文/财叔（识局财富微信公共账号shijumoney）
前几天，财叔看到这样两则新闻：
据说在2月21日这一天，上海各个区县的房地产交易中心都是人多得不行，购房者根本挤不进去，只能在门外排队等着办理手续 。财叔实在是不得不发出疑问 ：难道大妈们放弃抢黄金，改成抢房子了吗 ？
从商品住宅成交均价来看，数据显示，2015年的成交均价是32000元/平方米，与上一年相比上涨了17.6%。2016年1月的成交均价为3.59万元/平方米，与上一月相比上涨了6.9%，与上一年同期相比上涨了24.9%。这一价格创出了上海商品住宅均价的历史新高。
上海房价原本就已处于高位，为何还会持续上涨？为何有如此多的人买房？真的存在这么多有钱人吗？
据财叔猜想，上海房价持续增长大概有这样几点原因吧：
1.房产供不应求，房地产市场为卖方市场
在商品经济状况下，出现供不应求情形时，商品会短缺，购买者会竞相购买，销售者会趁机提价，买房者不得不接受较高价格来满足自身需求，如今的房地产市场正是如此。当前上海房产的库存量仅够售卖3.7个月。上海房产最大的问题已并非去库存，而是要积极补库存。
其实，如此大规模的房产需求可简单归结为两点。一是没结婚的人有买房需求。二是结了婚的人有换房需求。
一线城市的虹吸效应促进房地产市场刚需——没结婚的要买房
上海是国际化大都市，每年持续不断地吸引着来自全国各地的人才，在工作机会方面，在教育方面，在文化方面，在医疗方面，甚至在休闲娱乐方面，上海无疑都拥有全国最优秀的资源之一，所以越来越多的年轻人希望在上海定居。
据财叔所知，身边大部分年轻男女仍将“有房”视作结婚的必要条件，这无形中确保了上海房市的刚需。另外，当下房地产市场有刚需的年轻人大多是独生子女，即便一线城市房价不断上涨，生活在二三线城市的父母依然愿意拿出毕生积蓄全力帮助孩子在上海买房。
想要生二胎，老人没有居住的地方，保姆也没有居住的地方，想要提升生活质量，结了婚的人需要换房 。
财叔发现，刚需人群中，除了购买首套房的人之外，还有很多人经过多年打拼，积累了一定的财富，打算购置第二套房，这类住房被称作改善性住房 。
想生二胎的人数量众多，其中一部分人已经生育了，由于现住房子面积过小，所以自然会考虑换大房型，类似这样的案例数不胜数。这批人具备高收入，同时也存在相关需求，因此自然而然成为了改善型购房的主力军。不要小瞧这批人的数量，在30多岁到45岁这个年龄段中，有许多人都有换大房型的需求。
新楼市政策刺激一线城市房产需求
近日，为推动房产市场交易，中央和地方政策方面颁布了一系列举措。上海仅有一条契税优惠适用，即对个人购买家庭唯一住房，家庭成员范围涵盖购房人、配偶以及未成年子女，若住房面积为90平方米及以下，契税减按1%的税率征收，若住房面积为90平方米以上，契税减按1.5%的税率征收。
上海此前规定，144平方米及以上的住房，需缴纳3%的契税，此次进行调整后，该契税税率将降至1.5%。以一套价值1000万元的房屋为例，按照此前规定要缴纳30万元的契税，而现在依据新调整只需缴纳15万元。
该政策促进了用户需求的转变，使其从对房地产的刚需转变为高端改善需求，这是毫无疑问的。换房者对学区房、中大户型房屋等青睐有加，这些成为了他们的新欢。
另外，这也促进了首套房的需求。从本质上来说，上海属于限购城市，只要出现一点点限购政策放松的迹象，就会带动一定量的销售。
住宅用地逐渐减少，面粉比面包还要贵
上海城市不断发展，可供开发建设的土地日益减少，地价因而飞速上涨。去年，上海成交的经营性土地建筑面积同比降低了43%，处于近5年的最低水平，然而平均地价却上升了38%。在地价上涨的情形下，开发商必然会通过提升房价来维系自身利润。另外，当“面粉”价格上涨时，二手房也会相应地调整价格。往往是一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。
有钱人除了房产，其他投资渠道不顺畅
有钱人喜欢投资房产。尽管房地产投资风险比以前增大，原因却很简单。投资理财产品风险如今更大，想想那些跑路的P2P。进行海外资产配置既不熟悉，还受到诸多限制。或者进行风投等，当前经济形势不明朗，收益也不显著。
所以这个时候投资房产是很多富人的选择。
说了这么多，那么，上海房价还会再次上涨吗，这样不断上涨的局面何时才会结束，据财叔观察，对于这个问题，业界目前分为两派，一派是看好投资房产的，另一派是持续观望坐等降价的 。
看多派
看好派主要觉得上海房产市场仍有大量刚需，并且短时间内不会有变化。当下中国的宏观政策是降准、降息，这会从政策方面推动民众购买房产，所以上海房价肯定会持续上涨，涨到停不下来 。
看空派
看空派觉得，当下上海房价处于国际领先位置。并且受到资源承载力、社会综合管理水平等限制，人口不会持续不断地流入。在房价上涨到一定程度时，在买房需几代人共同努力的情况下，房地产市场的刚需必然会有所下降，房价也会跟着回落。
财叔觉得，对于有住房刚需的购房者来说，当下买房还是值得的，毕竟上海房价即便下跌幅度也有限。然而对于想增持房产用于投资的人而言，如此一大笔钱到底该用于何种投资，这需要慎重思考 。
当然了，财叔处于一穷二白的状态，他并没有这种烦恼。说来话长，全是泪啊，北北！
（部分内容整理自凤凰网、和讯网、华尔街日报）
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