最近，上海楼市中最受热议的板块是临港板块，网上频繁传来某某售楼处人气爆棚的消息，还传来房源售罄的消息。
4、5年前，小编去过临港，那时在临港滴水湖，哪怕走上半小时，遇到的人也寥寥无几，当时那里还被称作“鬼城”，如今它是否已全然变样？
小编前不久在一个工作日前往临港进行考察，顺便还去了森兰和新江湾城，这两个地方几年前也曾被戏称为“鬼城”，想看看这些板块如今是否还像当初那样“不食人间烟火”？
以下仅代表小编的直观感受，若有不同意见，也欢迎在底部留言共同探讨。
临港板块
小户型成稀缺货 部分二手房调价上涨
大概中午12点的时候，小编来到了临港滴水湖片区，小编挑选了一个较大型的商业体，也就是港城新天地去就餐，可是车开到门口，眼前的情形让小编觉得不可思议，进入停车场竟然要排队，这还是以前那个人烟稀少的临港吗？
排队等候大概等了十几分钟
进了停车场，发现车多得惊人，简直是车山车海！小编观察了一下，发现基本都是一对男女，或者是中年男女，他们是以家庭为单位开车过来的 。
停车场都是车
商场内，人流量虽说不上人头攒动，却也十分热闹，有年轻男女，也有中年人。小编走进一家日料店用餐，店内基本满员。小编观察了一下，发现别的餐饮店也有不少人。
日料店里都是人
吃完饭后，在港城新天地旁边的滴水湖馨苑小区附近行走，观察到这些小区朝南的卧室大多都摆放着物品，由此可以断定里面是有人居住的，并且马路上街边也都停放着车辆。
小区南向房间都有人味儿
路边停满了车
而在滴水湖馨苑附近有一条商业小街，集结了大概有七八家中介。
滴水湖中介一条街
问了两家中介，主要得到了下面几个消息：
“
目前板块内有自住的人群，也有投资的人群，自住的主要是在附近产业园工作的人，还有在张江工作的人，原因是从这里开车到张江只需一个小时 。
前不久临港新政出台后，市区有很多人前来购买这里的小户型新房，所以如今新盘的小户型基本售罄，仅剩下100㎡以上的大户型了。
新政颁布之后，有房东提高了价格，其认为反正不急于出售，所以就一直以提高后的价格挂牌 。
”
中介说的话或许存在夸张之处，然而，从近两周各大媒体对新房现场情况的报道来看，人气爆棚这种情况的确是前所未有的。
临港某项目现场
综上所述，说说小编的看法：
临港人流增长点示意图
临港如今人气很旺，和2014年那段时间大不一样，那时人迹罕至，如今居住氛围已逐渐形成，这主要是因为港城新天地等商业开始运营，海昌海洋公园建成开业，临港大学城也带来了人气 。
当地常住人口主要是这些商业体的员工，还有临港产业园的员工，以及政府员工等，这些常住人口为临港板块带来了不少人气。
放眼未来，超级企业会入驻临港，特斯拉上海临港超级工厂会引入5至8万国内外高端人才，这将辐射带动全球高科技和商务人群，使得人流量往来在20万以上，像特斯拉这样的世界顶尖企业还有不少，比如奔驰、上汽、三一重工、西门子等 。
临港新城小户型房源基本买不到了，若想投资只能选择二手房，在政策红利影响下，临港的二手房大概率会进入上升通道，因此建议看到心仪房源以及真诚卖房的二手房房主，一定要赶快下手。
小编顺带也看了曾经的“鬼城”
森兰和新江湾板块
结果也有点出乎意料：
学区房资源紧俏
大概在2014年前后，小编前往过一次森兰板块，那时森兰板块人气寥寥，大型商业尚未建成，唯一的感受便是绿化众多，马路洁净得一尘不染 。
上午10点左右，小编抵达了森兰板块一座规模较大的商业体——阳光天地，露天步道上几乎没有人，广场上也几乎没有人，有两三家美食店大门紧闭，其中一家门内的小白板上写着“暑假期间，暂停营业” 。
大型商场外景
大型商场里面也只有稀疏几个人
板块内公交站点数量不多，小编查询了板块内的公交线路，除去通往崇明的专线，板块内大概只有3条公交线路 。
偌大的6号线地铁站，就在居民区旁边，通勤上班可谓非常方便。
五洲大道地铁站
当然，最值得一提的是板块环境氛围，板块绿化覆盖率极高，处处都能见到绿色。
有一青年男子在河边垂钓
漫步绿林中
小编路过金地未未来小区时，看到底层有好几家中介，这些中介告知了小编
“
目前板块内居民以自住为主，多数人在浦东工作，还有一些人在森兰买房，是因为看中了这里六师附小、明珠小学的学区房资源。
”
金地未未来
一番考察下来，小编觉得人流增长点主要如下图所示：
森兰人流增长点示意图
森兰的交通比较便利，自己开车能够迅速抵达陆家嘴、张江等通勤区域，乘坐轨交6号线也能够到达全市各处 。
森兰的学区资源在上海众多板块中是难以被超越的，明珠森兰小学、六师附小等属于学区房资源，这些资源是该板块的一大突出特点 。
板块内绿化覆盖率非常高，未来还规划了面积达3.87平方公里的森兰绿地，预计建成后这里会成为上海中心城区最大的湖泊绿地公园，稀缺的绿色资源为该板块增添了很多优势 。
新江湾城板块
大型商业带来大量人流
大概6点左右，小编来到了新江湾城板块。过去，新江湾城一直给人“阳春白雪”的感觉，只有高档人士能居住在这样的板块。2012年时小编来过新江湾城，那时完全感觉是个无人区。虽已有小区建成，有住户入住，但走在路上人非常少，活像个“鬼城”。
然而，如今再次来到此地，整体感觉活力大幅提升，首先是悠方大型商业综合体建成并开业，这给这里带来了大量人气，晚上六点多商场内外便出现了人流。
地铁10号线新江湾城站出来就是商业广场
而且新江湾城有了公交枢纽，这里是好几排公交车的终点站，这些公交车通往全市各处，并且坐车的乘客数量众多 。
新江湾城公交枢纽
晚上六点半，沿着淞沪路行走，与许多人擦肩而过，一方面是悠方带来了商业客流，另一方面还包括在附近上班的白领等，显然这里已经告别了“鬼城”模式。
然而在九龙仓玺园附近散步时，几乎没碰到什么人，从小区外面朝里看，能看到里面摆放着住户的物品，有几户亮着暖黄的灯光，或许是某位高管刚回到家 。
九龙仓玺园小区旁的小道
小编总结如下：
新江湾城人流增长点
新江湾城这个板块，由于大型商业落地，学校落地，附近办公配套也落地，所以越来越有人气，它已不再是过去那个被称作“鬼城”的新江湾城了。
相对而言，板块的格调偏向于改善型人群，房源也偏向于改善型人群，板块的格调还偏向于中高端人群，甚至包括企业高管、老板等 。
在新房领域，融信世纪江湾、信达泰禾上海院子的所有公寓房源都已售罄，这两个项目还有少量别墅房源，目前新江湾城可售的公寓项目仅剩下金浩园，新房在新江湾城变得越来越稀缺。
总体来说
上述板块都已经告别了过去那种
没有人流的贫乏状态
相信随着板块配套的不断完善，
这些板块的发展也会更加进阶！
接下来小编也用数据
来简要分析下
这3大板块楼市的发展情况！
1、新房房价
我们对2010年至2019年三大板块的年度新房成交均价做了整理，还把上海的整体房价放进图中进行对比：
从整体情况来看，新江湾城有着高端国际住区的定位，森兰板块同样有着高端国际住区的定位，这两个板块的成交均价一直高于上海平均价格，需要注意的是，2019年森兰板块仅网签15套新房，所以将其忽略不计；而临港板块的房价一直低于全上海平均水平 。
易居研究院报告显示，在新江湾城开发的第一阶段，即2005至2010年，新江湾城的地价涨幅为478%，这一涨幅远高于上海全市的181%以及中外环间区域的152%。在经历了长达四五年的沉寂后，于2015至2016年，随着上海整体房地产市场的回暖，新江湾城的房价一路飙升 。
尤其是在去年，融信世纪江湾的房源入市，信达泰禾上海院子的房源也入市，这些房源均价接近10万/㎡，造成2018年的房价再创新高。
临港新城和森兰借着2013年自贸区建立带来的红利，房价开始快速上涨。当时森兰表现更为突出，在2013年和2014年的涨幅超过新江湾和临港。到了2015年下跌，主要是因为绿地威廉公寓大体量低价项目入市，此处忽略不计。
临港新城在2010年时，新房成交均价仅为9681元每平方米，到2017年房价直接突破2万，达到约2.5万每平方米，在今年1月至7月期间，临港新房成交均价高达2.8万每平方米，其未来房价也值得期待，近10年房价涨幅高达190%，是三大板块中涨幅最高的。
临港的房价起始点比较低，当下其均价也没有超出3万/㎡，再加上临港有政策红利，所以未来临港楼市的升值价值在3个板块中或许是最值得人们去期待的 。
2、板块消化能力
我们进一步分析各大板块的消化能力，以此查看2014 - 2018年这5年的消化状况。
新江湾城呈现出供应小于需求的态势，在2016年时新房供应为零，到了2017年仅有几套新房供应，由此可见新房资源极为稀缺。
临港新城新盘供应量很大，在多数情况下呈现供大于求的态势，过去几年成交量均小于供应量，不过不难设想今年供求应该会相当 。
森兰板块近3年新房供应量少，呈现出基本供小于求的局面，许多购房者因买不到新房而转战二手房。
3、二手房挂牌价
我们对去年8月末三大板块的挂牌均价与今年8月三大板块的挂牌均价展开对比，以此来查看卖家的心态会出现怎样的变化：
从图表能够看出，临港新城挂牌均价基本没变化，新江湾城挂牌均价同样基本没变化，然而森兰板块挂牌价出现了下跌，这也反映出板块内房东心态有所松动，这或许跟板块近年来新盘数量少致使关注度降低有关，还跟没有强劲的政策和规划有关。
【总结】
这些板块不再是“鬼城”
价值也随着各种政策和规划的落地
不断提升
这3个板块可以说都是
上海楼市发展中的闪亮的名片
如果将来有人说这些板块还是鬼城
你可以大胆放心地说
你已经out了！
