提及浦东的开放，必然要强调其过去的贫困状况：陆家嘴曾是泥泞的渡口、漫步一圈鞋底沾满泥土等等。
唯有如此，才能凸显我们取得的伟大成就。
实际上，浦东的起始点并不算低，无论是最初纳入的川沙地区，还是稍后合并的南汇。
而且浦东的发展一定程度牺牲了浦西。
01
川沙、南汇和邻近的上海县（部分区域已纳入浦东）长期以来占据着全国百强县的领先地位，其中川沙更是被誉为上海最富裕的县份。
将浦东视为发展滞后的地区，很大程度上源于从上海城区的角度出发：起初，上海城区的优势极为突出。
上海的总GDP达到了781.66亿元之巨，而川沙和南汇两地加起来的占比仅为7.71%，在整体经济中显得微不足道。
浦东与上海GDP对比
随后，浦东地区迅猛发展，其GDP实现了219倍的飞跃，至2020年，其经济总量已占到上海全市的三分之一。
不得不说是一个经济奇迹。
这个经济奇迹，其实一定程度牺牲了浦西。
1990年，浦西的GDP达到了721亿元，而到了2020年，这一数字飙升至25493亿元，增长了仅35倍。
而这三十年，全国平均增长54倍。
上海市集中了众多资源和力量，致力于浦东的顺畅开发，尽管这样做在一定程度上影响了浦西的进步。
浦西降速，浦东提速，在浦西视角浦东的发展就更加光彩夺目。
昆山在1990年的GDP仅为20亿元，而到了2020年，这一数字飙升至4276亿元，增长了213倍。
若仅从数据角度考量，其表现绝不逊色于浦东新区，然而由于地处上海之外，民众对此感受并不强烈。
浦东当年的开发支持力度有多大呢？
土地财政这一制度既让人喜爱又让人痛恨，其起源正是始于浦东地区。
《朱镕基讲话实录》中提及，在推进浦东开发的过程中，仅凭上海的财力显得远远不够，因此特别向北京争取了“土地出让收益留地方”的优惠政策。
自此，税收的分配权集中在中央政府手中，而土地产生的收益则归地方所有，这种财政分配的格局便确立了下来。
此外，为确保陆家嘴的开发顺利进行，政府要求金融企业必须搬迁至浦东地区，并且各个省市也需在陆家嘴进行相应的投资。
无奈的是，浦东新区直到1992年才正式宣告成立，而这距离中央政府提出开发浦东的战略部署已经过去了整整8个春秋。
与深圳相较，我们已错过了80年代那迅猛发展的黄金时期，故而必须采取更为高效的策略，将原本的三步并作两步来完成。
我们观察到，在浦东开发的过程中，遍地可见建筑工地，而陆家嘴、张江、金桥、外高桥这四股力量正协同向前。
这四个片区的开发无疑取得了显著成效，时至今日，它们依然是浦东发展的中坚力量。
2020年，陆家嘴与金桥两大园区合计，其GDP总额已突破7000亿元大关，这一数字占据了浦东新区总体GDP的超过半壁江山。
换言之，经过三十年的繁荣，浦东的发展带动了北部多个区域，而原南汇区的发展状况实际上并不尽如人意。
这在浦东的资源分布上一清二楚。
02
浦东的经济实力毋庸置疑，是大家公认的“赚钱”的好地方。
不过却不是“花钱”的好地方。
历经三十年发展，浦东地区规模超过10万平方米的商场仅有大约10家，且这些商场几乎全部汇聚在陆家嘴周边。
金桥与外高桥地区经济繁荣，然而，其商业开发主要集中在太茂、金桥商业中心等规模较小的商业体，即便是10万平方米以上的拉拉宝，也是在今年才刚刚开始运营。
南部跨过中环，大片的区域是商业空白。
商场布局是衡量人口密集程度的关键指标，而此处商场布局几乎一片空白，这充分表明浦东南部广大区域尚未被开发。
即便在经济密集度较高的张江、金桥园区，产业仍是主导，而居住功能并未被赋予较高定位。
北闵行区域，包括七宝、莘庄、古美、金汇等地，虽然面积不大，且位于中环之外，但10万平方米以上的大型商业体并未与浦东拉开太大差距。
正是因为这片区域整体以居住为主，居民收入又处于较高水平。
医疗资源方面浦东同样匮乏。
连同分院在内，浦东仅8家三甲医院，而且也集中一隅。
如果分院也计入，上海称得上三甲的医院有60多家。
如果不计入分院，浦东真正的三甲医院仅4家，而全市有35家。
而浦东的人口已经超过全市四分之一。
浦东地区仅拥有占三分之一的三甲医院，却要为四分之一的人口提供医疗服务，这使得医疗资源显得尤为紧张。
唯一跟得上的资源是交通。
全市共有460座地铁站，其中浦东地区分配到了97座，这一数量占总数的21%，与当地人口数量大致相当。
浦东区域的地面道路密集程度虽不及浦西市中心，但拥有较多的主要道路和较少的红绿灯，这使得自驾体验更为宜人，舒适度甚至超越了浦西地区。
追求富裕必先改善交通条件，这一理念已深入人心，交通设施不仅便利了居民生活，更对产业发展至关重要，因此，领导们愿意投入资金。
因此，浦东面临的困境在于，尽管人们拥有丰厚的收入，却未能体验到生活的便利。
唐镇的部分示范性住宅区房价一度攀升至十万级别，居住者普遍拥有高学历和高收入，但周边的配套设施却相对匮乏。
然而，人们常常采取精神胜利的策略：如今市面上充斥着淘宝、盒马等电商平台，商业配套设施的需求似乎并不迫切。
其实在商业发达的地方，大家也可以用淘宝、盒马。
在当今社会，商场并非在他人困境中伸出援手，反倒是如同在美玉上镶嵌宝石，提供了更多样化的商业形式，使得人们的生活变得更加多姿多彩。
丰富多彩的生活原本就是居住大城市的终极意义。
在居住层面，浦东的优势是社区品质。
浦西的老城区历史悠长，步入商品房时代后，自然无法推倒重建，只能对现有的建筑进行修缮和补充。
因此，在老城区的广阔地带，既有商品房、老旧住宅，也有写字楼，建筑类型繁多，这自然让人感到城市的布局显得有些杂乱无章。
而且，原本的规划思想已经显得过时，浦西地区众多住宅小区的用地狭窄，即便进行改造成为商品住宅，也仅能容纳2至3栋楼，因此很难营造出理想的小区居住环境。
浦东地区除陆家嘴周边外，绝大部分区域均为全新规划打造，如联洋、源深等区域，住宅品质上乘，均为高品质商品房。这些小区规模适中，园林景观设计独具匠心。
这是城市规划上的后发优势。
在各自的优缺点对比之下，对于同一环线区域而言，浦东与浦西的房价并未展现出显著的差异。
不过如果浦西社区环境的问题得到解决，价格将超过浦东。
诸如新天地、徐汇滨江、董家渡等几乎全新建设的居住区，其单价与总价均显著高于浦东同等级别的区域。
反过来讲，浦东的豪宅以别墅为主，诸如东郊别墅、碧云别墅。
在价格方面，浦西新天地、徐滨等高端住宅区域的价值，大致等同于浦东中环区域内的别墅。
浦西内环普通商品房，约等于浦东优质社区。
实际上，浦西地区同样存在与浦东相似的优质中产居住区，这些社区遍布于闵行、长宁、普陀等地的内外环之间。
这些地方生活资源已经补足，唯一的问题是通勤。
经过一番梳理，我们发现浦东内中环区域内的那些高品质住宅区，在资源丰富、居住条件优越以及交通便利性等方面，堪称三者之间的最佳平衡点。
03
浦东真正的优势，是未来。
其实近些年浦东的发展已经遇到瓶颈期。
在2010年之前，浦东的快速发展使得其与浦西的差距迅速缩小。
合并南汇后其实增幅已经放缓，在人口上也能得到印证。
2010年，浦东的人口比例达到了全市的22%，而这个比例至今未曾突破23%。
上海的外来人口比例大约在41%上下，而浦东的这一比例高达42.59%，曾经吸引众多外来大学生的优势正逐渐减弱。
浦东60岁以上老人数量超过21.6%，已经进入老龄化时代。
正是看到了这些危险，浦东进入新一轮的开发。
张江南扩展、临港的飞跃、金色中环的发展带，每一个都代表了新的探索与尝试。
这些新的尝试，更多的发生在浦东南部——北部已经渐渐饱和。
2019年，浦东各园区税收普遍出现下降趋势；那时，疫情尚未大规模爆发，相关的减免政策也尚未得到实施。
因此，我们计划构建副中心，对金桥和张江进行升级改造，既要维持原有的制造业和研发优势，同时还要致力于建设新的商务区域。
制造业、研发也会产生新的商务需求，不能让这些新增量外流。
当然，临港的扶持力度更为显著。截至目前，今年计划推出的住宅用地共有72块，而临港地区占据了其中的16块。
占全市22.22%!
当然，决定性的冲击源自中央层面；7月15日，浦东被正式确认为社会主义现代化建设的先锋区域；这一地位，与当年的深圳相媲美。
将这个重任交给浦东，是因为这里产业结构的优势无法取代。
浦东在人工智能、工业互联网、集成电路、机器人以及软件等产业领域，不仅在全国范围内，而且在全市范围内都处于遥遥领先的地位。
这些领域，是国家寄予厚望，期盼其能够突破西方封锁的至关重要的国家战略产业。
三十年间，全市倾力建设浦东，为上海的整体繁荣做出了巨大贡献，然而这也给浦西带来了一定的负担。
现在，举全国之力重新打造浦东，让你不得不押注。
在区域分析的过程中，时常有朋友对环二所提及的零和博弈观点提出异议：“多数情况下，合作共赢才是常态。”
其实共赢也好，零和博弈也好，都只是程度问题。
当前各地纷纷陷入人才和产业的激烈竞争，在这其中，必然存在一些地区承受了损失。
共赢的概率越来越低。
所以当你无限看多浦东、看多临港时，你必须看空一些地区。
你会选择看空哪里？
当然不管说得再多，浦东、浦西的隔阂很难消除。
偏爱浦西的人们，依旧把浦东视为偏远之地（陆家嘴不在此列）：在那里，除了辽阔的田野，便是遍布污染的厂房。
喜爱浦东的人们，却对浦西的居住密集程度颇有微词；那里人潮涌动，密集得让人感到不适。
至少就房价来讲，谁也没说服谁，用钱投票最真实。
