房屋买卖在民生领域中占据着最大交易额的地位，然而，中介费用长期处于较高水平，备受社会指责。近期，住房和城乡建设部以及市场监管总局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中关于“合理设定经纪服务费用”的内容引起了市场的广泛关注。那么，房地产中介费用是否真的有可能实现降低呢？
五一长假结束后，位于北京市朝阳区的王女士在一家中介网站上看中了一套心仪的二手房，正准备签订合同，但她突然感到了犹豫。
王女士表示，这套价值超过820万的房产，中介费确实过高。最低也要支付2.6%，算下来得21万多，几乎等于夫妻双方其中一人一年的收入。若再加上装修费用，最少的也要40多万，这样算下来，还不如直接购买一套新房。新房无需支付中介费。
据最新统计，北京市的二手房上市数量已经超过了11万套。目前，北京二手房的成交量占据了整个房地产交易量的百分之八十以上。在这其中，中介费用全部由买家承担。而且，相当一部分的二手房交易都是属于置换性质的，即所谓的“卖一买一”连环交易，这样高额的中介费用就变成了实实在在的交易负担。正在计划从顺义区迁往海淀区购房的张女士表示：
张女士提到，她购买的第一套房产是通过中介机构完成的，而第二套房产的折扣也相对较少。交易过程中，所有的费用都直接转嫁给了消费者。大型中介机构在所有条款中都强调这是“公司规定”。连环交易实际上意味着第一套房产在五年内被收取了两次中介费用。此外，出租房产还需额外支付费用，而且利率并未下降，目前中介服务的费用也相当高昂。
二手房买卖流程
记者在北京的多家房产中介机构进行了实地考察，发现首套房的契税仅为1%，而中介费用竟然是税金的两倍还多。这些中介机构收取的居间服务费，通常是按照成交价的2.2%来计算，用于提供房源搜索、签约、贷款等服务。除此之外，还需额外支付0.5%的服务保障费。根据北京市房地产中介行业协会提供的数据，该市3月和4月的二手房买卖网签量分别达到了2.3万套和1.4万套。位于前列的房产中介公司“链家”在3月和4月同时间段内，分别完成了超过9100套和超过5000套的交易。链家的中介费率在2.6%至2.7%之间，这一费用水平已大致等同于二套房的契税3%。朝阳区某分店的管理人员小程（化名）如此说道：
链家经纪人表示，购买第二套房产需缴纳的契税为3%，但若在链家有过房产交易或连环交易记录，该税率可降至2.35%。若非连环交易，则需在2.7%的基准税率基础上申请折扣。
北京市二手房市场地图，链家贝壳app截图
链家当前的中介市场执行费率
朝阳区东部某片区“我爱我家”中介机构的一名经纪人小布（化名）透露，目前该公司在二手房交易中的中介费率已降至2.18%，而对于连环交易，费率更是可以进一步降至1.8%左右。各中介机构的服务内容基本相似，“我爱我家”在该片区主要针对价值在300万至500万之间的刚性需求房产。
“我爱我家”的房产中介表示：400万元的2.18%相当于约八九万元，办理各类手续的费用都包含在内，有人觉得这费用过高吗？当然有。
我爱我家的交易流程与收费标准
5月8日，住房和城乡建设部与国家市场监督管理总局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中着重指出要依照法律进行反垄断调查，并督促房产中介机构合理降低收费标准，同时倡导买卖双方就经纪服务费用进行协商。在北京市场上，尽管目前契税税金约为1%-3%，但从短期来看，中介费用仍旧是购房成本中的主要部分。房地产分析师张大伟指出，市场竞争不足是导致中介费用高昂的主要原因之一。
张大伟指出，过去房价大约在20万到30万元之间，中介费总计不过几千元。然而，在最近十几年间，房地产价格已翻了10至20倍。即便中介服务并未显著增加，中介费用却大幅上涨。民众普遍认为中介费过高，主要原因是大部分房源集中在大型中介手中。尽管明码标价并不违规，但大型中介因规模庞大而缺乏市场竞争，这成为了中介费用高昂的一个关键因素。
具体分析，部分中介机构常向卖房者提出要求，需进行独家代理销售，一旦房源被某中介成功获取，便会贴上“独家房源”“VIP服务”等标签，以此作为吸引购房者的手段。以王女士的购房经历为例，她觉得，动辄数万元的中介费用实在难以承受。
王女士提到，这套房源已经被他家选中，但若市面上有500套类似声称“独家”的房子，这是否会构成垄断？实际上，相关费用相对单一，若购买后出租，还需支付托管费。以一套300万的房子为例，全款买家需支付7万元的中介费。即便首付仅100多万，中介费也高达7万，这对买家来说压力相当大。
本次两部门颁布的《意见》着重指出，房地产经纪企业不得利用市场主导地位，通过不公平手段收取高额的经纪服务费。据悉，众多新机构正陆续投身于中介行业，比如部分网络红人以购房指导为名，推广中介服务；同时，不少物业租售部门也在进行重组，致力于在特定区域深耕细作。朝阳区望京某物业公司的常先生观察到，激烈的市场竞争可能导致中介费用出现下降趋势。
常先生表示，当前的竞争愈发激烈，价格或许会有所下降。近年来，诸如万科的物业租售部门、龙湖、中海等规模较大的物业公司，纷纷设立了租售中心。
尽管涉及多种力量，但大平台机构的交易量所占比重，在短期内不会出现显著变化。在北京市场，麦田房产的中介费高达2.2%，而21世纪房产由于加盟店模式降低了部分成本，其中介费则降至1.5%。然而，大多数房屋交易并未跳过大型中介机构的中介环节，通过个人直接成交的房产案例依然较为罕见。据“我爱我家”在朝阳区东部某区域的一名经纪人小布（化名）透露：
“我爱我家”的经纪人表示，跳过中介直接交易的客户确实不少，不过若要单独搜寻，难度相当大。偌大的北京城，你根本难以知晓每处房产的具体情况。尽管链家的服务费更高，但就规模而言，我们两家算是行业内的巨头。
曾先生，这位购房互助群的群主，对大型中介机构在降低费用方面遇到的难题进行了深入分析。他指出，在楼市效益较好的前几年，中介机构纷纷扩大规模，通过加大投入来提升自身的估值。然而，随着当前成交量的下滑，过高的中介费用已经难以持续。
购房群主曾先生表示，这个比例实在过高，达到了2.7%。这并非因为他的服务质量特别出色，真正的原因在于成本过于高昂。新房代理业务、包租业务、APP运营，再加上组建几万人的团队，这样的成本怎么可能降得下来呢？
据调查，领头的中介机构在二手房交易中占据了超过75%的成交份额，那么，《意见》中提出的降低中介费用的措施，是否真的存在调整的余地呢？记者拨打了北京市市场监管局的热线电话，接线的工作人员这样解释：
北京市市场监管局客服人员表示：目前尚无相关文件公布，一旦有配套措施出台，市局官方网站将予以公布。
北京市房地产中介行业协会的相关人员指出，现行的2.7%行业参考价格，系经过一段时间的竞争与协商所达成，系针对当前地方市场最新情况所制定的中介收费标准，然而，这一办法仍需进一步完善和明确。
协会工作人员表示，关于后续是否会降低，我无法给出确切答复。本质上，这属于市场经济范畴，即便有指导性文件发布，最终是否降价还需企业自行决定。回顾20年前，我们北京的中介费曾高达3%，而现在，即便已经有所下降，也依然如此。
此次两部门推出的《意见》与之前实行的二手房“带押过户”等政策目标相同，旨在减少不动产交易流转中的诸多不必要的费用。那么，如何减少交易费用，促进市场的健康发展呢？房地产分析师张大伟指出，目前“平台、中介、代理”这三种职能均集中在中介机构，导致了买家需独自承担全部付款的市场格局。要降低交易成本，首先要在市场机制层面，降低平台控盘效应：
张大伟表示，尽管这是市场行为，但规模相当可观，一线及多数二线城市的房源交易基本上由卖家主导。中介机构拥有绝对的话语权，他们掌握了房源，这就像在法庭上打官司，一个律师既不能同时代表原告和被告，因为这样可能会损害其中一方的权益。买家还要承受高昂的房价，而卖家则无需支付中介费用。因此，社会上出现了对此现象的广泛呼声。
张大伟提出，应考虑让买卖双方各自聘请经纪人，以防止中介机构同时担任两边的代理角色。
张大伟表示，当前中国的双边代理机制，实则类似于古代的媒婆，中介在促成交易的过程中，往往无意中损害或忽视了一方的利益。若要解决这个问题，我认为可以尝试采用单边代理模式，即国外所称的单边代理，仅服务于卖方或买方中的一方，从而助力该方尽可能争取到更多权益。若实行单边代理，即买卖双方均需支付中介费，这样的收费方式也是无可厚非的。
上海跃平律师事务所的房地产专业律师杜跃平亦表示，那些由头部中介机构通过高额投入所建立的市场领先地位，不应被随意滥用。所谓的独家销售，理应明确标注签约的具体时间。
杜跃平指出，我国《反垄断法》第十九条明确，若企业占据超过50%的市场份额，即拥有市场半数以上的控制权。此类中介机构不得滥用其市场主导地位，进行独家销售活动。同时，对于此类独家市场销售行为，应设定一个时间限制，例如三个月或一个季度。当前形势下，近两年整体经济环境并不乐观，部分学区房区域以及某些豪宅区，偶尔会有少数中介机构采取垄断和操纵价格的行为。
杜跃平指出，在本次两部门《意见》的细化实施过程中，将开展若干限价试点项目。这些试点将借助政府数据资源，旨在降低中介机构的控制力度，并简化中介交易流程。此举被视为一种降低交易成本的探索。
杜跃平表示，在市场经济的大环境下，各地和区县的价格管理以及房地产交易部门，不妨尝试探索一个较为合理的中间费用区间，以望有效减少交易成本。
杜跃平进一步阐释，目前，民众对房价的展望变得不再那么积极，对交易成本的关注度提升，因此，有必要降低交易成本，以消除对市场健康循环形成的阻碍。
我们也观察到，为了确保房地产市场的健康持续发展，相关部门不仅要对房产中介实施严格的监管，还应当进一步精简房屋买卖的程序、降低交易的标准；同时，在二手房交易环节中扮演关键角色的房产中介，需要在提升服务内容和质量上做出努力。削减不必要的开支，并将合理的费用明确呈现，只有这样，房地产经纪领域才能迈向高质量的发展道路，满足基本需求和改善需求的过程才能更加顺畅，良性发展的循环才能得以形成。
记者：晨光
