我的这套住宅目前正处在分期付款阶段，当初购买时的总价不菲，现如今市场行情有所下滑，不知是否还能利用这套房产进行贷款操作？
此类问题近期咨询者日益增多。尤其在像上海这样的大都市，许多人几年前便购置了房产，现在面临房价回落和资金压力，试图通过房屋二次抵押（常称作“二押”）来筹集流动资金，然而又担心贷款申请无法获批。
那么，按揭中的房子在房价回落后还能不能做二押？
答案是：可以，但需要满足一定条件。
一、能不能做“房屋二押”，关键看这3个条件
1. 房子还有剩余可抵押价值
简单来说，银行会评估你这套房子目前的市场价格，以及还有多少价值尚未被用作抵押。
计算逻辑如下：
可贷额度 = 当前评估价 × 抵押率 - 当前按揭贷款余额
通常情况下，银行设定的抵押贷款比例大约是评估价值的七成，若某房产当前的评估值为三百万，其抵押贷款比例为七成，那么尚未偿还的按揭贷款金额为150万，据此计算，该房产的贷款额度大约为六十万。
若评估价格大幅下降，同时贷款剩余额度较高，那么基本上就不再有额外的贷款空间了。
2. 产权清晰，房屋可上市交易
只有证件齐全的现房才具备抵押资格。
产权证必须在手、房子没有查封或法律纠纷，才能进入抵押流程。
若房产证上登记了不止一个人的名字，例如夫妻双方共同拥有，则必须确保所有产权人亲自到场进行签字确认。
3. 还款能力+征信状况达标
银行会评估你的还款能力，主要看以下两项：
收入：提供银行流水、工作单位或个体收入证明；
征信方面，需确保过去两年内没有连续三次逾期超过三个月，累计逾期次数不超过六次；同时，负债率应努力控制在70%以下，这样更为理想。
征信不一定要完美无瑕，但不能“花”到离谱程度。
二、别高兴太早，以下这些情况得特别注意
银行的政策差别很大
国有银行，诸如工商银行、建设银行、农业银行等，普遍不受理二次抵押，即便有接受的情况，所需办理的手续也相当繁琐。
某些城市商业银行、股份制性质的银行或获得牌照的金融机构，提供二次抵押贷款服务，不过其贷款利率相对较高（通常年化利率介于4%至6%的范围）。
房价跌幅越大，操作难度越高
那些房产在当初购置时价格评估较高，如今价值有所下降，银行方面则会变得格外小心，因而有必要重新委托第三方评估机构提供评估报告。
即便你的按揭贷款数额并不大，一旦评估结果不佳，最终能够获得的贷款额度也可能不会很高。
三、二押做不了？这几种方式可以替代
1. 转贷（结清原贷款再重新抵押）
若利率较高，不妨考虑通过申请新贷款来偿还旧贷款，之后再次进行抵押贷款。如此一来，即便利率下降，贷款额度或许还有所增加，这对于信用良好且房产增值潜力大的人来说，无疑是一个不错的选择。
2. 搭配信用贷使用
信用贷款无需提供抵押，审批流程迅速，放款速度也快，尽管其利率略高于抵押贷款，但若与二次抵押相结合，可以有效减轻资金方面的压力。
特别是那些工作稳定、公积金充足、工资发放稳定的职场人士，他们所获得的信用贷款额度同样相当可观。
3. 非银通道：典当行、融资公司
在资金迫切且银行审批不通过的情况下，不妨考虑典当行或民间金融途径。然而，需留意的是，这些渠道的利息通常较高，年化利率可能达到15%以上，甚至更高，因此仅推荐作为短期应急之用。
四、怎么操作更稳妥？建议这样做
先评估房产
寻找与银行建立合作的评估机构，以编制一份针对当前房产价值的评估报告，进而探究可贷款额度剩余的具体数额。
咨询多个渠道对比方案
各银行及金融机构的贷款政策存在显著差异，因此推荐您寻求专业的贷款顾问进行对比，以便挑选出利率较低、放款稳定、手续简便的贷款方案。
准备好资料
持有完备的房产证明、贷款协议、个人身份证明、收入凭证、银行交易记录以及信用评估报告，这些文件齐备无疑将显著提高审批流程的效率。
最后提醒一下：二押不是“白拿钱”，风险也别忽略！
虽然可以申请二次抵押，但前提是你要控制好杠杆比例。
若住宅价格持续走低，亦或是个人收入发生变动，金融机构便可以依法要求借款人增加抵押品或提前偿还贷款。
在进行任何贷款选择之前，必须首先明确自身的偿还能力，切勿盲目借贷。
最终，我是来自上海的ALIEN，关于融资和贷款的各类问题，欢迎您随时联系我们的编辑ALIEN。
