业内分析，有四大推动因素支撑热点城市房价在2017年下半年重回上升趋势。一是开发商资金充裕。二是一线城市与核心二线城市人口吸入能力强，楼市短期内供应缺口难以得到根本解决。三是高地价带来成本压力。四是政策举措较为理性，低利率环境仍然存在，这都将给未来房价带来支撑。
借助两个小故事，我们能够略微了解今年中国楼市具有“冰火两重天”的特性：
3月1日，辽宁沈阳市政府发布一条房产新政，这令外界震惊，该新政内容为高校毕业生在沈阳购房可享受“零首付”政策，这个东北城市发展举步维艰，正困于超过两年的去库存周期，显得慌不择路，结果新政仅存活8小时，最终沦为笑话 。
沈阳不是独自在战斗，这座东北城市的身后，是全国数以百计的中小城市，这些中小城市深陷去库存的泥淖 。
9月，杭州某地产旗下楼盘发售当天，抢房的人争着向前、唯恐落后，甚至把门撞坏了，有人形容那种情形如同“丧尸般疯狂” 。下面这个场景，相信大家不会觉得陌生。
2016年，在北上广深以及杭州、南京等二线明星城市，我们见证了如排山倒海般的涨价潮，这涨价潮如同一场前赴后继的接力比赛，先是上海深圳领衔，接着厦门、苏州、合肥等城市跟上，然后无锡、嘉兴、中山、惠州等城市也来接棒，直到国庆期间十几个城市一齐出手调控，2016年的楼市狂欢才宣告落幕。
就如同四年前那般，在一大波调控如暴雨般袭来之后，有形之手与无形之手处于对峙状态，谁都不敢轻易行动，这便是我们当下所看到的情形 。
现在外界最为关注的问题是，2017年楼市将会如何发展？“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话在2017年究竟是承诺还是空话？“北上深房价永远涨”的神话在2017年到底会继续应验还是破灭？人民币汇率破7已近在眼前，且贬值趋势不停，这对楼市来说是福还是祸？
2017年中国楼市的五大猜想
三四线城市内部分化
2016年楼市，分化主要在一二线城市与三四线城市间存在，一二线城市楼市火爆，三四线城市楼市萧条，2017年分化会持续，只是三四线城市内部会出现分化。
年末的中央经济工作会议指出，明年要重点解决三四线城市房地产库存过多这一问题，由此可见，三四线城市的楼市迎来了一个发展机会。
倘若2016年一线城市楼市呈现出火爆的态势是因为资本红利，那么政策红利会成为明年中小城市去除库存的推动力量 。
中央经济工作会议之后，高层智囊们解读会议时，都不忘为三四线城市卖房子出谋划策。国务院发展研究中心副主任王一鸣称，要鼓励农业转移人口购买三四线城市商品房。中央政策研究室副主任潘盛洲建议，三四线城市设立住宅政策性银行。种种情况，皆指向去库存。
要明白，在中国特色的市场环境里，当有形之手决定去库存时，通常会发出价格上涨的信号。2016年，钢铁价格一路走高，这与自上而下推动的“去库存”有关。同年，煤炭价格一路走高，这也和自上而下推动的“去库存”相关。还有水泥，其价格在2016年同样一路走高，同样是因为自上而下推动的“去库存” 。
然而，并非所有中小城市都能有机会成为赢家。要是产业处于萎靡不振的状态，人口还持续外流，那么这类城市就属于难以扶持起来的对象，政府单方面努力是无法取得成效的；唯有那些支柱产业依旧具备竞争力，且年轻人愿意留下来的中小城市才会有发展前景可谈。
“分化效应”会进一步产生影响，这甚至有可能是三四线城市最后的机会 。
根据《2016全国城市年轻指数报告》，在三线城市中，年轻人口净流入排名前五的城市分别是广西柳州、贵州贵阳、浙江金华、湖南常德、江苏盐城；在四线城市中，排名前五的是河南开封、湖南株洲、四川乐山、湖南郴州、四川德阳。人口流动与经济兴衰是共振的，这些城市在2017年有更大的概率成为赢家。
另外，围绕在北上广深周边的三四线城市也可能成为受益者，廊坊属于京津冀都市群，南通、嘉兴属于长三角都市圈，惠州、中山属于珠三角都市圈，它们是都市圈战略中的重要节点，距离核心的人才、资金和数据并不遥远，发展颇具想象空间，房地产商也有故事可讲。
上半年和下半年分化
房地产依旧是中国经济的重要支柱产业，楼价存在地区分化，其背后是经济分化，10月调控政策大量涌现，这也和高杠杆的金融风险相关。所以，政策对于房地产行业是收紧还是放松，最终由经济发展以及地方财政状况决定。
2016年的前三季度，房地产对经济增长的贡献率是8.02%，处于历史上较高的位置。西南证券甚至表明，鉴于上下游有许多行业，房地产对经济增长的实际贡献率高达20%至30%。前三季度，中国经济没有出现断崖式下滑，房地产实际上有着很大的功劳。
10月份实施史上最严调控后，房地产投资出现放缓，这会给中国经济带来怎样的影响，目前尚无定论。毕竟，11月份全国房屋销售面积增速比10月下降了18.5个百分点，全国房屋销售金额增速比10月下降了26.9个百分点，这就如同重拳出击 。
2017年，中国经济“保增长”任务艰巨，谁也不确定它能否承受这剂猛药。“GDP效应”一旦产生影响，其影响力十分惊人 。
瑞银证券近期在一篇报告中提醒，预计2017年房地产新开工增速会放缓至0-2%，房地产投资增速将从今年的约6%降至更低水平，房地产调整带来的下行压力，会使实际GDP增速放缓。
如果上半年中国经济没办法依靠新动能以及基建实现稳定，那么，下半年部分城市的调控措施存在松动的可能性不能被排除。
目前，北上广深的调控力度处于最大状态，苏州、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、珠海等城市的调控力度相对较弱，若限购限贷出现松动，将会从力度较弱的这些地方开始。最快的情况，或许就在下半年发生。
“避霾城市”热度上升
对北方人而言，几乎每年12月他们都会遭遇如同噩梦般的灾难，那就是雾霾 。雾霾正在驱赶人们 ：有患哮喘的小学生跑到广州深圳读书 ，有已退休、本应颐养天年的老人飞到海南岛度假 ，还有人携妻带子去张家口崇礼洗肺 。
依据携程网的酒店数据，在雾霾最为严重的那个星期，和“避霾”标签有关的酒店预订量，总体相比上周环比暴增了将近两倍，北京人在国内避霾时最喜爱三亚、厦门等地，三亚、丽江、厦门等地的酒店预订量，同比增长超过了8成。
雾霾年年出现，保卫生命这件事不能有丝毫懈怠。当人们越发重视健康，那么逃离雾霾的动力也就越大。每年都有成千上万的北方人前往海南看房买房，其中一个重要原因便是海南的空气良好 。
2017年，“避霾效应”若演变成全社会的自觉迁移运动，那么“避霾城市”楼市作为潜力股爆发的时机就会到来。
依据环保部给出的最新数据，11月份全国空气质量最佳的10个城市依次为：海口、舟山、福州、南宁、惠州、丽水、贵阳、深圳、昆明、厦门 。北京在这份排名中仅位列第58位，天津则是第62位 。
海口、南宁、惠州、贵阳、昆明五城的均价都低于1万元，它们是除深圳、厦门之外全国空气质量最好的8个城市中的城市，海口是海南盛会举办地，南宁是广西省会，贵阳是贵州省会，昆明是云南省会，这些城市既有新鲜空气，又有省会的区位优势和政策加持，在2017年或许会受到来自北方的“避霾者”的青睐。
北上深周边城市受追捧
2017年，北上广深限购政策松动可能性小，“堰塞湖水位”会持续处于高位，土地和房屋供应有限，然而刚需源源不断，资产荒背景下投资性需求也伺机而动，当下只有依靠政策筑起的堤坝，才防止了水患发生的结果 。
12月27日，北京市委书记难得就高房价表明态度，称房价已然过高，积累了风险，还增加了社会焦虑，更是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战，对一线城市来说，控制房价已成为一项政治任务，稳定是首要的，“堰塞湖水位”会稳定在高位，进而形成僵持状态。
但“堰塞湖效应”一直是高悬头顶的达摩克里斯之剑，甚至任志强预测，下一轮的急剧上涨会来得更迅猛。
何以解忧？唯有导流。流向何方？只能是堰塞湖周边的价值洼地。
在中央经济工作会议召开之前，万科总裁郁亮接受人民日报采访，针对北上深高房价的情况，提出了一条解围的计策：
借助轨道交通，加快建设卫星城和城市群，这些卫星城和城市群既有产业功能又有居住功能，既宜居又宜业，以此疏散核心城区人口，还为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。
郁亮的主意，和中央经济会议公告所提出的内容是相似的，其内容为把去库存与促进人口城镇化相结合，还要提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，北上深周边城市在未来有希望迎来一波波政策红利。
2017年，北上广深的周边城市可能会出现强劲的黑马，北京、天津周边有保定、廊坊、唐山、张家口、承德、秦皇岛，上海周边有南通、苏州、常州、无锡、嘉兴、湖州，广深周边有珠海、惠州、东莞、佛山、中山。这些城市自身经济也有不少亮点，近水楼台先得月，2017年很可能会成为资本的下一个目标 。
海外配置意识觉醒
10月份，胡润研究院发布了《中国投资移民白皮书》，该白皮书对中国富人展开调查，这些中国富人平均财富达2700万人民币，人数为240位，调查结果显示，60%的中国富人计划在未来3年内于海外购买投资性住宅。
最近两年，海外资产配置热潮显著升温，并且，前往国外购置房产的行为，正从中产阶级向富豪阶层扩散。
2017年，有可能成为一个具有加速度的历史节点，在国内，北京、上海、深圳房价处于高位，风险不断增加，人民币汇率贬值如同掉入滑梯持续下滑，跌破7只是时间问题，在国外，美元强势正蓬勃发展，欧美楼市稳定且有上升趋势，在这种一推一拉的情况下，到海外买房逐渐成为富裕阶层资产配置的备选选项 。
2017年，我们或将看到1949年以来最汹涌的海外买房潮。
《金融时报》今年针对中国海外购房热现象时点评说：
越来越多的中国人前往伦敦购置房产，一方面是由于英镑呈现疲软态势，另一个主要缘由是对本国楼市泡沫怀有担忧。倘若说过去中国人仅在伦敦一些非核心地段购买一些新建公寓，那么如今更多的中国买家已开始在伦敦的核心地段寻觅目标。
供不应求，地价难抑，别指望降价
市场背景是政策全面收紧，在此情况下，全国楼市开始进入新一轮降温周期。
根据调查，从实际签约情况来看，有22个城市受到了新政影响，这些城市的成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了40%左右。
中原地产首席分析师张大伟分析，2016年11月成交量相比10月继续下调，从整体来看，本轮市场调控会致使2016年4季度相比3季度至少下调50% ，依据此进行估计，2017年全国商品房销售面积的同比下降幅度约在15% 。
中金公司研究部分析员张宇表示，尽管楼市成交量大幅萎缩，但这并不代表房价就此一路下跌，新房市场2017年开年或将出现量价齐跌态势，不过随后降幅收窄，在下半年至年底，房价重拾上升态势，全年表现或将再次超过市场预期。
无数人寄希望于政策之手能使房价回归 。安居客房产分析师综合多方因素进行分析后指出 ，对于当前的一线和热点二线城市 ，政策的作用更多是延缓 ，而非逆转 ，“一线房价持续涨”并非耸人听闻 。
限购、限贷令的推出，限制了大量需求涌入，预售证监管加严，房价“限涨令”等政策打击了不少项目的推案热情，商品房供应少，大多数城市商品住宅市场仍处于供不应求的局面。
市场调研数据表明，由于受到限购政策的作用，2017年新开工增速下滑面临着较大压力。预计2017年全年新开工面积增速处于5%以内，新增住宅供应出现减少情况。2016年前9月新开工累计同比增长6.8%，预计全年增速大概在10%左右 。2016年前10个月，100大中城市累计住宅土地成交规划建面同比下降13.1%，核心城市土地供应大幅削减，预计2017年仍会控制供应。
据亚豪君岳会统计数据，2016年12月首周，即11月28日至12月4日，北京商品住宅，不包括保障房与自住房，共成交1416套，环比减少10套，成交面积为15.52万平方米，环比增加32%。
亚豪机构市场总监郭毅觉得，自2016年11月起，北京商品住宅成交市场渐渐步入深度低迷周期，因受此轮调控政策长期延续性影响，12月成交状况会持续低迷。但从价格走势看，收紧调控未对价格走势产生绝对影响。
以往在遭遇收紧调控之后，项目较多的开发商会率先启动调价，项目体量较大的开发商也会率先启动调价，目的是缓解资金压力，进而带领市场进入降价周期。但近年来，土地市场出现了新特征，受到自住房等保障性住房的挤占，使得这一规律难以再现。
以2016年出让的土地来说，只有7宗土地含有纯商品住宅用地，纯商住宅规划建筑面积总计42万平米，项目规模最大的是10万平米，最小的只有1.6万平米。资金充足、土地稀缺是目前房企面临的共同问题，项目数量少、规模小是未来新房市场的主要特征，受此影响，未来新房市场价格会持续保持坚挺。
政策志在防范房价上涨过快，还希望能在短时间内见到成效，然而高度分化的区域政策从另一个角度表明政策无意“矫枉过正”，一松一紧、频繁转向的政策会有损威信，且房价大幅下降并非政策调控的目标。
此外，工作机遇、教育医疗等软环境具有吸引力，原有的三四线城市持续向一二线城市输入人口和财富。随着房价及物价提高，收入难以支撑生活的人士逐渐流出，正是这种人口流动，最终促成了“热点大城市”和“超级大城市”。
从国际经验来看，超级城市在形成过程中，房价会持续上涨，非精英人群会逐渐流失。比如韩国有5200多万人，其中仅首都首尔及周边的仁川市和京畿道，人口就接近2300万人，占韩国总人口的45%。当不断有人口涌入时，住房成了最大需求，难以承受房价的人群便逐渐流失。韩国统计厅发布了“2015韩国移动人口统计”，显示2015年首尔净流出人口里，61.8%与住房有关。人口流失时，房价不但没降，反而持续高涨。韩国KB国民银行统计表明，当前首尔市平均房价是1860万韩元/坪，约合3.3万元人民币/平方米，而仁川的房价只有841万韩元/坪，不到首尔房价的一半 。
在我国国内，北京、上海是公认的“超级大城市”。
北京市今年以来加大了人口调控力度，上半年全市常住人口同比减少了18万，城六区常住人口出现了由增到减的拐点，然而人口总量依然达到2182.1万人，超出了年终2177万人的调控目标。每年都持续有新的、拥有更多财富的精英群体涌入北京、上海，每年也会持续有因难以适应“北上”生活而选择离开的人群，经过多次这样的人员流动，必然会促使房价缓慢上升。
超级大城市有巨量人口流入，这带来了对住房的需求，使得需求增大房价升高。所以，京沪等主要城市的实际供应量都在下降，同时人流集中度还在提高。虽然这些城市的楼市可能会因为政策周期进入调整期，在此期间房价或许会有所波动，但是房价整体行情在长期来看是被看好的，2017年房价会涨得更高。
