本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
自迁居他处以来，我与几位昔日的邻居每月都会约定，回来一探究竟，发现这里与往昔相较，已是面目全非。李荣（化名），已步入古稀之年，自1961年起便随父母迁至上海市虹口区的虹镇老街，自此在此安居乐业，已有五十余载。
李荣曾居住的虹镇老街，如今已从上海最大的棚户区蜕变为最大的城市更新项目——瑞虹新城。自1996年启动拆迁以来，已走过25年的历程，城市更新工程也即将画上句号。9月19日，作为虹口区规模最大的商业综合体，瑞虹新城中的太阳宫单体面积达18万平方米，也将迎来开业盛典。
瑞虹新城的蜕变，生动展现了上海城市更新的一个典型画面。根据相关数据，2021至2022年间，上海计划对中心城区110万平方米以上的成片二级旧里以下房屋进行改造，预计将惠及约5.6万户居民；而今年，计划完成70万平方米的房屋改造工作，涉及3.4万户家庭。
上海城市更新正处于一个全新的发展高峰，进入了快速发展的轨道。《中国经营报》的记者观察到，9月1日起，《上海市城市更新条例》（以下简称《条例》）正式开始实施。这标志着上海城市更新工作首次被纳入地方人大的立法范畴。
上海市勇于创新，为北京、深圳、成都等城市提供了城市更新领域的“先行示范价值”。盘古智库学术委员会副主任委员、优客工场创始人毛大庆强调，《条例》将“留改拆”确立为城市更新的基本准则，同时倡导城市进行“有机更新”和“微更新”，从而彻底消除了房地产企业企图利用城市更新政策漏洞，进行房地产开发投资的非分之想。
沪上最大棚户区“蝶变”
回忆起初次踏入虹镇老街区域的日子，瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”，股票代码00272.HK）的相关负责人透露，公司内部意见分歧严重，毕竟这样的危旧房区改造项目在历史上并无先例可供借鉴。
公司董事会主席罗康瑞亲自实地考察后，在老街的狭窄巷弄中目睹了众多人的生活境遇，他深觉有必要采取行动改善他们的生活状况。同时，他也期望通过实施一系列项目，对城市的历史积淀和社会进步产生深远的影响。这位负责人向记者透露了这一信息。
1996年，上海市政府推出了“365危棚简屋计划”。那时，虹镇老街作为上海最大的“危棚简屋”旧区之一，面临着房屋破旧、居住密集、治安问题严重的困境。居民们迫切希望改善居住环境，而虹口区委和区政府亦急切希望加快对该区域棚户区的改造，以提升地区的整体形象。
往昔，李荣一家的居住空间狭小，常遭遇“屋外暴雨屋内亦成小雨”的境况；1996年，一期工程启动了拆迁与建设；2013年，她所居住的7号地块的改造工程得以实施，她迅速搬迁至浦江镇的动迁安置区；时至今日，瑞虹新城的城市更新工程已接近尾声。
瑞虹新城这类超大型项目面临的主要难题是动迁问题。伴随着房地产市场的回暖与迅猛增长，房价迅猛攀升，动迁费用亦水涨船高，动迁所需的时间周期也日渐延长。
在瑞虹新城一期地块的开发过程中，动迁工作仅用了大约10个月便告结束。然而，二期和四期的动迁工作分别耗时两年和四年，而后续地块的动迁则需要5至7年才能完成。这一现象导致了大量资金的积压。上述负责人如是说。
2012年，瑞虹新城的总体规划发生了重大变化，其核心功能从单一的居住用途转变为建设一个集多功能、复合性和国际化于一体的综合性社区。在此背景下，原本由地铁4号线和10号线两座车站相邻的约1公里长地块，被精心打造成为知名的瑞虹天地商业区。
与住宅项目相较，商业地产的短期盈利能力较弱，且资金周转时间较长。瑞安房地产在解释规划调整的动因时指出，瑞虹新城在初期并未被视作市中心区域。然而，随着4号线和10号线的开通，若周边土地仅用于居住区开发，不仅难以推动该区域实现全面发展，而且也会削弱区域经济持续增长的动力。
解决传承与发展矛盾
在最近两年上海的备受瞩目的“红盘”榜单中，虹桥商务区的蟠龙天地项目无疑是其中的佼佼者，成为了“流量担当”的代表之一；同时，它也是上海历史文化风貌区改造项目的典范。
蟠龙天地项目所在地，即蟠龙古镇，拥有超过1400年的历史，并于2008年正式被列入32个历史文化风貌区之中。此地距离虹桥商务区最近，是上海市区内邻近的历史文化风貌区之一。
瑞安房地产向记者透露，蟠龙古镇的风貌正逐渐退化，传统的静态保护手段已无法满足古镇风貌的持续发展和文化的传承需求。为此，公司正与当地政府紧密合作，通过实地勘探历史建筑风貌区，力求最大限度地保护和激活当地的文化氛围，同时最大限度地保持江南文化的传承，并为古镇的发展注入新的都市生机。
瑞安房地产的高层进一步阐述，蟠龙天地商业项目巧妙地融合了江南水乡的建筑风格，保留了那些具有传统十字街特色的街区，使得经过修缮的江南传统建筑与商业街区完美地结合在一起，进而达到了对江南文化的一次创新与更新。
市中心的文化传承与城市发展之间的冲突在上海表现得尤为明显。以愚园路为例，这里不仅保存了施蛰存故居、《布尔什维克》编辑部等众多历史保护建筑，还荣幸地入选了上海“永不拓宽”的64条马路名单。然而，在上世纪八九十年代那股“破墙开店”的狂潮中，街道两旁涌现出许多规模小、布局乱、分布散的商铺。与此同时，社区空间显得陈旧，缺乏生机与活力。
愚园路改造的显著特色在于深入挖掘商业与文化历史的韵味，通过增强社区公共空间的互动性、巧妙地将历史建筑与现代商业元素相结合、引进高端且精致的多元化业态，打造出一个“跨界、精致、融合”的街区新风貌。仲量联行战略顾问部总监彭博在采访中这样说道。
彭博指出，长宁区政府对愚园路上的区少儿图书馆、工人文化宫、弘基广场以及新联坊等公共空间节点和绿化地块进行了升级改造。他们引入了集艺术体验、创意零售和时尚商业为一体的“复合型业态”。同时，部分空间被改造成以时尚创意产业为核心的工作室和社群活动场所，旨在吸引年轻客户群体。
“留改拆”并举释放新活力
8月30日，住房和城乡建设部颁布了《关于在城市更新行动中避免大规模拆除和建设问题的通知》，其中强调应同时推进“保留、改造、拆除”的策略，并稳妥推进城市更新工作。此外，该通知还明确反对城市更新过程中继续采用过度房地产化的开发模式，并突出了对公共设施配套的强烈需求。
与住建部文件精神相契合，上海市颁布的《条例》规定，城市更新工作应坚持“保留、改造、拆除”三者并重，以保留与保护为核心。城市更新的工作重心已从表面上的建筑更新和房地产驱动的增量建设，转变为满足全人群多样化需求，同时兼顾提升居住环境、维护历史风貌、增强城市功能以及推动产业结构的转型升级等多重复合性目标。
佳兆业城市更新研究中心与戴德梁行共同发布的《2021年全国城市更新政策行业报告》表明，2020年，我国房地产市场的总价值已突破300万亿元大关。据此预测，若以每年2%的城市更新速度推算，城市更新领域有望催生出一个高达10万亿元的庞大市场。
面对市场中的发展机会，房地产企业正逐步加速其在城市更新领域的布局。根据最新数据，今年上半年，排名前50位的房企中，超过六成已经进入了城市更新领域。同时，接近九成的房企在城市更新项目上的土地储备占比已经集中在15%到30%这一区间。
资金和盈利难题始终是城市更新过程中的一大挑战，而上海已形成了独特的探索路径与解决方案。《条例》中明确提出，应激励金融机构依照法律规定，创新金融产品与服务，以适应城市更新的资金需求。此外，条例还倡导支持符合条件的企业在多个层次的资本市场上进行融资，以此推动金融在城市更新进程中的积极作用。
崔霁，上海易居房地产研究院综合研究中心的总经理，提出观点称，金融体系将全力助力城市更新项目的推进，预计上海的城市更新项目将借助金融资本的助力，有望尝试引入REITs等资产证券化的退出途径。
崔霁指出，上海尚存若干未进行改造的老旧区域，这些区域因历史建筑密集、容积率受限等问题，改造费用高昂，难以达到经济效益的平衡。为此，《条例》中提出了异地补偿机制和容积率奖励措施，旨在唤醒这些改造难题，以期在经济层面实现平衡，进而促使市场专业力量踊跃加入。
除此之外，《条例》中还有一个尤为显著的特色：专门提及浦东新区，并赋予其更广泛的自主管理权限。比如，规定浦东新区政府有权指定负责统筹的主体，倡导浦东地区在空间上实现立体化和多功能化利用，强化对老城区的改造，以及激活产业用地的活力；此外，还将浦东新区定位为先行先试的示范区，致力于探索和构建城市更新的新机制和新模式，并计划在今后将这些经验推广至整个城市。
毛大庆指出，这为城市更新的政策制定提供了创新的可能性和广阔的余地，同时也为一些尚待验证的“争议”问题开辟了妥协的执行途径。在探索政策界限、拓展创新模式以及推动政府管理改革等方面，这一举措具有极其重大的价值。
