当房产回归大宗耐用消费特质以来之时, 面向全国性跨城置业难道还成应成为低利率时代之内一项新式解法吗?
近日, 手握三十二套公寓的跨地投资人把自己整套动作路子讲给凤凰网房产共享, 叠上最近成都博主“小圆子”抄底老破小的事儿例, 一条跟传统购房路子全不一样的“收租流”赛道慢慢摆到台面。
32套公寓，平均租售比6.5%
“我合计投了600万上下, 现在入手了32套公寓, 年租金43万, 扣除按揭净到手33万。”受访者王女士的往来账本分外明晰。按此核算, 其全体租售比落到6.5%, 大幅逾越当前10年期国债收益率（1.7%-1.8%）和银行按期存款利率。
王女士介绍, 这三十二套房中都是四十年产权公寓, 面积在四十至五十平米里, 全都集中在贵阳、重庆、长沙等地, 均为二线城市当下租售比排名较为靠前的地区。“挑选城市, 就看三点, 即租售比足够高、租客基数比较稳定、总价门槛相对偏低。”王女士这么称。
这与早前成都博主“小圆子”的操作形成呼应。据报道媒体, 2025年来, 小圆子在成都二环内连续买了8套老破小, 总价约330万, 贷款220万, 月供1.4万元, 收到月租金约2.1万元, 净现金流7000元, 租售比照样维持在5%-7%区间。“我们不赌房价上涨, 赌的是租金能覆盖成本, 还能剩点。”小圆子在接受采访时讲道。
和“小圆子”扎根本地实地勘察行情不一样, 王女士的投资区域跨了多个省市, 不仅租房子没去到过现场外, 就连买房子都还靠着线上来远程操作, 这般情况底下, 她究竟会是如何购置管理这总计三十二套房产的呢?
王女士表示, “我身在外地, 并非每回交易都赶去到场。”房源获取阶段, 王女士称通常敲定贝壳、重庆“到家了”、长沙“新环境”等地区头部中介平台。交易前务必要做实产权核查, 核验房屋抵押、查封、贷款状况, “绝不绝然私下交易, 全部款项走第三方资金监管账户, 担保资金安全。”。
在异地交割环节内, 经由线上委托公证流程, 授权经纪商代办理过户手续、相关物业交割手续事宜, “绝大多数房屋只需要等待收取房屋产权所有证就行, 唯有相对复杂案例才需要办理人亲自到场。”。
实在没法不说, 王女士的对应处理办法, 正好映照当下房产交易数字化的成型状态。王女士呈上她平时打理时用的登记表格, 这个表格里清清楚楚记下了每一套房子的租房时限、房租给付状态, 租房的人全都在网上交流沟通；最先选挑那些服务费较高的住所服务项目项目? 不就选那些服务费高的地产项目, “服务类钱收得高, 专属管家供的服务就贴心, 水电出了毛病、家用电具的维修都能帮着料理, 给我省了很多做杂事的心思”。
当然, 这种模式的可行性依托于房产交易线上化工具的普及当前一些平台, 已实现签约面签公证资金存管的全流程线上化各地中介机构的本地化服务能力可以解决远程管理问题。
“包租婆”好当吗？
“以前做生意时的每天一睁开眼睛就欠员工的工资压力, 神经因此绷得快要断裂了”, 从事“收租流”的王女士坦言称, 其现状生活状态发生了质变, 已然从当初当普通老板变成了众人熟知的“包租婆”。
可“躺平”取租并非半分没有代价, 王女士也曾遇到租客迟交房费、出现变故毛病、物业对接等碎事儿, 还是要花费心机精力。 “妙在租楼房的大多是年亲人, 年少房客大多讲信誉, 要一次基本就转了。物业费先付后, 那佣人回应效率也算很快, 有情况找本土修理工人, 价钱也不高。”。
哪怕自称“没踩过大坑”的王女士也强调风险控制的必要性。“买公寓出租赚的是慢钱, 回本也得十来年的时间。”她还总结出三条核心原则！
第二, 产调必须前置工作, 有抵押状态, 有查封状态, 有多重的负债相关信息, 任何项其一没查清都可能血本无归。
第三条, 摒弃赌徒样心态, 勿追逐热度城市, 勿碰高额杠杆之资产。「现存购置的整三十二套公寓均为不足二十万的较小户型, 性价划算的购入过一套仅需六万六千的小公寓, 花销一两万将其重新装修布置, 也好往外出租经营, 所能把控的风险程度适中」。
业内懂行人士提醒, 此前“老破小”走红, 其资金变现流动风险不可不加以轻视, 一旦急需急用款项可能面临卖不掉、租之高价困难；而跨城跨市置业者假如对房屋拥有权所在当地出租租赁市场缺少深度考究调研, 也可能遭遇租售比率名义价值高于实际价值的高额陷阱, 考验选采房屋的技术与辨识断能力。
最后对这位王女士进行采访后, 她称自己的终极目标便是“年租金达到100万时退休”这般。
囤积价位低廉房产, 依靠承租获取恒定现金流通量, 这批看起来非常“复古”的投资门路, 能够能否支撑低风险系数的生活模式? 解答估计会因人而差别迥异。
