在房产新政的时代背景下，2025 年双轨制得以落地。在大城市中，有 60%的家庭或许将会永远告别商品房。
2025 年 6 月，住建部发布了《关于加快构建“商品房+保障房”双轨制住房供应体系的实施意见》。明确指出在未来五年内，一线城市新增住房供应中，保障性住房的比例要不低于 40%。这意味着中国房地产市场正式迈入了“双轨制”的新时代。
这份重磅文件被称作“房改 2.0”，引发了广泛的关注。住建部的数据显示，2025 年上半年全国保障性租赁住房的开工量比去年同期增加了 35%。在北京、上海等一线城市，新增的保障房所占比例超过了 30%。国家统计局住房司的负责人李明（化名）称：“双轨制并非仅仅是单纯地增加保障房的供给，而是对整个住房市场进行了系统性的重构。”
政策背景：从“房住不炒”到“双轨并行”
过去十年回顾，中国房地产政策有了从“去库存”到“稳房价”再到“防风险”的转变。2016 年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。2023 年明确了“先立后破”的发展思路。如今，双轨制在加速推进，这标志着住房制度改革迈入了新阶段。
对比全球主要发达经济体，中国的双轨制改革借鉴了新加坡的“组屋+私宅”模式，并且有自身的创新。新加坡的组屋能够覆盖 80%以上的人口，德国的社会住房占比约为 15%，美国的公共住房不足 5%。中国计划构建“30%保障房+70%商品房”的长期结构，然而各城市之间存在显著差异。
市场分化：三个世界并存的中国楼市
目前房地产市场已出现明显“三重世界”现象：
- 核心区二手房的均价环比微微上涨了 3.5%。
上海静安区的资深中介小王说，大家现在不再谈论房价的涨跌情况了。大家更为看重的是学区以及交通等配套方面。买房的人群基本都是换房客，其中首套客源所占的比例还不到三成。
新兴都市圈呈现出产业带动的特点，局部地区开始升温。杭州凭借其产业集群的优势，人才持续向这里流入；苏州也凭借自身的产业集群优势，人才不断流入；成都同样凭借产业集群优势，人才持续流入。克而瑞的数据表明，在 2025 年，杭州的未来科技城区域新房价格涨幅超过 8%，苏州的工业园区区域新房价格涨幅也超过 8%，这两个区域的新房价格涨幅明显高于全国的平均水平。
三四线城市存在库存高企的情况，部分地区正加速衰退。在全国范围内，有超过 60 个三四线城市的新房均价相较于 2021 年下跌幅度超过了 40%。黑龙江的某一个县级市，一位不愿意透露姓名的房产中介负责人说道：“有些小区已经挂牌 9 个月了，却没有一个人来看，开发商都因为着急而推出了‘零首付’的政策。”
房地产咨询机构易居研究院的数据表明，到 2025 年 6 月之时，三四线城市的商品房库存去化周期达到了 30 个月，这个周期远远比 18 个月的警戒线要长。有部分城市的政府开始着手尝试把存量商品房回购过来，然后将其转变为保障房，以此来减轻库存所带来的压力。
双轨制落地：谁能住进保障房？
保障房扩容引发公众关注的焦点是：“新的保障房到底谁能住？”
住建部的政策规定得很明确，保障性住房的主要面向对象是“新市民、青年人和收入偏低群体”。对于具体的标准，要看城市户籍人口的年收入中位数。以北京为例，那些年收入不超过中位数 1.5 倍的家庭（大约 28 万元）就可以申请保障性住房。
张女士为北京某互联网公司的员工，她每月的月薪是 1.5 万元，她的丈夫收入也与她相近。她表示：“我们俩的收入不算低，然而在北京却买不起学区房。如今听闻可以申请保障房，压力一下子小了很多。”不过她也存在担忧：“就害怕摇号的难度太大，就如同买房一样得靠运气。”
专家预测，保障房供给增加后，大城市约 60%的家庭或许会永远不再进入商品房市场。这些家庭会转而通过保障房渠道来解决住房问题。这种转变将会对房地产市场结构产生极大的改变。
行业洗牌：开发商生存法则重写
对房企而言，双轨制意味着游戏规则彻底改变。
某央企房地产公司高管表示，过去开发商主要在融资能力和拿地能力方面进行比拼。而现在，开发商更为看重的是服务能力和运营效率。保障房的利润率较低，仅为 5 - 8%，但它的优势在于稳定，就如同基础设施投资一样。
到 2025 年 6 月的时候，百强房企当中民营企业所占的比例已经不到四成。保利和华润等这些国企在主导着市场，万科以及龙湖等头部的民企正在加快向“轻资产运营”进行转型，物业、长租公寓、城市更新这些成为了新的战场。
一些开发商很敏锐，已经开始对新业态进行探索。绿城中国提出了“未来社区”的概念，将光伏建筑一体化（BIPV）和智能家居系统进行了集成。虽然该“未来社区”的价格比同区域的房子高 15%，但是依然吸引了很多改善型的购房者。杭州某“未来社区”项目的负责人表示：“我们出售的不只是房子，还有生活方式和科技体验。”
未来走向：住房回归居住属性
业内专家都认为，中国房地产正由“经济发动机”转变成了“民生稳定器”。清华大学房地产研究所的所长刘洪玉教授表明：“双轨制意味着中国住房市场迈入了全新的发展阶段，这种转变有助于降低住房金融方面的风险，对促进房地产市场长期保持健康发展是有利的。”
普通民众认为，双轨制意味着住房选择呈现出多元化的特点。北京某基层社区工作者王阿姨发出感慨，她表示年轻人的压力非常大，而双轨制能够让年轻人有地方居住，这是一件好事。如果买不起房，就可以去租保障房，拥有体面的居住条件要比非得买房更好。
贝壳研究院的首席市场分析师张波做出预测，在未来的五年时间里，房地产市场将会展现出以下这些趋势：
买房还是租房？你的城市决定你的选择
面对新的形势，普通人应当如何去应对呢？专家给出建议，要依据城市的类型来做出不同的选择。
投资客适宜转向 REITs 等金融产品。
三四线城市：要慎重进行购买行为。应当优先考虑保障房或者租赁住房。如果确实需要购买的话，就选择那些医疗、教育配套设施较为完善的成熟社区。同时要远离那些“烂尾风险”比较高的新区。
人口持续流出的地区，房子或许会从“资产”转变为“负债”。某三线城市的居民老李，最近有卖掉五年前以 335 万购入的房子的打算，然而他发现同小区的新房价格已经降到了 220 万。他心想，现在卖掉会亏 100 多万，可要是不卖又担心以后房价会跌得更厉害。
专家建议刚需族可先申请保障房来解决基本居住需求，等经济条件变好之后再考虑购买改善型住房。中国社科院房地产研究中心主任王业强表示，“双轨制给年轻人提供了更多的选择，即便不用背负沉重的房贷，也能够安居乐业。”
房子正在回归居住属性，这对于整个社会来说是健康的发展方向。对于个人来讲，不管是买房还是租房，最为重要的是依据自身的实际需求以及经济能力，去做出理性的决策，防止盲目跟风或者产生恐慌性的行动。家的意义并非在于房子的产权归属，而是在于它能否给生活带来温暖和安全感。
本文的数据来源于住建部，也来源于国家统计局，还来源于克而瑞研究院以及易居研究院。
