此最好与卖方直接面对面商议。
三、签定金合同
谈好价之后，确定这些内容，再签定金合同：
签约之前，一定要核实中介的合法身份，检查他们的营业执照上有没有相关的服务项目（建议拍照留存），同时确认中介是否持有从业许可证明（如果没有这个证明，他们只能提供建议，不能以中介身份进行签约），并且要明确询问费用明细。对于之前中介或者前任卖家所说的，那些对购房有重大影响的事项，或者他们做出的承诺，最好都写入书面文件，毕竟口头承诺不如白纸黑字来得可靠。
问：和房地产经纪机构签订经纪服务合同时要注意些什么？
核实中介公司资质，优先选择已在房产管理局登记备案的中介机构；,查验房产中介从业人员执业证明；,核查授权委托书，确保对方具备委托人的合法授权；,签订标准化的中介服务协议，协议需清晰约定代理形式、费用、服务周期、操作范围等细节，留意签订时间及机构印章；,明确了解违约后果及附加条款。
先进行房产核实，这个环节要委托前手提供身份证件和房产证明去交易场所申请查询，通常由中介陪同完成，核实结果会表明该房产是否设定抵押，以及产权是否无争议，这是关键步骤，同时要核实房屋是否在租赁状态，买卖合同不能对抗租赁关系，租赁信息有时不会体现在查询报告上，若房屋被出租，需了解租客搬离时间，并确认租客不会行使优先购买权。
问：什么是产调？
产调就是不动产登记簿的检索，是对交易房产的各种情况，诸如抵押、查封、租赁等，进行彻底核实，目的是为了确保交易稳妥。
问：为什么必须进行产调？
调查房产既是审核税务的必要环节，也能让购房人迅速掌握房屋的实际情况。依照《中华人民共和国物权法》第十七条，不动产权证书是证明权利人拥有该不动产所有权的文件。不动产权证书上记录的内容，必须与不动产登记簿上的信息相符；如果记录不一致，除非有证据表明不动产登记簿确实存在错误，否则应以不动产登记簿上的信息为准。
没有足够时间进行产品测试的情况下，先支付定金是不太合适的做法，在定金协议中补充以下内容更加稳妥：
如果甲方隐瞒了房屋在签订合同前已经设定抵押、预先出租、被查封等情况，并且乙方因此不同意签署房屋买卖协议，那么甲方需要将乙方已经付出的定金加倍退还。
如果不是一次性付清购房款，务必再次核实房贷相关事宜，比如能够借到的金额、贷款审批流程以及资金到账的具体时间。倘若房贷申请未获批准，或者放款时间过于滞后，即便已经签署了定金协议，一旦超过合同规定的期限贷款仍未到位，通常情况下定金将无法退还。
押金协议或许不够规范，但通常都会清楚标示出款项交付的时限与途径，以及违反约定的后果。每一项内容都需要仔细审视。对于无法兑现的承诺坚决不签署！一旦双方签字确认（建议附上个人身份识别码），——若有中介介入，一般还需中介也签字——便会产生法律效力。
问：和上家洽谈要注意些什么？
与前任业主商议是购置房产的关键步骤，借助周全而高效的交流，能够摸清对方背景、房源情况，例如是否涉及抵押、租赁、司法或行政方面的限制，同时可以就合同条款，诸如款项支付的时间与途径、房屋交付的时限、户口转移事宜、协议签署的日期以及违约的相应处理等，展开协商讨论。
定金起到初步的担保作用。有定金作为约束，买卖双方都不会随意违约，否则需要支付违约费用，通常还需承担给中介的违约补偿。不确定的情况下不要提前付款，务必仔细阅读定金协议的每项条款后再支付。
完成定金协议签署并支付款项后，务必妥善保管转账凭条，最好在银行窗口办理，同时也要保留定金确认单据，这些材料在后续申请贷款时通常需要。
四、网签、付首付
一般等买家筹齐首付款，买卖双方商定具体时刻，卖方需携带身份证件与房产证明，买方则需带身份证件、户口簿等文件，随后进行线上签约。
网签是为了保证交易安全。
问：下家如何避免上家一房两卖？
交易双方需一同前往房产所在地的房产交易管理部门或具备相应资格的房产中介机构网点完成线上合同签署。合同订立之后，买方须促使卖方迅速一同前往房产交易管理部门进行产权转移登记，以防因此引发的法律问题。
问：设定抵押的房屋如何安全交易？
交易达成时，买方通常需要支付预付款或首期款项，但房产常存在抵押情况，为防止卖方收款后拒不履行还贷义务，进而造成抵押权无法撤销和交易无法完成的问题，建议买方在协议里明确卖方延迟还款的违约条款，并且要尽快陪同卖方到贷款机构完成贷款结清的程序。
网签合同范本具有固定格式，可在上海房地产交易中心官方网站上找到并下载。补充条款需依据双方协商结果，最好在网签前事先明确所有条款内容。
合同模板下载的地方：
合同涵盖购买金额、预先设定的付款途径，例如一次性付清或银行贷款，以及房屋交付流程，同时明确了违反协议的后果和赔偿数额，还包含了交易双方自行商定的其他条款。
*注意付款方式和时间节点，以及违约责任划分及金额！
先去金融机构把钱款支付给前业主，随后领取转账证明和首期付款单据，接着就能够到金融机构申请抵押贷款业务了。
五、办理贷款
贷款分公积金贷款和商业贷款，也可以组合贷款。
问：如何申请贷款？
申请纯公积金贷款需联系上海市住房置业担保有限公司,该公司设在进驻房地产交易中心的地点,专门处理此类业务。
商业信贷或混合信贷可以请房产中介办理，也能够自行去银行申请贷款。具体细节请向相关金融机构了解。
各类金融机构放款所需文件不尽相同，务必先联系银行个人信贷业务人员，核实清楚，备齐相关材料后再前往办理。
一般需要准备的资料：
上家-产权人身份证复印件、房产证复印件、收款卡复印件等
下一位需要提供个人身份证件，以及户口簿，婚姻状况的证明文件，可以是已婚的文件，也可以是未婚的文件，还需要收入情况的证明，工资的明细清单，购房首付款的凭证，首付款的收条，房屋买卖的协议等材料
银行收集完所有文件后将启动信贷审核程序。审核一旦获得批准，便会向受托方提供若干相关文书。受托方可凭这些文书与委托方商定过户时间。
六、支付第二笔款项（如有）、过户
通常在支付了除贷款和尾款以外的全部款项之后，也就是当天，会和卖方一同前往交易机构完成产权转移手续。
在办理过户手续时，买卖双方需共同填写并递交《上海市房地产交易涉税情况表》以及《购房人家庭成员和名下房产状况查询申报表》等文件，这些材料是为了缴纳相关税费而准备的。
通常在提交纳税相关文书后五个工作日，能够前往交易场所完成税款支付并获取缴款凭证。申请人处理税务问题的最终时限为交易场所接收申请文书后的第二十天，若未在此期限内办妥，申请材料将被退还。
七、缴税、领房产证
前往交易场所办理税款缴纳手续，支持银行卡支付方式，职员会告知具体时间以便领取不动产权证书，需要在交易场所稍作停留即可——因此通常上午办理，下午便能领取。
可以预备一张信用额度较高的银行卡缴纳税款，之后分期偿还，无需支付利息，感觉非常划算。
务必妥善保管所有相关文件，比如房产税的确认文书、税款缴纳凭证、房产增值的收据、房产所有权证书，以及若申请了抵押贷款还需提供抵押权登记的证明等。房产所有权证书需要贴上印花税票，这个手续也在交易中心完成。
八、材料交银行、待银行放款后，收房付尾款
准备好交易场所提供的文件，通常涵盖房产新证、抵押凭证、房屋增值税收据等，前往金融机构申请房产抵押，具体所需文件需咨询银行个人贷款业务代表。银行将联络公积金管理部门进行放款，最终将款项合并后划转至卖方账户。整个流程大约需要十五个业务日。当资金到达卖方账户时，买方一般会收到短信告知。确认卖家收到款后，就可以联系卖家、中介，收房付尾款了。
房屋交付使用之前，务必完成各项费用的结算，通常包含使用前的水电燃气、电视网络、小区服务、电梯维护、公共区域清洁等开销，这些由转让人负责，但需留意有无未缴清款项必须补齐，此后相关支出由受让人负责。办理电视网络过户手续时，可询问屋内机顶盒数量，检查其是否完好，若需添置新机顶盒，费用大约在三百元左右。在办理财产过户手续时，通常需要核实卖方已经搬离原籍，这样做可以防止后续产生争议。
确认与中介沟通处理相关事宜，应明确是否仅限工作日，还是亦可安排在周末进行，以免造成不必要的多次前往。
全部工作完成后，支付最终款项，并保留收款证明、尾款收条。倘若仍有未付的中间人报酬，需同时结清。通常情况下，此时中间人早已收取了中介服务费，大家知道吧。
总结：时间线
总结一下从看房到交房的时间线：
熟悉相关法规（半天）→实地考察并确定房源（时长不一，可长达数年）→签订预购协议（需备好相关证明及首付款）→完成网络登记并支付首期房款→申请银行贷款→若有后续款项按期支付、待贷款审核通过（一般需一周到两周时间）→办理房产过户手续→完成税费缴纳并领取不动产权证书→提交资料至银行申请抵押登记，等候放款（约十至十五个自然日）→完成所有过户流程、交付房屋并结清尾款（通常此时卖方已迁出户口）。
快的话，从确定房子到办完所有到交房，1到1个半月时间够了。
