上海市国家税务局已出台并实施了《个人出租不动产代开增值税发票管理暂行办法》。该办法明确规定，对于上海地区的私人房屋出租行为，出租人需缴纳增值税；同时，若月租金在3万元以下，则可享受针对小微企业的增值税免征优惠政策。
自今年5月1日起，财政部与国家税务总局共同启动了营业税改征增值税的全面试点工作。依据相关法规，任何个人若出租不动产，需向该不动产所在地的税务机关进行纳税申报，并且有权向该税务机关申请开具增值税发票。
上海市根据本地具体情况，出台了这一《办法》（试行），对代开发票的适用范围、所需提交的资料、相关部门的审核标准以及委托代征点的管理规范等方面进行了详细规定。
《办法》对“个人出租不动产”的范畴进行了界定。这里的“个人”是指非个体工商户的所有个人。这些个人所拥有的不动产，可以是通过直接购买、接受赠予、自行建造或者通过债务抵偿等不同途径获得的。
《办法》中明确规定，私房出租所需缴纳的税款计算方式如下：首先，将含税销售额除以（1+5%），然后，再乘以1.5%。
换言之，个人若出租自用房产，需依据5%的征收比率，再减去1.5%的额度来计算应缴税款。以出租住房为例，若每月租金收入为8万元，那么其每月应缴纳的增值税为：8除以（1加5%）再乘以1.5%，结果为0.11万元。
《办法》明确指出，对于个人出租不动产所得的月租金收入，若累计总额未超过三万元，则可享受小微企业免征增值税的优惠政策；若采用预收款方式，则可在预收款租赁期间内平均分配租金，分配后的月租金收入总额若不超过三万元，同样可以享受小微企业免征增值税的优惠政策。
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个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）
依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点相关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）以及现行的增值税相关法规，结合本市的具体情况，本规定得以制定。
第二条对于个人通过经营租赁形式对外出租其拥有的不动产（以下简称私房出租），本规定将予以适用。
个人仅指除个体工商户以外的其他个人。
所获得的不动产涵盖了多种途径，诸如通过直接购置、接受赠予、自行建造以及以债务抵消等方式获取的不动产。
第三条私房出租，按照以下公式计算应纳税款：
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
私房出租时，出租人有权向不动产所在地的委托代征机构提出开具增值税发票的请求；若该机构无法代开增值税专用发票，出租人则可向不动产所在地的主管税务机关提出开具申请。
承租方为个人的，出租方不得申请代开增值税专用发票。
委托代征点是指受税务机关委托并签订委托征管协议的单位。
第五条，对于个人出租的不动产，若每月获得的租金总额未超过三万元，则可以享受小微企业免征增值税的优惠政策；若采用预收款方式，那么在预收款租赁期间，可以将租金平均分摊，只要分摊后的每月租金总额不超过三万元，同样可以享受小微企业免征增值税的优惠政策。
小微企业所获得的免征增值税政策下的租金收益，不可用于申请开具增值税专用发票。
第六条，个人若需申请代开增值税发票，针对其私房出租所得，需向不动产所在地的税务机关或者指定的代征点提出，在此过程中，必须提交以下相关文件：
（一）《代开增值税发票申请表》；
办理过程中，需提交不动产所有权的证明文件，例如房产证副本或商品房的预售协议、房地产交易合同等相关复印件（仅限初次办理时提供）。
（三）出租方身份证件原件及复印件；
（四）私房出租合同原件及复印件（首次办理时提供）；
出租方若委托他人代为申报，须提交一份正式的书面委托文件，同时还要提供代理人的有效身份证明文件的复印件。
若承租人为自然人，需提交其身份证件的副本；若承租人为企业或机构，则须出示税务登记证书或社会信用登记证书的副本（若实行三证合一，则只需提供该合一证书的副本），且在首次办理相关手续时必须提供。
在开具增值税发票的过程中，必须遵循以下审核标准，同时，所有相关文件资料必须依照规定进行妥善保存，并需建立详细的登记记录。
（一）资料是否真实、完整、符合规定；
（二）不动产所在地是否属于本区县范围；
（三）申请开具发票的受票方名称是否与合同中的承租方一致。
第八条代开增值税发票的“备注栏”应注明不动产的详细地址。
第九条委托代征点应符合以下管理要求：
（一）建立代开发票管理制度，按规定代开增值税发票；
（二）必须指定专人负责增值税发票的领取与保管工作，同时确保及时准确地记录增值税发票的领取、使用及存储情况。
（三）须依照增值税专用发票的相关管理规定妥善保存与领取此类发票，同时需设置专门的保险柜或保险箱来存放发票以及税控设备；在非工作时间，必须将代开的发票和税控设备存放在该专用保险柜或保险箱中。
各征收点需依照受托税务机关的规定，设立私房租赁的管理记录簿，并且应当迅速将相关资料信息上报给税务机关。
