上海市房地产交易中心，作为入驻浦东陆家嘴金融贸易区的首个要素市场，同时也是全国首个房地产交易中心，它在上海房地产业发展的历史中占据着至关重要的地位，并对上海浦东的改革开放进程产生了积极的促进作用。
浦东开发开放号角下的顺势而为
1990年4月，中央宣布启动浦东的开发与开放，这标志着一项跨越世纪的国家战略的诞生。当时，市委和市政府的主要领导均对房地产业的进步提出了明确的要求，其核心思想在于：在推动浦东的开发与开放过程中，上海的房地产业必须倾尽全力提供支持与服务。同时，要依托于浦东开发开放的机遇，推动深化改革，使上海的房地产市场充满活力，并且得到有效提升，从而为上海的经济发展、城市建设和居民生活条件的改善贡献力量。
实际上，在浦东新区开发开放之前，上海为了解决住房问题，已经在房地产行业实施了一系列的改革与尝试。这其中包括推动侨汇房的发展，而中华企业公司作为先行者，在上海首次建造并销售了首批侨汇住宅，从而为商品房的诞生树立了典范。例如，激发国家、地区、企业以及个人四个层面的活力，拓宽渠道加速推进住宅建设，并激励民众购买和建造住宅，在住宅商品化领域进行了深入探索。尤为创新的是，上海自1988年起推行土地租赁制度，将土地使用权作为一种独特的商品引入市场流通，此举为土地要素市场的形成奠定了坚实的基础。
客观而言，在20世纪80年代，上海在房地产领域的改革举措主要限于小规模试点，其根本宗旨在于最大程度地满足民众的住房需求。1990年代，在浦东新区开发开放的进程中，我们严格遵循市委、市政府的整体规划和具体要求，与市计委、财政局、税务局、市建委、市房改办等相关部门紧密协作，共同推进。我们全力以赴，致力于为浦东的改革开放提供支持，特别注重通过深化土地使用制度和住房制度的改革来推动发展。
在土地使用制度改革领域，上海尝试开辟了一条以土地批租为手段，用于旧城区改造与新区建设的创新路径。起初，土地批租通常是将已开发或再次开发的“熟地”提供给具备相应资质的受让人，以便他们进行房屋建设。然而，面对浦东新区大量土地，若全部先转化为“熟地”再交由开发商开发，将无法满足浦东加速发展的需求。浦东新区尝试了“生地”批租的途径，这涉及从农村征用原本属于集体的土地，而这些土地在未完成“七通一平”的基础设施建设的前提下，便由国家直接出让给接受方。接受方在获得土地后，需先行进行基础设施的建设工作，随后可以选择将土地转让为“熟地”或者自行进行房屋建设，这一过程被形象地称为“土地空转”。通过实施这一举措，浦东的四个功能开发区所属的开发企业迅速获得了土地资源，从而能够展开对外招商活动；国家无需承担巨额资金用于土地开发，“生地”因此得以融入房地产市场。此举对于推动早期浦东开发项目的快速启动起到了至关重要的作用。
1991年6月，上海市土地管理局、上海市财政局联合与浦东地区的三家开发企业签署了关于国有土地使用权批量出让的投资合同。所有图片资料均由讲述者亲自提供。
所谓“毛地”批租，指的是在旧城改造过程中，对那些尚未被拆除的土地进行出租。在这方面，浦东地区的实践主要集中在陆家嘴一带，而浦西地区也得益于浦东开发开放的优惠政策，同样进行了众多此类实践。这实际上成为解决上海旧区改造问题的一条有效途径。与此同时，上海将商业用地、旅游设施、娱乐场所、金融领域、服务行业以及商品房等六类内资项目纳入了土地有偿使用的范畴，此举标志着土地使用权出让的范围已从外资企业延伸至内资企业。
在住房制度改革的领域，上海勇于从制度层面开展深入探索，其核心目标在于推动住房向商品化和市场化方向发展。1991年5月，经国务院批准，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台并开始执行。上海市实施了推广公积金制度、提高租金并发放补贴、分配住房时购买债券等策略，同时亦允许将成套独立住宅出售给员工。此举旨在逐步将住房纳入市场流通，使民众手中持有房产，进而实现小户型变为大户型、老旧房屋变为新房，以此激活房地产存量房的三级市场。此外，同样关键的是要充分发挥二级增量房市场的职能。为此，上海市政府积极推动住宅项目的开发与建设，并创新性地推出了购房的新政策——即所谓的“按揭”制度，具体表现为商品房抵押贷款业务。
针对企业所使用的“系统房”涉及的相关厂房和土地，我们与市计委、市财政局等相关部门共同拟定了《关于开展工商企业国有房地产盘活试点工作的实施意见》。该意见提出，对国有工商企业所使用的土地资产进行价值评估，并将其注入企业集团，以此降低企业的资产负债率。通过这种方式，我们旨在激活“系统房”资源，将这部分土地资源推向市场，从而使其潜在价值得到充分体现。1996年和1997年，试点签约活动分两批进行。在首批试点中，纺织、一百、华联、仪电、建材等9家集团成为试点单位，它们共获得了超过630万平方米的土地，土地价值超过70亿元。而在第二批试点中，轻工、电气、汽车、冶金、农工商等12家企业集团参与其中，它们共受让了近3300万平方米的土地，土地总价值达到了125亿元。自此，系统房与直管公房共同融入了统一的房地产市场，并开始采用市场化的管理模式进行运作。
1997年5月10日，上海市成功举办了第二批国有工商企业房地产盘活试点项目的签约典礼。
房地产市场活力的恢复，对房地产的管理层面也带来了新的挑战。1994年12月，上海市政府颁布了《上海市公有住宅售后管理暂行办法》，此举将已出售的公有住房纳入了物业管理的范畴。因此，我们房地系统随之将原有的房管所进行了改制，转型为物业管理企业。为迎合房地产市场对集中交易地点的迫切需求，我局携手建行上海分行以及黄浦区房产局共同创办了上海市房地产市场，同时引入了当时国内最为尖端的计算机房地产交易系统，实现了与众多房地产市场及信息咨询机构的互联互通。
从1992年到1996年，上海总计批租了1301块外资地块，共计9365公顷的土地进入了土地一级市场。随着住房制度改革的不断深入，住房权属关系发生了变化，全市的住房自有率显著上升。同时，开发投资的规模也迅速增长，房地产市场交易活动日益频繁。因此，上海的房地产业逐渐构建起一个较为完整的产业体系，涵盖了生产、流通和消费等多个领域。
率先东迁拉开要素市场集聚陆家嘴的大幕
1993年11月，党的十四届三中全会通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。该决定明确提出，构建社会主义市场经济体制的目的是让市场在国家宏观调控的指导下，在资源配置方面发挥基础性作用。然而，当时对于如何构建社会主义市场经济运行体制及其机制，以及如何让市场在资源配置中扮演这一基础角色，尚无现成的经验可供借鉴。上海的决策层与业内专家注意到这一关键点，经深入探讨，他们提出应将浦东的开发进程聚焦于要素市场的培育与拓展，并将陆家嘴金融贸易区视为实现这一战略目标的理想平台。
1995年，上海房地产业迎来关键的历史节点。《城市房地产管理法》自当年1月1日起正式生效，该法规的出台旨在将我国房地产市场及房地产业的发展纳入法治的框架，既有助于平抑全国范围内的房地产热潮，又促进了房地产业向法制化、现代化和市场化方向迈进。为了与之相匹配，市委及市政府作出决策，决定取消市房产管理局和市土地管理局的编制，并设立全新的市房屋土地管理局。此举对于全市房地产市场的各级别——包括一级、二级和三级市场——的全面和均衡发展，具有极其重要的意义。
自1995年开始，依据新的职能定位及上海房地产业发展的动向，行政管理的重心由直接管理公有住房转向构建全市房地产市场，并致力于全面推动行业进步。为此，积极推行“三个转变”：首先，将管理方式从计划经济体制下的模式转变为社会主义市场经济体制下的模式；其次，将管理对象从开发商的投资活动扩展至土地、投资、建设、交易、维修等全产业链、全范围的管理；最后，将管理方式从粗放型向集约型转变。上海依据强化房地产产权监管的规范，对房地产的登记、买卖、中介、抵押、租赁等环节的相关法规进行了深入研究和制定。在相关法规出台之后，我们随即开展了试点工作。胡炜，时任浦东新区管委会副主任，此前曾在黄浦区担任过房地产局局长，凭借其丰富的房地产经验，加之浦东新区在改革开放中享有先行先试的特权，因此选择在浦东新区先行试点一系列法规规章。试点取得显著成效后，这些法规规章便在全市范围内逐步推广。在上海市，建设部负责房地产市场改革发展的试点工作，该试点得到了国家建设部刘志峰、宋春华、谢家瑾等部、司领导的认可与支持。
同样是在这一年，受到国家宏观经济调控政策的影响，浦东陆家嘴地区众多新建的楼宇面临招商进度缓慢的问题，一些海外媒体甚至报道称“陆家嘴写字楼的租赁和销售率仅为20%”，还有“大楼内灯光无法点亮”的现象。因此，在1995年11月，浦东改革与发展研究院的院长姚锡棠教授向当时的上海市市长徐匡迪致信，提出将位于浦西的上海市房地产交易市场迁移至浦东的建议，旨在通过要素市场的东移，推动陆家嘴中央商务区的构建。徐市长对此建议给予了批示，并指示：“请启正同志审阅，并考虑是否由王安德、蔡育天同志负责具体安排。”在陆家嘴证券大楼周边，可寻找已建成的大厦用作房地产交易场所。此举有助于加快陆家嘴中央商务区的发展进程。”这对我们来说，是激活上海房地产市场的绝佳机会。
1996年4月，徐匡迪市长主持召开了市政府会议，会议的核心议题是探讨如何进一步激发上海房地产的二三级市场活力。在此次会议上，共讨论并确定了九项重要议题，涵盖以下五个方面：首先，提出了激活二三级市场的具体策略，例如实施蓝印户口政策，提高公有住房租金，推广租赁业务，拓宽购房人群范围，减轻税收负担，以及增强市场活力等措施。二是计划在浦东陆家嘴打造上海市房地产交易市场，该市场将涵盖房地产交易、信息发布、管理服务等多项功能，成为一个综合性的交易平台。三是要求各区县设立房地产交易中心，同时，市房地产交易中心需加强对区县房地产交易中心的业务指导。四是确保所有信息实现网络互联互通。五是随着交易市场的设立，市房地局及相关部门也将整体搬迁至浦东。实际上是在1997年春节期间迁移过去，到目前为止，留给我们的准备时间尚余半年有余。
会议落幕之后，我们便迅速投入到紧张的搬迁准备工作之中。首要任务是寻觅陆家嘴金融贸易区内的理想办公场所。经过广泛搜寻，我们最终在崂山西路201号发现了一座由我们集团下属企业所建造的楼宇。然而，与我们在浦西的老办公地点相比，新址还是略显不足。在迁往陆家嘴之前，我们单位一直在中山东一路1号的亚细亚大楼办公。该楼曾被美誉为“外滩第一楼”，整幢楼就是一个建筑艺术。
1996年12月28日到29日，在周末的两天里，我们完成了搬迁。与此同时，交易中心的装饰工程也在加紧施工。这个房地产交易中心占据了大楼的一、二、七、八层，总面积达到了7000平方米。其中，一楼是交易大厅，能容纳大约600名顾客。大厅配备了巨大的电子屏幕和触摸式电脑，能够向顾客提供有关房地产市场的各类信息。交易中心内部设有房地产交易、登记、咨询、查阅等业务窗口，并配备了房地产中介、测绘、估价、公证、财税、金融、律师等机构，全面推行“一站式”服务。二楼共设有34个交易座位。该中心最为突出的特色是配备了符合智能化标准的计算机网络系统，这一系统显著提升了市场信息处理的效率和精确度。
历经两个月的细致调试，1997年2月28日，上海市房地产交易中心正式对外营业。当天，国务院副总理吴邦国、建设部部长侯捷、国家土地局局长邹玉川、上海市长徐匡迪等一众领导莅临现场，并纷纷留下了题词。黄菊市委书记特地致信祝贺，对房地产交易中心的成立表示认可，并强调需继续推动上海房地产市场的成长壮大。他提出，在加强房地产交易中心基础设施建设的同时，更需着力提升软件设施。紧接着，我们的事业单位，包括土地收费、管理以及房产测绘评估等十几个部门，共计约1000余人，已全部搬迁至浦东地区办公。
1997年2月，市委书记黄菊致信祝贺，对上海房地产交易中心在浦东的成立及开业表示喜悦。
在市政府的强力推动下，众多国家级及市级要素市场“东进”的篇章正式拉开帷幕。其中，上海证券交易所成为第二个加入“东进”行列的要素市场，紧随其后的是上海期货交易所、上海钻石交易所、上海石油交易所以及上海金融期货交易所等，不一而足。在浦东地区，这些要素市场汇聚，形成了13家规模可观的国家级要素市场集群。大批要素市场的集聚，进一步提升了浦东的创新功能和示范功能。
