在浦东的快速发展过程中，各个区域都呈现出各自独特的定位，然而，作为原南汇区政府所在地的惠南，近年来却鲜少成为人们讨论的焦点。
当年这个热闹的老南汇中心，正在被越来越多的人所遗忘。
住宅用地规划较多，承接临近区域居住需求
近期，惠南的总体规划方案已经公布，仔细阅读后发现，该区域的板块功能定位似乎主要是为了满足祝桥地区的居住需求。从下方的图表中可以明显看出，住宅用地在惠南占据了绝大多数的土地面积。
惠南国土空间规划图
综合分析北面祝桥地区的整体规划，我们发现其居住用地面积已显不足，即便选择在祝桥居住，其居住品质也可能不如完全以居住功能为主的惠南“大居”地区。鉴于此，惠南在一定程度上能够满足祝桥综合枢纽区域的居住需求。
祝桥新增居住用地规划图
观察大治河之北以及泐马河生态走廊这一地段，该区域已被规划为乡村文化创意旅游区，且该区域面积相对较为宽广。
在产业用地的规划上，惠南镇设定了一个较小的都市科创集聚区域，其占地面积相对较小。从这个角度观察，或许可以推断出，惠南镇在产业领域的投资力度可能不如在住宅领域的投入那么强劲。
在浦东的不同区域，我们观察到存在各种不同的理念，然而在惠南地区，这样的理念却相对较少，这主要是因为该地区的产业生机略显欠缺。
当然，这与惠南所处的位置也有一定关系。
观察浦东的区域划分，惠南恰好坐落在浦东的几何中心，地处该区域的中心地带。然而，浦东的发展焦点集中在两个极端，一是以陆家嘴和世博前滩为核心的中央商务区，二是南汇新城，同时它也是自贸区临港新片区的核心区域。尽管惠南位于浦东城镇发展的主轴线上，但它与上述两个发展极点之间还是保持了一定的距离，这导致其对惠南的带动作用相对较弱。
此外，惠南并未与自贸区临港新片区以及祝桥航空城相邻，而是位于一个三角区域的交汇点，因此，所有的重点规划并未覆盖到惠南镇。
该地区的发展态势各异，有的强劲，有的较弱，有的领先，有的滞后。惠南区能将大量土地用于住宅开发，或许是因为它洞察到周边区域产业的强劲势头。作为浦东南部相对适宜居住的区域，惠南或许将承担起吸纳周边产业人群的重任，这或许也是其发展的一条新途径。
正如前文所述，惠南却因此成功锁定了最适合自己的发展路径，现在其规划已尘埃落定，正式站在了舞台的中央。
惠南是浦东中南部的性价比区域
惠南作为轨交16号线的必经之地，拥有两个站点，这一事实足以彰显其战略地位。然而，由于当地产业基础相对薄弱，居民们的生活需求可能仅限于居住。至于吸引其他区域的人们在此购房定居，从目前的情况来看，似乎还存在一定的挑战。
惠南街景
实际上，通过观察不同新房项目的客户群体分布，我们可以发现，目前惠南的新房购买者主要还是本地居民。起初，我本以为能够吸引一些张江地区的居民来此购房，然而，最终这些人也被周康、航头、新场等更近的板块所吸引，未能流至惠南。
惠南若要吸引人口，或许得依赖祝桥的进步，然而上海东站的建设和投入使用预计要到2025年之后，而围绕上海东站建设的商业和产业项目，则需要数年的孵化期。同样，惠南若要引进周边的产业和人口，也尚需一段时日。
目前，惠南地区仍保留部分客户，这或许与房价水平有关；今年该区域新开盘的住宅平均价格为每平方米3.4万元，这一价格与较远处的临港新盘相仿。
实际上，从地理位置上分析，惠南相较于临港，与市区更为邻近；同时，在交通条件上，惠南甚至比尚未开通地铁的祝桥更为便捷，这些因素共同构成了惠南当前的出行便利条件。
在板块配套设施方面，近十年来，浦东中南部其他板块的公共设施几乎无法与惠南相提并论，而更值得注意的是，其房价却普遍低于周边板块，这一现象无疑突显了惠南板块的性价比优势。
近期，上海的第二轮土地拍卖活动已经启动，其中惠南地区的一宗地块即将进入拍卖环节。该地块的联动房价锁定在每平方米3.3万元，这一价格水平预示着，未来一年内惠南地区新建住宅的最高销售价格将不会超过这个数额。
从规划角度分析，惠南被定位为居住型大区，得益于原有南汇政府的坚实基础，居住功能得以顺利实现；然而，过分强调居住功能后，惠南错失了产业发展的良机，而产业进步或许对房价亦会产生一定影响。
当然，当前房地产市场正经历着环境变迁，土地价格与房地产联动、新房价格受限、二手房需经过核验，诸多政策陆续出台。然而，这些政策未必能有效提振房价。若以过往的视角审视当下的市场，或许结论并不那么准确。
但，惠南3.3万/平的价格，居住是真的不错。
