2018年时曾随笔写过一篇。那篇文章得到了众多读者的转发与收藏。然而近日常常碰到各类关于房产继承的实务问题。所以特此再写一篇Q&A系列。期望能对大家了解房产继承法律知识有所助益。
问1：房产继承的遗产税是不是非常高？
答：首先，必须明确一个概念，那就是我国目前并没有遗产税。
很多人包括不少中介业务员及房产相关人士常说的“遗产税”。是指房屋继承后再次上市出售时。若出售的这套房子并非满五唯一。那么继承的这部分产权份额要缴纳20%的个人所得税。
满五唯一是什么意思？
就是指买进满五年且在出售时这是出售人名下的唯一一套房产。
满五年是从被继承人买进的时间开始计算。而不是从继承这个时间开始计算。
20%是出售价减去当时的买入价及当时的购入税费成本。
问2：那没有遗产税，房产继承更名的手续要花多少钱呢？
答：首先继承分为直系继承与非直系继承。这两者在房产继承方面成本存在区别。
那么直接亲属间房产继承需缴纳多少税费？答案是直系亲属间继承目前免税。即没有税费成本。只有一个80元的工本费。
但要是并非直系亲属，继承时就得缴纳3%的契税。契税缴纳基数依据该房屋继承时交易中心的评估价来定。
问3：在公证处办理了遗嘱公证，未来继承时能否直接凭借公证遗嘱办理过户？
答：在上海当下不行。遗嘱跟继承是两码事。是两个不同程序。
即便存在公证遗嘱。相关房产交易部门也不会直接信赖它。因为公证遗嘱有可能被伪造。而且公证遗嘱可能不止一份。再者。《民法典》生效后。公证遗嘱之后可能还有其他生效遗嘱。依据《民法典》规定。是按最后一份有效遗嘱认定。公证遗嘱效力不再优先。所以 就算立了公证遗嘱 日后继承房产时 依旧得去办理继承手续
问4：什么是公证继承和诉讼继承，哪种成本更低？
答：若要继承一套房子，需证明自己具备继承该房子的权利。哪个机构或部门能确认你的继承权呢？是公证处和法院。
优先选择何种途径继承呢？最快速且成本最低的是公证处。公证处办理继承公证时按房屋面积收取公证费，一平方米80元。一套100平方米房子的继承，仅需8000元。
而且公证继承也比较快。如果可以选择公证继承那最好了。
既然可以去公证处继承，为什么还有那么多人去法院继承呢？
一方面，继承人之间在继承方面存在争议。具体表现为对继承份额有争议，对遗嘱真实性存疑，继承人间矛盾激化。另一方面，被公证处拒绝了。
并非所有业务公证处都会承接。存在一些继承情况，像全部继承人无法到场的。还有材料缺失无法提供的。以及关系复杂无法查明的等疑难状况，这些都会被推到法院处理。
通过法院继承房产成本较高。其一，诉讼费按房屋市场价收取。其二，走法院程序通常要调取诸多信息，大多依赖律师，会产生律师费。其三，走法院程序时间成本也高，快则三四个月，慢则半年甚至一年都有可能。
不过，“那也是没办法的”。要继承房子，这个程序无法逃避。
问5：除了公证继承和诉讼继承外还可以通过其他方式继承吗？
答：当前房产继承基本靠这两种方式进行。外地少数地方存在继承人全部到场就能完成继承更名的情况。但在实际中这种情况较为少见。
问6：我房子有三分之一的份额是继承所得。出售这套房屋时。这笔税费该由谁来承担？
答：出售房屋时 可与买家约定 因继承房产份额产生的税费 由谁承担 若未约定 或买家购买时不知部分份额继承而来 则按法律规定 由出售方承担该税费
我们常常碰到出售方隐瞒房屋来源。或者提供不实信息。致使审税后发现税比预想多很多。这时就会产生税费争议。要是房东隐瞒或提供不实信息（也许并非故意）。通常多出来的税费由出售方承担。
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作者介绍
程苗苗律师
北京盈科（上海）律师事务所 高级合伙人
盈科上海青年工作委员会委员
盈科上海权益与执业纪律委员会委员
复旦大学法律硕士
复旦大学法学院校友会第二届理事会理事
上海房地产经纪人《联谊会》副会长、法律顾问
执业经历：
程苗苗律师从事房地产法律服务6年。她也从事婚姻家事法律服务6年。她还从事动拆迁法律服务6年。她主办或参与办理过数百件房地产案件。她主办或参与办理过数百件婚姻家事案件。她主办或参与办理过数百件动拆迁案件。她主办或参与办理过数百件相关诉讼和非诉案件。她有着丰富的诉讼经验。
曾在链家地产多次举办法律讲座。还在易居房友举办过法律讲座。也在明明房产举办过法律讲座。也曾在盈科律所举办法律讲座。总共举办了十余场。获得了极好的反馈。取得了很好的效果。自己创办了[民商律评]公众号。并连续发表了数十篇专业文章。
代表性案例：
2017年 代理了某租赁合同的再审案件 在上海高院将案件发回重审后 成功实现再审改判
2017年和北站街道一同处理近30人的集体信访案件。最终成功调解。化解了社会矛盾
2017年 代理一起房地产买卖再审案件 最终成功 使得上海高院将案件发回一中院重审
2018年为中信泰富集团在武汉的一个项目提供非诉谈判方面的法律服务。最终成功解约。还获得了对方给予的赔偿。
2019年为静安大悦城（中粮集团）提供非诉专项法律服务。
2019年代理一起房屋征收家庭共有纠纷案件。该案件涉及金额达数千万。二审时成功促使案件发回重审。
2019年代理一起动迁安置房一房数卖纠纷案件。最终成功为当事人争取到房屋产权。
为当事人争取到房屋产权
2020年代理某房地产居间奖励费案件，二审成功翻案改判。
2020年代理了一起商业地产百万佣金案件。最终获得法院支持。且是百万佣金全额支持。
