每一位买房路上的行者
都关注了「有居楼市」
大家好，我是以脚步探索城市奥秘的黑帅，在本期节目中，我将踏入浦东惠南，共同倾听它的传奇故事。
浦东的“核心区域”近年来经济增长逐渐放缓，昔日被誉为“全国十大富裕县”之一的它，如今已不再风光无限。
地段上无法与周康板块相媲美，规划方面更是远远落后于临港。商业发展乏力，大学城沦为“大专城”，动迁居民集中，产业整体发展滞后。
历经艰辛，终于盼来新的发展蓝图，然而从定位上看，这似乎更像是一座“睡城”，不禁让人感到一丝惋惜。
曾经的南汇中心，如今怎成了现有模样，今天就来一探究竟。
01
惠南位于浦东的中央区域，处于浦东的腹心地带。然而，令人遗憾的是，浦东的发展焦点主要集中在两个区域，一是以陆家嘴和前滩为核心的城市中央活动区，二是南汇新城，该区域是临港自贸区新片区的核心区域。
这类区域虽位于“核心”地带，且紧邻城镇发展轴线，然而，它与两个发展核心保持一定距离，辐射作用相对较弱，对惠南的发展贡献并不显著。
自2009年并入浦东区域以来，南汇原本的核心地位反而受到了削弱；尽管南汇曾不止一次荣获“全国十大富裕县”的称号，但并入浦东后，其曾经的辉煌也被掩盖了。
2010年，地铁16号线工程正式启动建设；2013年12月29日，该线路的首通段（从罗山路站至滴水湖站）正式投入运营；紧接着，在2014年12月28日，16号线全线开通并开始运营。
16号线开通后，缩短了市区与惠南之间的距离，然而从另一个角度审视，这并非幸事。一方面，它促进了人才向外的流动；另一方面，惠南地区缺乏产业支撑，难以留住人才。这种强大的虹吸效应导致人才持续流失，逐渐使惠南变得空虚。
惠南地区在持续输出人才的过程中，也在持续引进人口。这些新增人口主要来自杨浦和虹口两地，且以动迁人口为主。他们主要聚集在惠南西北角的民乐城组团区域。
南汇大学城经历了四所核心院校的搬迁，本科院校已消失无踪，目前仅存几所专科院校，因此大学城已转型为“大专城”。
人才的大量流失，再加上迁入的人口，使得惠南地区整体居民的购买力受限，这间接导致了惠南商业的衰落。
这项全新的规划，经过深入探讨，愈发显现出其作为祝桥综合枢纽居住配套设施的特色，正逐步塑造出一个“睡城”的形态。
02
惠南，昔日的浦东霸主，远东地区设施最完备的重要城市，如今正逐渐陷入低谷，昔日辉煌不再。
商业设施虽然种类繁多，却普遍质量不高；时至今日，尚无一个值得称道的商业中心；而人气最旺的，依然是老城区那些沿街的商铺。
惠南的商业并非没有展现头角的机会，然而这些机会大多在发展的途中逐渐凋零，其中最为知名的例子便是五角世贸商城，遗憾的是，它最终未能完工。
因其外观与美国的五角大楼极为相似而广受关注，于2004年9月正式动工，占地面积达到五十万平方米，相当于三个至五个万达广场的规模，旨在打造成为全上海最大的商贸中心，然而如今却陷入了一片混乱。
投资额高达20亿，曾跻身上海浦东新区“十二五”规划中的重点项目行列，然而最终却留下了50万平方米的闲置房产，超过1万家店铺空置无人问津，堆积了600多份纷繁复杂的法律判决文书，以及数量难以统计的“不良资产”，还有无数令人感慨万千的故事，都隐藏在这其中。
麦格茂开发商在2007至2009年间遭遇了严重的股权波动，资金链随之断裂，无法继续支付工程款项。这一状况直接导致了2010年原本应交付的房屋出现延期交付的情况。此外，公司还因违规建筑问题，原计划的总建筑面积为47万平方米，但实际测量面积却达到了50万平方米，因此房产证至今未能办理。
自建成以来，尽管多次高呼要重振旗鼓，回归往日辉煌，但始终未能振作，变得破烂不堪，空荡无人。
五角世茂商城之外，还涵盖了豪布斯卡名品村、禹州商业广场、鼎基商业广场、弘基商业休闲广场以及世纪联华等众多商业设施。这些商业体的规模与五角世贸相较，差距明显，然而幸运的是，它们均处于正常运营状态。
这些小型商业设施散布在惠南地区，其商业水平并不高，仅相当于社区商业水平，入驻的品牌普遍较为普通，那些知名的快速消费品品牌和连锁饮品店在这些店铺中是找不到的。
众多商业设施普遍表现不佳，这已不仅仅是管理层面的问题，更主要的是由于消费能力有限，无法满足众多商业的需求。相反，沿街的商业因为成本较低，反而愈发繁华热闹。
03
南汇地区的教育资源相当丰富，涵盖了从幼儿园至大学的教育阶段。回首往昔，曾经的南汇大学城，现在看来更像是一个以大专教育为主的区域。
提及大学城，大家首先想到的可能是松江大学城，然而实际上，当松江大学城尚处于规划与建设阶段，南汇大学城早已开始了招生工作，它实际上是上海首个建成的大学城。
随着四所核心公办本科大学的迁址，仅剩部分专科院校和民办高校，南汇大学城因此陷入低谷，发展受阻。
即便校园废弃也要坚决迁出，尽管这背后有学校自身的问题，当然，惠南也应深刻反省，学生的大量流失对当地而言同样造成了损失，光是在该区域的商铺就有大半关闭。
惠南的基础教育资源相当充裕，尽管缺乏知名的一二梯队学校，但诸如惠南镇小学、南汇外国语小学、荡湾小学、南汇第四中学、南汇第一中学等学校在当地颇受欢迎。此外，这些学校均已新建校区，旧校区已无法满足日益增长的教学需求。
当然，上述提到的这几所学校在当地享有盛誉，而实际上，优秀的学校远不止这些，完全可以满足惠南地区居民对教育的需求。
惠南地区设有另一家知名的三甲医院——上海市浦东医院，这样的医疗资源在郊区而言实属难得，其地理位置正好位于惠南的西侧。
当地居民在非得前往三甲医院治疗重病的情况下，才会考虑前往浦东医院；而更多时候，他们更倾向于选择位于老城区的光明中医医院，尽管其等级不如浦东医院，但地理位置优越，就医体验也更为便捷。
惠南境内设有两个站点，分别是惠南站和惠南东站，在这两个站点中，惠南站的使用频率相对较高，而惠南东站的人口密度则相对较小。
16号线线路较长，因此特别增设了一种大站车服务。这种车并非在每个站点停靠，而是选择性地在部分大型站点停留。这些大型站点主要依据人口密集程度来选定，其中惠南站便属于此类大型站点。
从惠南始发的常规列车停靠每站，抵达龙阳路换乘点所需时间约为42分钟，而直达大站的车仅需25分钟便可达目的地。
也正是因为这些齐全的生活配套，一步步地让惠南成为“睡城”。
04
惠南地区，相较于周康板块的地段优势，以及临港的规划水平，都显得稍逊一筹。因此，众多人在选择购房时，往往不会首先考虑惠南，这也使得惠南的房价依然保持着相对亲民的水平。
惠南过去的众多居民均为本地人士，因为在那南汇尚未与浦东合并的时期，惠南曾是南汇的核心地带，自然而然地产生了一种地域性的吸引力。
浦东的并入以及16号线的启用，使得惠南与市区的距离缩短，按常理，便捷的交通和房价的差距本应吸引众多市区居民迁往惠南，然而实际情况却是，惠南的居民持续外迁，而市区流向惠南的人流则被周康和新场等更优距离的地点所吸引，甚至流向更南端的临港地区。因此，原先南汇两端的房价已经显著超过了惠南的房价。
在惠南的老城区，那些建于2000年之前的二手房，其平均价格大致在2至3万元人民币之间；而2000年至2010年间的住宅，由于品质相对较好，其商品二手房的平均价格则在3至3.5万元人民币；其他年份的房产，其价格普遍难以超过3万元；至于2010年之后的动迁房，尽管建筑较新，单价却也只能徘徊在3万元人民币左右，靠近地铁的房源价格略有提升，但整体上仍难以达到3.5万元人民币。
惠南地区的新房售价大约在3.4万元上下，这种情况下的二手房价格很少能低于新房，除非是近年来品质较优的一些商品二手房或是别墅类产品。
在惠南，若对各个年龄段房屋的价格有深入了解，会发现总价介于200至400万元之间的房源非常丰富，挑选起来十分便捷，这一价格区间更是满足了大多数人的刚性需求。
05
惠南之所以逐渐演变成为“睡城”，正是因为其亲民的房价以及完善的配套设施，而这些因素也使得该地区与产业发展无缘。
通过审阅最新的《浦东新区惠南镇（大治河以北）国土空间总体规划（2020-2035）（含近期重点公共基础设施专项规划）》，我们可以发现，惠南的发展核心依然聚焦于居住领域。
市区涌入的人群，不太可能流向惠南，这一点从过去十几年的发展历程中便可窥见，因此我们有必要寻找新的途径。
祝桥综合枢纽位于惠南城北，与之相距大约10公里，直线距离适中；此外，通过绕城高速驾车，也可轻松抵达，这使其成为一个人口分流的好去处。
惠南国土空间规划图清晰显现，其中居住用地面积占据了惠南地域的绝大部分。
考虑到祝桥地区的整体布局，其住宅用地规模有限，而且与惠南的生活配套设施相较，差距明显，因此可以明显看出惠南的职能主要是满足祝桥综合枢纽的居住需求。
然而，真正达到规模化的程度，预计惠南还需经过5至10年的发展，更不用说当前开发商的土地获取速度放缓，即便是以祝桥综合枢纽为例，它的建设与投入使用也需等到2025年，而要达到规模化的状态，还需额外等待3至5年的时间。
因此，惠南仍需面临漫长的征程。尽管已行进十数载，大学城已不复存在，商业活动亦日渐衰败，人口数量也在减少，关键在于未来能否顺应时势，将“睡城”发展得更加美好。
